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길 뚫리면 땅 값이 오른다!!
출처 부동산태인 등록일 2018-06-12 조회수 1935
길 뚫리면 땅 값이 오른다!!
(출처 : 대법원 2018타경50372 감정평가서)

충청북도 청주시 상당구 가덕면 한계리에 소재한 570629㎡ (172615.27평)의 임야가 8명의 입찰자가 참여해 감정가의 274.48%인 84억 4444만원에 낙찰되었다.
(출처 : 부동산태인)

포털사이트 지도의 항공사진과 감정평가서를 통해 이 토지를 살펴보면 현재 대부분이 숲으로 형성되어 있으며, 일부에 컨테이너 형태로 된 가옥과 비닐하우스 등이 있다.
또한 이 물건에는 매각에서 제외되는 건물에 임차인이 존재하지만 토지만 낙찰받은 낙찰자에게 대항력을 행사할 수 없을 것으로 보인다. 분묘기지권의 성립여부가 불분명하지만 넓은 토지의 일부분에 불과해 낙찰자가 이것을 크게 고려하지는 않았을 것으로 판단된다.
(출처 : 다음지도)

토지에 차량으로 이동할 수 있는 도로가 맞닿아 있어 접근성은 좋지만, 청주 시내까지 차량으로 이동 가능한 도로가 모두 산으로 가로막혀 있어 시내까지 나가려면 꽤 긴 거리를 돌아가야 할 것으로 예상된다.
현재는 특별한 것이 없어 보이는 이 토지를 낙찰자가 84억이 넘는 낙찰가로 낙찰받은 이유는 최근 재개된 월오~가덕 구간 도로개설공사 소식 때문으로 보인다.

이 사업은 낙찰물건이 소재한 가덕면 한계리부터 청주 시내의 관문인 월오동 사이에 폭 10m의 도로를 개설하는 것으로 지난 2012년 착공했으나 설계된 도로 경사가 14.7%의 급경사로 설계되어 안전사고 위험 등의 문제가 제기되며 공사가 중단되고 있었다.

최근 청주시는 이를 보완하기 위해 전문가 의견 및 주민 설명회 등을 통해 경사도를 9.8%로 낮추고 노선을 확정하여 관계기관과 도로구역 결정을 위한 협의를 진행하고 있는 것으로 알려졌다.
이 과정이 마무리되면 2020년까지 도로가 준공이 될 예정이다. 도로가 개통되면 청주 시내까지의 거리가 지금보다 약 1/3 이상 줄어들 것으로 보여 이 물건의 가치가 올라갈 것으로 예상된다.
(출처 : 청주시청)

이 토지에는 차량으로 접근할 수 있는 도로가 연결되어 있고 백족산으로 올라가는 등산코스가 있으며, 인근에 충청북도 자치연수원, 교통연수원, 단재교육연수원 등 다양한 단체시설이 산재해 있어 연수원 등 단체시설을 설립하기에 좋은 입지를 갖춘 것으로 보인다.

감정가의 2배가 넘는 금액으로 낙찰받은 낙찰자는 이 토지에 대해 특별한 개발 계획을 가지고 입찰에 참여했을 것으로 예상된다.
하지만 이 물건은 현재 매각불허가 결정이 된 것으로 보인다. 감정가 35억에 비해 채권자의 청구액이 4억 9000만원에 불과하였고 채무자겸 소유자가 강제경매절차정지신고서를 법원에 제출하였기 때문이다.


5월 5주 ~ 6월 1주 입찰경쟁률 물건 TOP3
5월 5주 ~ 6월 1주(2018.05.29~06.11)에 진행된 경매 물건 중에서 총 낙찰건수는 1,831건이며, 입찰자수는 6,327명이다.

최고 입찰경쟁률 TOP3
(출처 : 부동산태인)

최고 입찰 경쟁률 1위는 전북 정읍시 산내면에 소재한 4641㎡ (1403.9평)의 임야로 36명의 입찰자가 참여해 감정가의 298.34%인 3600만원에 낙찰되었다.
(출처 : 대법원 2017타경3964 감정평가서)

이 토지는 지목이 임야로 되어있지만 현재 일부가 전으로 사용되고 있으며, 도로가 포함되어 있는 것으로 보여진다. 포털사이트 지도에 의하면 이 토지는 차량으로 접근하는데 제한이 있고 도보로만 이동이 가능할 것으로 보이며, 상당부분이 수풀로 우거져 있어 현재 이 토지를 곧바로 사용하는 것은 제약이 있을 것으로 보여진다.
하지만 이 토지에 많은 입찰자들이 몰리게 된 것은 최근 인근 산내면에 정읍시가 추진하는 장금신규마을, 구절초테마공원, 대장금 테마파크 조성사업 등 다양한 개발 사업이 활발하게 진행되고 있어 향후 관광지 개발에 따른 편의시설 확충 등 추가 사업이 이어질 것으로 예상되기 때문에 많은 입찰자들의 참여가 몰린 것으로 판단된다.


2위는 인천시 남구 용현동에 소재한 전용면적 39.48㎡ (11.94평)의 다세대주택으로 29명의 입찰자가 참여해 감정가의 88.33%인 7420만원에 낙찰되었다.
 (출처 : 대법원 2017타경27275 감정평가서)

2011년에 준공된 이 다세대주택은 감정가 8400만원에 시작해 1번 유찰된 후 낙찰자가 가려졌다.
비교적 작은 평수의 이 주택은 2km이내의 거리에 인하대학교와 인하공업전문대학이 위치해 있으며, 인근에 지하철역과 버스정류장 등이 있어 대중교통을 이용하는데도 무리가 없고 주변에 생활편의시설 등이 갖춰져 있어 인근 대학생들의 임대수요가 꾸준히 있을 것으로 기대된다.
현재 2천만원의 보증금과 월 25만원의 월세수익이 예상되는 물건으로 부동산태인의 임대수익 계산에 따르면 7천만원대에 낙찰받은 낙찰자가 이 주택을 임대할 경우 대출이 없다고 가정하면 연간 수익률이 5.05%가 될 것으로 보인다.

비교적 높지 않은 비용을 투자해 꾸준하게 임대수익을 거둘 수 있을 것으로 예상되기 때문에 많은 입찰자들이 참여했던 것으로 보여진다.
(출처 : 부동산태인)

3위는 서울시 동작구 흑석동에 있는 토지면적 50.37㎡(15.24평), 전용면적 75.51㎡(22.84평) 의 연립주택으로 27명의 입찰자가 참여해 감정가의 214.39%인 6억 6577만 4794원에 낙찰되었다. 전용면적은 22.84평이지만 11㎡(3.33)평의 다용도실로 보이는 ‘제시외’가 포함된 물건이다. 
(출처 : 대법원 2015타경19538 감정평가서)

흑석재정비촉진구역에 위치한 이 주택은 2년 5개월 전에 감정평가된 후 첫 매각기일에 감정가의 2배가 훌쩍 넘는 금액에 낙찰자가 가려졌다. 현재 이 낙찰건이 위치한 흑석3구역은 재정비사업의 막바지단계인 이주단계에 있어 매물을 구하기가 힘들고 지분 가격이 상승하고 있기 때문에 투자를 목적으로 많은 입찰자들의 참여가 몰린 것으로 판단된다.



 


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