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타워우리부동산중개사무소 우광연 대표

현) 아주대학교 평생교육원 경매투자비법과정, 실전투자과정 강사
전) 세종사이버대학교 경매연구회 강사
전) 부동산태인 경매교육팀장 역임
전) 부동산태인 경매정규과정 강사
전) 군포시 여성회관 경매과정 강사
자격) 공인중개사, 공경매사, 펀드투자상담사

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임금채권자를 주의하라!
분야 경매 조회 748
임금채권자를 주의하라!









부동산 소유자를 보면 법인인 경우도 꽤 많습니다. 그런데, 이 법인이 소유자인 경우에는 조심해야 할 부분이 있습니다. 법인소유 부동산이 경매중이라면 그 법인은 돈이 없는 법인일텐데 만약 직원들이 있다면 임금이 미지급되었을 가능성이 높다는 점입니다.






(출처:부동산태인)



소유자가 법인으로 되어 있는 오피스텔 물건입니다






(출처:부동산태인)



말소기준권리보다 앞서 전입신고와 확정일자를 받은 임차인이 있습니다. 일반적으로는 확정일자 순서가 빠르므로 전액 배당을 받게 되어 큰 문제가 되질 않겠으나 소유자가 법인일 경우는 임금채권자가 있는지를 파악해 봐야 합니다.



낙찰 후 배당을 할 때 임금채권자가 있는 경우 임차인의 확정일자나 말소기준권리가 되는 권리보다도 먼저 배당을 해주기 때문입니다. 미지급임금이 있는 경우 모두 먼저 해주는 것이 아니라 임금채권자의 퇴직전 최종 3개월간의 임금과 3년간 퇴직금채권을 최우선으로 배당을 해주고 있습니다. 임금채권중에도 임차인의 소액보증금과 같이 최우선변제에 해당되는 임금이 있습니다.



경매배당시 임차인의 소액보증금과 임금채권 중 최우선변제에 해당되는 임금채권은 동순위인데 소액보증금은 배당할 금액의 1/2 한도내에서만 배당을 해주는데 반해 임금채권은 한도없이 최우선변제에 해당되는 기간이면 전액을 먼저 배당을 해주는데 차이가 있습니다.



그렇다면 이러한 임금채권이 있는 물건은 어떻게 알수 있을까요?

우선 소유자가 법인(개인사업자도 있을수 있습니다)인 경우가 많으므로 소유자를 확인하고, 두 번째로 채권자 중 근로복지공단(체당금 제도를 통해 구상권을 청구하는 경우)이 있는지, 그리고 대법원 경매기록 중 문건접수내역에 공익법무관, 선정당사자, 일반개인명의의 배당요구가 있는지를 확인해 봐야 합니다.



이 임금채권은 정확히 금액이 얼마인지를 입찰자 입장에서는 알기 어렵습니다. 법원기록을 미리 볼수도 없으므로 물건명세서에 기재가 있으면 다행인데 그렇지 않다면 금액을 알아내기가 어렵습니다.

이 경매사건의 경우도 법인소유이고 근로복지공단 가압류가 있어 임금채권자가 있는 것으로 보입니다. 만약 최우선변제 대상이 되는 임금채권의 금액이 많다면 확정일자보다 먼저 배당을 받게 되고 임차인은 보증금 전액을 배당받지 못해 대항력이 있다면 결국 낙찰자가 보증금을 인수해야 합니다.



이 사건의 경우 총 4개의 물건이라 임금채권자의 최우선변제금을 지급하더라도 선순위 임차인의 배당금이 부족하지는 않아 보이며, 보증금 1000만 월 70만 또는 보증금 2000만 월60~65만 정도에 임대가 가능하므로 수익률도 좋아보이는 물건입니다.



부동산태인 칼럼니스트 타워우리부동산중개사무소 우광연 대표



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