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아파트 비싸게 낙찰받아도, 남는 장사?
출처 부동산태인 등록일 2018-05-29 조회수 2494
아파트 비싸게 낙찰받아도, 남는 장사? 
(출처 : 대법원 2017타경2038 감정평가서)

최근 감정가보다 높은 가격에 낙찰되는 아파트가 속출하고 있다. 이는 일반적으로 시세보다 낮은 가격으로 구입할 수 있었던 경매의 장점이 없어진 것으로 오인될 수 있다. 

하지만 이것은 보통 입찰기일 6~12개월 이전에 감정가를 정하는 경매의 특성 때문에 발생한 현상일 뿐 실제로 경매가 시세보다 비싸진 것은 아니다. 특히 작년 말부터 시세가 급등한 서울, 경기, 대구 지역의 아파트들이 감정가보다 높은 가격에 낙찰되는 현상이 눈에 띄게 나타나고 있다.

5월 15일 ~ 28일 사이에 낙찰된 서울시, 경기도, 대구시 아파트의 낙찰가율 상위 5개의 물건을 국토교통부 실거래가와 비교한 결과 평균적으로 서울시는 5.2%, 경기도는 4.9%, 대구시는 1.5% 가 더 낮게 낙찰된 것으로 분석됐다.


서울시 아파트 낙찰가율 TOP 5


경기도 아파트 낙찰가율 TOP 5


대구시 아파트 낙찰가율 TOP 5

(출처 : 부동산태인)

앞으로 정부의 강력한 부동산 정책 등으로 인해 아파트 값이 안정세에 접어든다면 감정가가 시세보다 낮게 평가되는 물건들은 점차 줄어들 것으로 예상되며, 올 하반기 이후부터는 오히려 감정가가 시세보다 높을 수도 있어 감정가와 시세를 주의 깊게 비교해보고 응찰할 필요가 있어 보인다.


분묘 없으면 쓸모 많은 ‘묘지’ - 2017-2824(7)
(출처 : 대법원 2017타경2824 감정평가서)

지난 5월 21일 전라북도 고창군 상하면에 소재한 383㎡(115.86평)의 묘지가 5명의 입찰자가 참여하여 감정가의 47.87%인 187만원에 낙찰되었다.
법원 현황조사서와 감정평가서에 의하면 해당 토지는 지목이 묘지로 되어있지만 육안으로 식별할 수 있는 분묘가 존재하지 않으며, 소유자가 이 땅을 인삼밭으로 사용하다가 휴경지로 방치한 것으로 조사되었다.
(출처 : 부동산태인)

이처럼 지목이 ‘묘지’로 되어있는 토지를 밭으로 사용해도 문제가 없는 것일까?

묘지에 분묘기지권이 존재한다면 다른 토지와 마찬가지로 분묘기지권의 효력이 미치는 범위의 토지는 사용에 제약을 받을 수 있다. 하지만 분묘기지권이 존재하지 않는 묘지의 경우는 다른 용도로 얼마든지 활용이 가능하다.

분묘기지권이 없는 묘지를 농작물 재배를 목적으로 취득하였다면 농지로 지목변경을 하지 않아도 농작물의 재배가 가능하고, 3년 이상 지속적으로 농작물 또는 다년생 식물의 재배지로 이용했다면 농지로 간주되어 농지법의 저촉을 받게 된다.

또한 묘지는 잡종지에 준하여 처리되기 때문에 주택을 짓거나 공장용지로 사용하기 위해 대지로 지목변경을 할 때에도 유리하다. 전이나 답을 대지로 지목변경하려면 농지전용부담금을 내야하지만 묘지는 농지전용부담금을 내지 않고 별도의 취득세만 납부하면 된다. 

다양한 용도로 활용도가 높은 묘지이지만, 현황조사서와 감정평가서만 보고 입찰에 참여하면 낭패를 볼 수 있다. 문서상에는 분묘가 없다고 나와있지만 실제로는 다른 경우가 있기 때문이다.

(출처 : 대법원 2017타경2824 감정평가서)

특히 이 낙찰건처럼 수풀로 인해 육안으로 식별되는 분묘가 없어 분묘기지권의 여부가 불분명할 경우에는 꼭 현장답사를 통해 분묘기지권 여부를 확실히 알아보고 응찰하는 것이 좋을 것이다. 


5월 3~4주 입찰경쟁률 물건 TOP3
5월 3~4주(2018.05.15~05.28)에 진행된 경매 물건 중에서 총 낙찰건수는 1,570건이며, 입찰자수는 5,334명이다.

최고 입찰경쟁률 TOP 3
(출처 : 부동산태인)

최고 경쟁률 1위는 강원도 원주시 무실동에 소재한 271㎡(81.98평)의 토지로 37명의 입찰자가 참여해 감정가의 469.59%인 1억 4762만원에 낙찰되었다.
(출처 : 대법원 2014타경9467 감정평가서)

이 토지는 지목이 임야로 되어 있지만 대로변에 인접해 있어 접근성이 좋아 보인다. 또한 최근 개발된 무실 지구 인근에 위치해 있으며, 길 건너편으로 대형 음식점이 자리잡고 있어 유동인구가 많다.

이 밖에도 토지 뒤편으로 공장지대가 자리 잡고 있어 향후 지목변경을 한다면 얼마든지 다른 용도로 토지를 활용할 수 있을 것으로 보여 많은 입찰자들이 참여했던 것으로 판단된다.


2위는 대구시 수성구 가천동에 보관중인 차량으로 50명의 입찰자가 참여해 감정가의 93.41%인 2989만원에 낙찰되었다.
(출처 : 대법원 2017타경13601 감정평가서)

2016년식 현대자동차의 제네시스 모델로 주행거리는 69,031km이며 휘발유 차량이다.
사고이력정보보고서에 내차 및 상대차 피해와 소유자 변경 이력이 없다. 매각물건명서서상에 특별한 파손부위가 없고, 감정평가서상에 사진을 살펴봐도 특별한 파손 흔적은 없어 보인다.
중고차 거래사이트에서 비슷한 조건의 차량이 약 3100만원~3500만원 선에서 거래되고 있다.
감정가는 3200만원 나왔지만 1번 유찰 후 70%인 2240만원로 저감되어 시세보다 낮은 가격대로 대형 세단을 구입하기 위해 많은 입찰자가 몰린 것으로 보여진다.


3위는 경기도 부천시에 원종동에 보관중인 차량으로 30명의 입찰자가 참여해 감정가의 96.04%인 2785만 2천원에 낙찰되었다.
(출처 : 대법원 2017타경11549 감정평가서)

현대자동차에서 출시한 2018년식 그랜져 모델로 주행거리가 936km인 휘발유 차량이다.
사고이력정보보고서상에 내차 피해가 1회 있으며, 상대차 피해와 소유자 변경 이력은 없다. 특별한 파손부위가 발견되지 않으며, 출시된 지 얼마 안된 차량이라 관리상태도 양호하다.
중고차 거래사이트에서 비슷한 조건의 차량이 약 2700만원~2900만원 선에서 거래되고 있다. 최초 2900만원의 감정가가 책정되어 1번의 유찰 후 70%인 2030만원으로 저감되었다. 
출시된 지 약 1년정도 된 모델이기 때문에 중고차 매물이 적고, 주행거리가 매우 짧아 신차와 크게 차이가 없어 많은 입찰자가 몰려 시세와 비슷한 수준에서 낙찰된 것으로 판단된다.

 


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