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임차권등기 권리분석
출처 부동산태인 등록일 2018-06-19 조회수 3593
임차권등기 권리분석

임대차계약이 만료되었음에도 임대인이 보증금을 돌려주지 아니하면 임차인은 임차권등기를 단독으로 할수 있습니다. 이때 임차인은 등기사항전부증명서에 임차권등기가 된 것을 보고 전출을 해야 대항력과 확정일자의 효력이 그대로 보전 됩니다. 입찰자 입장에서는 임차권등기의 내용을 등기부를 통해 확인하여 대항력이 있는지 확정일자의 효력은 언제 발생하는지 등을 분석하고 입찰에 응해야겠습니다.

(출처 : 부동산태인)

두 번 낙찰이 됬지만 모두 대금미납을 하여 입찰보증금이 몰수 되었습니다. 몰수된 보증금은 배당재단에 편입됩니다.
(출처 : 부동산태인)

38,900,000원에 낙찰이 되었습니다. 등기부상 임차권등기가 되어 있고 전입세대열람 및 법원임차조사상 임차인이 없는 걸로 봐서 임차인은 이사를 갔을 것으로 추정됩니다. 임차권등기가 있으므로 필히 등기사항전부증명서를 확인해 봐야겠습니다.
(출처 : 부동산태인)

2016년 3월 3일에 등기가 됬지만 주민등록은 2014년 2월 27일에 확정일자는 2015년 12월 29일에  받은 것을 알수 있습니다.

말소기준권리는 2014년 5월 9일로 임차인은 대항력이 있으나 확정일자 순서가 느립니다. 보증금이 1억1천만원으로 최우선변제권에는 해당이 안 되어 확정일자에 의한 우선변제권만을 행사할수 있습니다. 

대항력은 있으나 확정일자의 순서가 근저당권보다 후순위라 배당시 근저당권이 2천만원을 먼저 배당받고 그 이후에 임차인이 확정일자에 의해 배당을 받게 되므로 최종 낙찰가 3890만원과 몰수된 보증금 약1100만원(최초 미납자보증금 3,670,000원, 두 번째 미납자보증금은 재경매이므로 7,340,000원)으로 배당을 해 보면 임차인 배당이 약 2990만원정도 되게 됩니다. 보증금 1억1천만원에서 일부배당받고 남은 약8000만원은 대항력이 있으므로 낙찰자가 인수해야 하는 상황이 됩니다.(경매비용 및 당해세 채권은 배제하고 계산한 대략적인 결과입니다)

부동산태인 칼럼니스트 우리에셋공인중개사 우광연 대표


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