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경매를 정지시키는 방법
출처 부동산태인 등록일 2019-03-15 조회수 427
경매를 정지시키는 방법



살다 보면은 가지고 있는 부동산이 여러 가지 사유로 경매에 넘겨지는 경우가 있다. 억울하게 진행된 경매도 있고, 채무를 변제하지 못한 실수나 기타 경제적 사유로 발생된 것도 있다. 어느 경우에서나 진행되는 경매를 정지시키는 것은 소유자나 채무자의 이익과 밀접한 관계를 가지고 있다. 특히 해당 부동산을 정상 매매로 팔 수 있을 경우에 경매를 정지시키는 작업은 매우 긴요한 일이 된다. 그러나 평범한 일상을 사는 사람들에게 경매도 어려운데 경매절차를 정지시키는 것은 더더욱 어려운 일이다. 이에 필자는 본 칼럼을 통해서 경매에 생소한 일반인들이 이해하기 쉽게 경매를 정지시키는 방법을 제시하고자 한다.

[강제경매와 임의경매]
먼저 경매에는 크게 두 가지 종류가 있다라는 것을 알아야 한다. 강제경매와 임의경매가 그것이다. 강제경매는 가압류 등이 원인이 되어 법원의 판결에 의해서 진행되는 경매를 말하는 것이고, 임의경매는 소위 근저당권에 기해서 진행되는 경매를 말한다. 경매가 개시된 원인이 다르기 때문에 정지시키는 방법 또한 달라진다.

[가압류에 의해 개시된 강제경매는 청구이의의 소로 정지시킨다]
강제경매의 원인이 되는 것은 채무명의라는 것인데, 이것은 일정한 사법상 이행의무가 있다는 사실을 표시하고 법률에 의해 강제집행을 실현할 수 있는 강제 집행력을 인정한 법원의 문서이다. 판결문으로서 여기에 해당하는 것들로는 (1) 확정된 판결, (2) 가집행선고 있는 종국 판결, (3) 외국 법원의 판결에 의한 집행판결 등이 해당된다. 판결문이외의 것으로서 강제집행의 근거가 될 수 있는 것들로는 (1) 화해조서 및 제소전 화해조서 (제소전 화해조서란 본격적으로 소송으로 돌입하기 전 당사자 간에 화해의 차원에서 합의서를 작성한 것을 말한다), (2) 청구의 인낙조서 (청구의 인낙조서 ((認諾調書)란 인정조서라도 한다. 민사소송법에서 피고가 원고의 청구내용인 권리나 주장을 전면적으로 긍정하는 진술을 적은 문서를 말한다.) (3) 확정된 지급 명령, (4) 가압류 가처분 명령, (5) 공정증서, (6) 과태료 재판에 대한 검사의 집행명령 등이 여기에 해당된다

먼저 강제 경매를 정지시키는 방법을 알아보자. 결론부터 말하자면 채권자와의 합의 등에 의한 방법으로 채무를 변제하거나 연기시킨 다음 소송을 통해 정지시킬 수 있다.

자세히 살펴보자. 사법상의 판결문이나 판결문과 동일한 문서에 의해 개시된 강제경매를 정지시키기 위해서는 이와 동등한 효력을 가지는 문서에 의해서만 정지가 가능하다. 즉, 강제집행의 취소 정지 등을 명한 재판의 정본(正本, 원본과 같은 의미로 보면된다)이나 화해조서의 정본 등을 제출함으로써 가능한 것이다. 강제경매가 개시가 되었는데, 소송이 진행되는 중에 어떤 흠결, 즉, 채권이 변제되었거나 소멸된 경우, 변제 기한이 연기가 된 경우 등이 발생이 된다면, 이것을 사유로 즉시 정지 시킬 수는 없고, 반드시 재판절차인 청구이의의 소나 제3자 이의의 소를 제기하여 승소하는 방법으로 경매절차를 정지시킬 수 있다.

청구이의의 소란 채무자의 대한 판결문, 지급 명령 등과 같은 집행권원의 내용인 사법상의 청구권(즉, 채권)이 실제 상태와 일치하지 않을 때, 즉 이미 변제되었을 때 그 집행권원이 갖는 집행력의 제거 혹은 배제를 구하는 소이다. 제3자 이의의 소란 제 3자가 집행의 목적물에 대하여 소유권 또는 목적물의 양도와 인도를 막을 수 있는 권리를 가진 때, 이를 침해하는 강제집행에 대하여 이의를 주장하여 집행의 배제를 구하는 소를 말한다.

[근저당권에 의해 개시된 임의경매는 이의신청이나 즉시항고로 정지시킨다]
임의경매는 조금 다르다. 임의경매는 판결에 의해 개시된 것이 아니고 개인간 체결된 근저당권과 같은 담보권에 기해서 진행된 경매를 말한다. 즉, 근저당이 설정된 다음에 채무를 제때에 변제하지 못하면 경매개시를 신청할 수 있다. 따라서 이것을 정지시키기 위해서는 담보권 자체가 존재하지 않는다는 서류를 제출함으로써 정지가 가능하다. 소송이 필요없다는 것이다. 담보권의 부존재를 증명하는 서류에는 (1) 담보권의 등기가 말소된 등기부의 등본, 담보권등기를 말소하도록 명한 확정판결의 정본, (2) 담보권이 없거나 소멸되었다는 취지의 확정판결의 정본, (3) 채권자가 담보권을 실행하지 아니하기로 하거나 경매신청을 취하하겠다는 취지 또는 피담보채권을 변제받았거나 그 변제를 미루도록 승낙한다는 취지의 서류, (4) 담보권 실행을 일시 정지하도록 명한 재판의 정본 등이 있다. 이것들 중에 해당되는 하나라도 있으면 임의경매를 정지시킬 수 있다. 이 경우 경매 절차를 정지시키는 방법은 강제경매에서 요구되는 청구이의의 소와 같은 소송으로 하는 것이 아니고 이의신청이나 즉시항고로도 가능하다.

[공신적 효과에 대하여]
강제 경매는 법원의 판결이라는 공신력에 의해서 진행되는 것이므로, 당초에 청구권이 부존재이어서 궁극적으로 잘못된 경매진행이었다고 할지라도 경매절차가 유효하게 진행되었다면 최종 낙찰자에게 소유권을 인정하고 있다. 경매절차를 믿고 낙찰을 받은 매수인에게 소유권을 부여하는 것이다. 다시말해 공신적 효과를 부여하고 있는 것이다.

그러나 임의경매는 진행 과정에서 법원이 개입할 여지가 없고 개인 간의 거래와 같은 것이기 때문에 위에서 말한 공신적 효과를 부여하지 않고 있다. 즉, 경매법원이 담보권 및 피담보 채권의 존재 여부를 심사하여 담보권의 부존재, 무효, 피담보채권의 불발생, 소멸 등과 같은 실제 상의 흠이 있으면 경매개시결정을 할 수 없고, 이를 간과하여 경매가 개시되어 최종적으로 매각되더라도 매각불허가가 된다.

[개인회생이나 파산신청을 통해서도 경매를 정지시킬 수 있다]
이상과 같은 통상적인 방법외에도 개인회생을 통해서도 경매절차를 정지시킬 수 있다. 소유자나 채무자는 개인회생이나 파산신청을 할 수 있고, 이 경우 진행중인 경매는 정지될 수 있다. 법원이 최종적으로 개인회생 개시결정 또는 인가결정을 내릴 경우, 회생채권자의 경매신청에 의한 경매는 중지 또는 취소되는 것이다.

부동산태인 칼럼니스트 세종사이버대 부동산학과 교수 김상범


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