분묘 있는 임야에 48명이나 몰렸을까?

최근 법원은 국가 소유 토지에서 운영한 묘지에 대해 ‘분묘기지권’(墳墓基地權)을 인정하지 않는 판결을 내려서 세간에 이목을 집중시켰다.

분묘기지권이란 한마디로 타인의 토지에 묘지를 만든 사람이 일정 요건을 갖추면 토지를 이용할 수 있도록 인정하는 권리다.

사건을 정리하면 천주교는 국유재산인 경기 고양시와 양주시 소재 임야에 평화묘지를 만들어 운영해 왔다. 해당 부지를 관리하는 국방시설본부가 “2012년 5월 이후 5년간 무단으로 점유했다”며 7900여만원을 변상하라고 요구하자 천주교 측이 “20년 넘게 분묘를 문제없이 관리해 분묘기지권을 취득했다”며 ‘변상금 부과처분 취소’ 소송을 제기했다.

이에 법원은 “국유재산법상 행정재산은 일정 기간 사실상 점유하는 사람에게 소유권을 인정하는 시효취득 대상이 아니다”라며 “천주교는 국방시설본부에 묘지 무단점유에 대한 변상금을 지급하라”고 원고 패소 판결을 하였다.

이렇듯 분묘기지권이라는 것이 남의 땅에 내 묘지를 설치해서 사용하는 권리이기 때문에 국가기관뿐만 아니라 개인간에도 법률분쟁이 상당히 많이 일어난다.

사실 토지에 묘지가 있는 경우 묘지 설치자가 자진하여 묘지를 이전하지 않는 한 함부로 묘지를 이전하거나 개장할 수 없다. 묘지를 이전 또는 개장하기 위해서는 묘지 설치자 내지 승계인의 허락을 받아야 하는데 어떤 대가도 없이 묘지를 이전해줄 사람은 아무도 없을 것이다.
특히 대부분의 분쟁 원인이 묘지의 소유자가 땅 주인에게 분묘의 이장비용을 무리하게 요구하는 경우에 많이 발생한다.

대법원 판례에 의하면 분묘기지권이 성립하기 위해서는 분묘를 설치하고 20년 동안 평온·공연하게 점유한 경우, 토지 소유자의 승낙을 얻어 분묘를 설치한 경우, 토지 소유자가 설치한 분묘에 관해서는 별도의 특약 없이 토지만을 타인에게 처분한 경우에 성립한다.

그러나 국가에서 함부로 처리할 수 없고, 토지소유자들의 재산권 행사가 제한되기 때문에 장사법(장사 등에 관한 법률)을 2001년 1월13일에 개정하여 분묘기지권에 대한 권리를 제한하기 시작하였다.

개정안에 의하면 2001년 1월 12일 이전 설치 분묘에 관해서는 관습법상 권리를 인정해 분묘기지권의 시효취득을 인정하는 반면 1월13일 이후의 설치 분묘에 관해서는 소유자의 승낙없이 타인에 토지에 무단 설치된 분묘의 연고자는 그 분묘의 보전을 위한 권리를 주장할 수 없다고 하고 있고, 아무리 오랫동안 소유자의 이의 제기가 없었다고 하더라도 연고자는 소유자에 대하여 분묘기지권을 주장할 수 없다고 하고 있다.

따라서 개인의 재산권 행사에 치명적으로 방해를 주는 분묘기지권의 성립을 원천적으로 봉쇄하게 되었다.

분묘가 소재한 화제의 낙찰 TOP3(2018.08.07 ~ 2018.08.20)

1위 분묘 있는 임야에 48명이나 몰렸을까?
언뜻보면 써먹을 방법을 찾기가 어렵고 설상가상 분묘가 소재한 땅에 무려 48명의 입찰자가 몰려들어 낙찰된 토지가 화재가 되고 있다.

(출처 : 대법원 2018타경4596 감정평가서)

전남 화순군 이서면 도석리에 소재한 4,364㎡(1,320.11평)의 토지(임야)가 48명의 입찰자가 참여한 가운데 감정가의 2,673.39%인 1억 4000만원에 낙찰됐다. 특히 이 물건은 지상에 분묘가 소재하며 분묘기지권이 성립할 가능성이 있다.

(출처 : 부동산태인)

이 물건은 주변에 임야 등이 소재한 순수산림지대로 일부 지상에 분묘가 소재하는 등 헤쳐나가야 할 난관이 많게 보였고, 지역 내 특별한 개발계획이나 호재도 없는 토지로 보였다.

수도권이었다면 산자락 임야를 개발해 캠핑장으로 써먹을 수도 있겠지만 전남 화순군에 위치한 이 물건은 개발 가능성과는 약간 거리를 두고 있는 게 사실이다.

(출처 : 다음지도)

그럼에도 불구하고 감정가 524만원에 불과한 땅에 48명의 입찰자가 몰려들어 감정가의 26배가 넘는 금액에 낙찰된 배경과 이유가 궁금했다.

지역 부동산 전문가들에 따르면 감정가격이 시세보다 많이 낮았다는 이유를 공통적으로 꼽았다. 감정가격은 평당 4천원에 책정되었으나 주변의 임야 시세는 최하 평당 2~3만원에서 비싼 곳은 7~8만원까지 호가가 형성되어 있다는 것이다.

두 번째는 이 땅이 임야이지만 면적이 크고 보전관리지역이면서 준보전산지이기 때문에 건축이 가능하다는 것이다. 남측으로 진입로가 있어 향후 건축을 하고 형질변경을 하는데도 무리가 없을 것이라는 것이다. 한 전문가는 이전 소유자가 이 부지에 전원주택단지를 지으려고 준비했었다며 현장을 가보면 이 부지가 주택단지, 펜션, 캠핑장 부지로 손색이 없다는 것을 알 수 있다고 했다.

세 번째로 장기적으로 발전가능성이 높다는 것이다. 광주광역시 인근에 위치한 화순, 담양, 나주지역의 토지가 몇 년째 지속적인 상승세를 이어 가고 있으며 장기적으로 광주광역시가 포화상태가 되면 외곽에 위치한 지역들이 개발될 것이라는 기대감이 높다는 것이다.

(출처 : 부동산태인)

끝으로 분묘가 소재한 문제에 대해서는 토지 하단 끝에 몰려 있기 때문에 당장에 토지를
활용하는 데는 전혀 문제가 없을 것으로 보인다며 다만 장기적으로는 분묘문제를 해결하는
데에 있어서는 많은 노력이 필요할 것이라고 분석했다.

2위 유원지 인근 임야 캠핑장으로 개발?
화제의 낙찰물건 2위를 기록한 낙찰물건은 강원 홍천군 내촌면에 소재한 1,378.58㎡(417.02평)의 토지(임야)로 26명의 입찰자가 참여해 감정가의 2,162.20%인 1억 5500만원에 낙찰되었다.

(출처 : 대법원 2018타경1571(2) 감정평가서)

(출처 : 대법원 2017타경9177 감정평가서)

신안군 암태면 수곡리에 위치한 임야에 30명이라는 많은 입찰자가 몰리며 감정가의 두배 가깝게 낙찰된 것은 특별한 개발계획은 없으나 다도해해상 국립공원 주변 섬마을로서 인근에 추포해수욕장이 있고 선착장 인근 해안도로와 인접해 있어 장기적으로 메리트가 있을 것으로 분석된다. 이 토지 역시 지상에 소재한 분묘로 인해 분묘기지권이 성립할 여지가 있다.

(출처 : 다음지도)

3건의 낙찰사례에서는 우리가 알고 있는 것보다 분묘의 소재 여부가 토지의 가치를 가르는
절대적인 요소는 아닌 것 같다.

진실은 낙찰자만이 알겠지만, 이렇게 시간을 내 경매정보를 들여다보면 위에 서술한 것처럼