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세종사이버대학교 부동산학과 조덕훈교수

현) 서울시 강북구청 공동주택관리 분쟁조정위원회 위원
현) 부동산자산관리사, 빌딩경영관리사 출제위원
현) 한국부동산분석학회, 한국지역학회 이사
현) 한국건설경제산업학회 부회장
전) 국토해양부 지역개발사업 평가위원, 행정안전부 지방공무원 출제위원
전) 미국 캘리포니아주 샌디에고 주립대학교 Visiting Scholar

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부동산경매의 현황조사서와 집행관의 역할
분야 경매 조회 860
부동산경매의 현황조사서와 집행관의 역할









부동산경매를 포함한 모든 부동산활동(개발, 중개, 평가, 투자, 임대관리, 건축리모델링 등)에서 가장 기본적인 것은 바로 제대로 된 현황조사일 것이다. 해당 부동산에 대해 정확한 현황조사없이 이루어진 부동산활동은 그 결과를 장담할 수 없다. 특히, 부동산경매의 경우에는 입찰보증금을 반환받지 못할 수도 있고, 시세보다 월등히 비싸게 낙찰받을 수도 있다. 부동산경매에서 해당 경매부동산에 대한 현황조사는 집행관(執行官, bailiff)에 의해 진행된다. 물론, 입찰당사자 스스로 해당 경매부동산을 현장답사하고 탐문조사해야 함은 당연하다. 집행관은 법원의 현황조사명령을 받아 2주 이내에 현황조사(보고)서를 집행법원에 제출하여야 한다. 다음은 ㈜디지털태인 경매정보회사에서 제공하는 부동산태인 경매정보싸이트에 나온 현황조사(보고)서의 예시화면이다.






(현황조사서 예시 화면: 부동산태인 경매정보 http://www.taein.co.kr/)




민사집행법 제85조에 의하면, “법원은 경매개시결정을 한 뒤에 바로 집행관에게 부동산의 현상, 점유관계, 차임(借賃) 또는 보증금의 액수, 그 밖의 현황에 관하여 조사하도록 명하여야 한다. 집행관이 제1항의 규정에 따라 부동산을 조사할 때에는 그 부동산에 대하여 제82조에 규정된 조치를 할 수 있다”고 명시되어 있다. 같은 법 제82조에는 집행관의 권한이 명시되어 있는데 “집행관은 제81조 제4항의 조사를 위하여 건물에 출입할 수 있고, 채무자 또는 건물을 점유하는 제3자에게 질문하거나 문서를 제시하도록 요구할 수 있다. 집행관은 제1항의 규정에 따라 건물에 출입하기 위하여 필요한 때에는 잠긴 문을 여는 등 적절한 처분을 할 수 있다.”



집행관은 이처럼, 법에 명시된 권한을 사용하여 해당 경매부동산을 조사한 후 현황조사(보고)서를 법원에 제출하고, 제출된 현황조사(보고)서의 사본은 매각물건명세서 및 감정평가서의 사본과 함께 해당법원에 비치하여 누구든지 볼 수 있도록 하여야 한다(민사집행법 제105조 2항). 현황조사(보고)서 사본의 비치시기에 대해 민사집행규칙 제55조에 의하면, “매각기일(기간입찰의 방법으로 진행하는 경우에는 입찰기간의 개시일)마다 그 1주 전까지 법원에 비치하여야 한다. 다만, 법원은 상당하다고 인정하는 때에는 매각물건명세서·현황조사보고서 및 평가서의 기재내용을 전자통신매체로 공시함으로써 그 사본의 비치에 갈음할 수 있다”고 명시되어 있다.



이처럼, 어떤 부동산이 경매개시결정이 되면, 집행법원은 집행관을 통하여 법에 명시된 절차대로 현황조사를 하고, 제출된 현황조사(보고)서의 사본을 입찰자가 열람할 수 있도록 기회를 부여하고 있다. 집행관은 지방법원에 소속되어 법률이 정하는 대로 재판의 집행, 서류의 송달, 기타 법령에 의한 사무를 담당하는 독립적이고 단독제의 사법기관이다(법원조직법 제55조, 집행관법 제2조). 즉, 집행관은 자기의 판단과 책임 하에 독립적으로 국가의 권한을 행사하는 기관이다. 그만큼, 집행관의 역할이 중요하다.



그런데, 집행관의 의해 조사되고 작성된 현황조사(보고)서가 부정확하다면 어떻게 될까? 현황조사(보고)서와 실제 현황이 상이하고, 이를 토대로 매각물건명세서가 작성되었고, 이것이 매각물건명세서의 중대한 하자에 해당되었다면 어떻게 될까? 이럴 때에는 매각불허가 사유가 될 수 있다(민사집행법 제121조). 매각불허가란 법원이 매각결정기일에 출석한 이해관계인으로부터 매각허가에 관한 의견 진술을 듣고, 이의신청이 정당하다고 인정한 때에 경매대상 부동산을 최고가매수인에게 매각하지 않도록 결정하는 선고이다. 이 때, 이해관계인은 매각허가 혹은 매각불허가 결정으로 손해를 본다면 즉시항고를 할 수 있다. 한편, 현황조사(보고)서와 권리신고의 내용이 다르게 나타나면, 위장 임차인일 가능성이 놓다. 이렇듯, 집행관이 작성한 현황조사(보고)서는 입찰자들은 물론 매수자에게도 중요한 역할을 한다.



그렇다면, 지금까지 시행되고 있는 현황조사(보고)서의 문제점은 무엇인가? 아마도 가장 큰 문제점 중의 하나는 형식적인 조사에 그친다는 점일 것이다. 집행관이 2주라는 비교적 짧은 시간 내에 법에서 명시된 사항들을 조사해야 하고, 더욱이 경매부동산의 입찰을 진행하는 매각수수료 등에 비해 적은 현황조사수수료 수입으로 인해 정확하게 조사할 동기가 부족하며, 만 61세의 정년과 4년 단임제 체제로는 정확한 현황조사를 기대하기 어려울 것이다. 또한, 현황조사가 미비하더라도 집행관에 대한 책임부과 등의 제제가 없는 점도 형식적인 조사에 그친 이유일 것이다.



따라서, 이제부터라도 경매부동산의 현황조사가 실질적으로 진행될 수 있도록 제도적 개선이 필요하다. 지면관계상 여기서 상세하게 다룰 수는 없지만, 이러한 제도적 개선은 다양한 차원에서 진행될 필요가 있다. 우선, 현황조사(보고)서의 구성내용과 작성방식에 대한 개선이 필요하다. 현재 시행되고 있는 현황조사(보고)서의 내용보다 더 상세하고 실질적인 내용들이 담길 수 있도록 구성하여야 한다. 다음으로는, 이러한 현황조사와 보고서 작성을 담당하는 집행관 제도에 대한 개선이 필요하다. 집행관의 권리와 의무는 물론이고 집행관수수료 체계 등도 손질할 필요가 있다. 일본의 내람(內覽)제도 등 외국 사례를 참고하여, 우리나라에 적합한 방안을 도입하는 것도 검토해야 할 것이다.



부동산경매에서 가장 기본적인 정보를 제공해주는 현황조사(보고)서는 감정평가서 및 매각물건명세서와 더불어 입찰참가자가 주의 깊게 살펴보아야 할 서류이다. 입찰참가자가 특정 경매부동산에 관심을 가지고 있다면, 앞에서 설명한 내용들을 염두해 두고 현황조사(보고)서를 면밀히 검토하고 직접 현장을 방문하여 대조하고 분석할 필요가 있다. 이러한 과정과 노력을 통해서 성공적인 낙찰에 다가갈 수 있을 것으로 판단된다.



부동산태인 칼럼리스트 세종사이버대학교 부동산학과 교수 조덕훈



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