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신동휴 교수의 경매아카데미 대표

현)단국대학교 평생교육원부동산학과 교수
현)신동휴 교수의 경매아카데미 대표
전)산림조합 금융과장

저서 : "직장인을 위한 틈새경매" (2018.10.03)

※ 본 게시물의 저작권은 (주)디지털태인에 있으며, 저작권자의 동의없이 게시물을 복사, 유포하거나 링크할 수 없습니다.

2천만원으로 내 집 마련하기
분야 경매 조회 5251
2천만원으로 내 집 마련하기









우리나라에서 내 집을 가지고 산다는 것은 정말 어려운 일이다. 월급을 가지고 가정을 꾸리고 돈을 모으기까지 쉽지 않은 시간이 걸린다.



중앙일보(2018.03.22.)기사에 따르면 “한국사회서 내 집 마련, 평균 6.7년 소요”가 된다고 한다.



그러나 우리나라의 주거 형태등을 살펴보면 대부분이 아파트에서 살기를 원하고 있으나 아파트를 매입하기까지 점점 긴 시간을 요하고 있는 것이 현실이다.



서울에서 내 집을 마련하기까지 20평 기준, 혹은 30평 기준으로 적게는 2억원~7억원정도전후의 돈이 들어가지만 그 돈을 모으기까지 많은 세월동안 안 쓰고, 안 먹고 해야 위의 기사처럼 약 7년정도 기다려야 내 집을 마련할 수가 있으며 아파트를 통해 내 집 마련을 한다 하여도 대출받은 금융기관에 길게는 10여년 전·후동안 원리금의 상환으로 인해 힘든 생활을 하고 있으며 윤택한 생활을 이어나가지 못하는 경우가 많다.



많은 사람들이 생활의 편리성등으로 인하여 아파트에서 거주하길 원하고 있으나, 거주의 방향을 조금 달리 하여 면적이 넓은 “빌라 혹은 다세대주택”등으로 방향을 넓혀보면 적은 금액의 종잣 돈만을 가지고도 충분히 내 집 마련을 할 수 있다.



그렇다면 얼마의 돈이 있어야 하는지 실제 경매물건을 통해서 살펴보도록 하자.




(출처:부동산태인)



상기 물건은 빌라 전용면적 21평으로 감정가 1억 5천만원, 낙찰가 8천8백8십만원에 낙찰된 물건이다.

권리분석상으로는 말소기준권리인 근저당권자 신한은행(14.03.14)자가 되며, 선순위 임차인 및 인수해야 할 권리자는 없기 때문에 비교적 손쉬운 경매 물건이면서 건물면적도 21평으로 작은 편이 아니기 때문에 실수요자 혹은 전월세를 놓기도 유리한 상황에 있는 물건이라 할 수 있다. 이 물건에서 기 세입자가 보증금 1천 3백만원에 월세 4십만원에 점유 및 거주를 하고 있었으나 대항력이 없지만, 아래의 표처럼 담보물권 설정일자 기준으로 인천광역시

- 아 래 -




(출처:부동산태인)



에 해당 임차보증금의 범위가 6천만원이하일 경우에 담보물권자보다 우선하여 최우선변제금액 2천만원까지 변제(낙찰금액의 1/2범위내)받을 수 있기 때문에 상기 임차인은 보증금 6천만원 이하에 해당하기 때문에 임차인(송미경)의 보증금 1천 3백만원 전액 우선변제된다. 따라서 임차인은 최우선변제금액을 받기 위해서는 최고가매수신고인 즉, 낙찰자의 명도확인서 및 인감증명서가 있어야 법원으로부터 우선변제를 받을 수 있기 때문에 명도하는데는 문제가 전혀 없는 가장 양호한 물건이라 할 수 있다.



그렇다면 낙찰자 입장에서는 얼마의 자기자본이 투입되었는지 살펴보도록 하자. 경락자금 대출의 산출 공식을 살펴보면 아래와 같이 산출된다.



- 아 래 -

① 감정가 : 150,000,000원 * 70%(담보인정비율) = 105,000,000원

② 낙찰자 : 88,800,000원 * 80%(담보인정비율) = 71,040,000원



위와 같은 금액에서 보통 금융기관에서는 ①과 ②중 산식을 적용하였을 경우 낮은 수치의 금액을 대출하게 되는 점을 알고 응찰에 참여하고 내가(응찰자) 경락자금 대출 받을 금액이 어느 정도인지 추산을 할 수 있도록 하여야 한다.



낙찰자 입장에서의 경락자금대출은 최대 7천 1백만원을 받을 수 있으며, 취득세 및 도배장판등을 감안한다 하여도 실제 자기자본은 1천 9백만원정도가 들어감을 알 수 있다. 대출이자로 년5%의 이자율로 감안하여도 매월 30만원의 이자를 내면 충분히 내 집 마련이 가능하다.



따라서 약 2천만원정도의 종잣 돈으로 수도권에서 내 집 마련을 한다는 것은 상당히 매력적이며, 꼭 아파트만 고집하지 않아도 단독주택, 다세대 주택등 다양한 주택의 형태등이 있기 때문에 주거의 방향성을 다양하게 고려해 볼 필요가 있다.



부동산태인 칼럼니스트 경매아카데미 대표 신동휴 교수



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