경매법률상담

※ 게시판상담 : 법무법인솔론 / 경매관련 지정 변호사 양판식 (☎010-3715-2192) 전세보증금 반환 등록자 tmzkdl03** 등록일 2018.03.20 13   ◆ 서울남부지방법원     2016타경 11902[40] ◆ 안녕하세요. 현재 본인은 해당 물건정보 801호에 거주하는 임차인 조선영입니다. 집이 결국 경매에 들어가서, 여러가지 내용들을 확인하다가 이 사이트까지 방문하게 되었습니다. 몇가지 궁금사항들이 있습니다. 1. 등기부등본에는 왜 2014년에 설정된 근저당이 없는지 2. 태인의 권리분석대로, 저는 제 전세금 8000만원중 소액임차인으로써 3200만원밖에 돌려받지 못하는 거라면, 나머지 4800만원을 낙찰자에게 돌려받을 수 있는 방법은 없는지 3. 보증금을 지키기 위해서 낙찰을 제가 직접 받는 것도 방법 중의 하나인건지 궁금합니다. 만약 제가 낙찰을 받는다면 법원과 선순위 근저당의 채무인 4000만원만 제가 지불하고 전세 보증금 8000 + 선순위채무 4000 = 1억 2천으로 해당 집을 구매하는게 되는 것이 맞는건지요. 아울러 4차까지도 낙찰 되지 않으면, 해당 집은 유찰로 최종 경매가 마무리되는지도 궁금합니다. 답변] 전세보증금 반환 안녕하세요 법무법인솔론 경매팀장 손기영입니다. 1.등기부등본을 자세히 살펴 보면 을구에 2014. 3.12.자로 설정된 근저당권이 있고, 2016. 7. 22. 확정채권 대위변제로 인하여 근저당권자가 변경된 것을 볼 수 있습니다. 2.조선영님은 후순위 임차인으로서 대항력이 없기 때문에 3,200만원만 최우선 배당받을 수 있고 나머지를 낙찰자에게 받을 수 있는 방법은 없습니다. 다만 배당받지 못한 금액에 대해서는 소유자 이모씨에게 주장할 수는 있습니다. 배당 종료 후 배당받지 못한 금액에 대해서는 지급명령이나 확정판결을 받아두시길 바랍니다. 당장은 소용이 없지만 나중에 유용할 수도 있습니다. 3. 이번에 최저입찰가인 7,200만원에 낙찰받는다고 가정하면 - 선순위 4,000만원은 납부하시고 나머지 3,200만원은 법원에 상계신청을 하시면 됩니다. -상계신청한 3,200만원은 소유자로부터 변제받은 것으로 간주되고 나머지 4,800만원(8,000-3,200)은 여전히 소유자의 일반 채무로 남게 되며 나중에라도 소유자 이모씨가 재산이 생기면 청구할 수 있습니다. (확정판결 등은 2번을 참고하시기 바랍니다) 따라서 8,000+4,000=1억2천으로 낙찰받는 것이 아니고 7,200만원 그대로 낙찰받는 것이 되고 상계신청한 3,200만원을 제하고 남은 4,800만원은 여전히 남아 있다는 것을 다시 한번 알려 드립니다. 4. 경매는 횟수에 상관없이 경매신청 채권자가 배당받을 금액이 조금이라도 있으면, 취하되지 않는 한 계속 진행됩니다. *본 답변은 주관적인 판단이며 오류가 있을 수 있습니다. 안타까운 상황에 깊은 위로의 마음을 전하며 좋은 결과가 있기를 기원합니다.