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상가임차인의 계약갱신요구권과 상가건물임대차보호법 개정
출처 부동산태인 등록일 2018-10-02 조회수 1503
상가임차인의 계약갱신요구권과 상가건물임대차보호법 개정 내용(2018년 9월20일)



그동안 논란이 됐던 ‘상가건물 임대차보호법’ 개정안이 지난 20일 국회 본회의를 통과했다. 개정안은 상가임차인의 영업권 보장을 대폭 강화하고 있다.

01. 계약갱신요구권 행사기간을 5년에서 10년으로 연장(상임법 제10조 제2항)

(1) 법 시행 후 새로 계약을 체결한 임차인과 시행 전 존속적인 임대차는 계약을 갱신한 경우만 인정된다. 이 법은 2019년 1월 1일부터 시행한다.

여기서 시행 전 존속적인 임대차가 계약을 갱신한 경우(최초 계약일로부터 5년 이내에 한 번이라도 계약을 갱신하면) 총 10년의 기간을 보장받을 수 있다. 상가임차인이 환산보증금 범위 내에 있든, 환산보증금 범위를 초과하든, 법 개정 전 존속적인 임차인은 5년간 계약갱신요구권을 행사할 수 있다. 이렇게 5년 동안 단 한번이라도 계약갱신을 요구했다면 종전 임대차기간을 포함해서 총 10년 간의 임대차기간을 보호 받을 수 있도록 부칙 제2조에 명시하고 있다.

(2) 계약갱신요구권 10년을 행사하지 못하는 임차인

➀ 종전계약 5년 동안 계약갱신요구권을 단 한번도 행사하지 않은 임차인이 임대인과 재계약하지 않은 채 임대차 기간이 끝나면 개정 임대차보호법을 적용받지 못한다. 묵시적 갱신은 인정하지 않는다. 여기서 묵시적 갱신은 계약기간 종료 6개월 전부터 1개월 전까지 임대인과 임차인이 계약갱신거절의 통지를 하지 않으면 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보는 것을 말한다.

➁ 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 기간인 5년(종전임대차) 또는 10년(개정 후 임대차)의 기간 내에 있더라도 임차인이 계약갱신당시 차임을 3기 이상 연체하고 있는 경우(3기에 해당하는 금액을 연체해야 함) 또는 임대차기간 중에 차임을 3기 이상 연체한 사실이 있는 경우, 임차인으로 의무를 현저하게 위반한 경우(임대인동의 없이 임차권을 양도하거나 전대하는 경우) 등에는 계약갱신요권을 행사하지 못한다. 왜냐하면 임대인이 임대차 기간 중이라도 임대인은 언제든지 계약을 해지할 수 있기 때문이다.


02. 권리금 회수 보호기간을 ‘계약 종료 3개월 전부터 종료시’에서 ‘계약 종료 6개월 전부터 종료시’로 변경해 세입자들이 권리금을 회수할 시간을 벌 수 있게 됐다(상임법 제10조의4 제1항). - 법 시행당시에 존속적인 임대차에도 적용한다.

03. 권리금 보호 대상에 전통시장 내 상가 임차인도 새롭게 포함됐다(상임법 제10조의5 제1호). 개정안은 '공포한 날부터 시행' 되도록 되어 있기에 절차적 소요기간을 고려 시 2019년 1월부터 적용될 것으로 판단된다. - 법 시행당시에 존속적인 임대차에도 적용한다.8.2대책 이전 과거에는 4년/8년의 기간동안 매매 등의 재산권 행사가 사실상 중지되었습니다. 그런데, 8.2대책 이후 올 4월부터는 8년 이상 밖에는 민간임대주택사업자 등록이 불가능합니다. 그러다 보니, 실질적으로 민간임대주택사업을 시작한 이상, 8년간은 주택 공급에서 빠지게 되는 것입니다. 가뜩이나, 부족한 서울의 주택 수에서 공급할 수 있는 (거래할 수 있는) 주택 자체가 사라지게 되는 것입니다.

04. 상가임대차분쟁조정위원회 신설 등을 포함한다(상임법 제20조). 임대료 급등으로 소상공인들이 쫓겨나는 ‘젠트리피케이션’ 현상을 막기 위한 조치다. 상가임대차분쟁조정위원회는 상가임대차 관련 분쟁을 쉽고 저렴하게 해결할 수 있도록 돕는다. - 분쟁조정위원회 신설 규정은 개정법 공포 6개월 이후부터 시행된다.

05. 이와 함께 국회는 소유 건물을 5년 이상 장기 임차하는 임대사업자의 소득세·법인세를 5% 감면해주는 조세특례제한법 개정안도 처리했다. 부동산 임대수입이 연 7천500만원 이하인 임대인이 동일한 임차인에 5년 이상의 임차를 해줄 경우

6년째 계약분부터 매년 임대사업에서 발생하는 소득세·법인세를 5% 감면해주는 내용을 담고 있다.

부동산태인 칼럼니스트 ㈜채움과 사람들 김동희 대표




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