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(주)퍼블릭 옥션(Public Auction) 김동희 대표

현) 공·경매 교육아카데미 원장
현) 부동산투자상담연구소소장
현) 법무법인 강산 한국손실보상실무연구소 자문위원

저서 :
"공매.경매와 부동산투자분석" 출간(2009.7.14)
"실전공매 완전정복" 출간(2010.2.19.)
"남들 경매할 때 나는 공매한다" 출간(2011.2.15)
"판사님 배당에 이의가 있습니다" 출간(2011.2.25)

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현행법상 소액임차인 때문에 순위가 충돌해서 순환흡수 배당한 사례
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현행법상 소액임차인 때문에 순위가 충돌해서 순환흡수 배당한 사례









서울시에 소재하는 주택으로 실제 배당할 금액이 4억3,000만원(경매비용공제 후)인 데 현행 주택임대차보호법 소액임차인 때문에 순위가 충돌해서 순환흡수배당하게 되는 사례이다(임대 차관계가 지속되는 동안 임대차보증금의 증감·변동이 있는 경우, 소액임차인에 해당하는지 여부의 판단 기준(=배당시의 임대차보증금, 대구지방법원 2004. 3. 31. 선고 2003가단134010 판결)





국민은행 근저당(9,600만원) 2010. 01. 10. ⇨ 이정희 임차인(5,000만원) 2013. 03. 10. 전입 ⇨ 김석기 임차인(1억원) 2013. 08. 22. 전입/확정일자 ⇨ 서천새마을금고 근저당(8,400만원) 2013. 10. 30. ⇨ 이철수 임차인(1억3,000만원) 2013. 12. 10. 전입/확정일자 ⇨ 마포세무서 일반세금 압류(7,800만원) 2014. 3. 20. (법정기일 2013. 10. 31, 당해세 아님) ⇨ 구수민 임 차인(7,000만원) 2016. 02. 10. 전입/확정일자 ⇨ 박기영 임차인(4,000만원) 2017. 05. 10. 전입/확정일자 ⇨ 2018년 01월 10일 국민은행 임의경매 신청 ⇨ 2018. 09. 30. 매각기일 ⇨ 2018. 12. 14. 배당기일





배당에서는 1순위로 소액임차인 최우선변제금, 2순위로 당해세, 3순위로 순위배당을 하게 되 는 데, 담보물권(주임법 시행령 부칙 제4조에서 의미하는 담보물권은 근저당권, 전세권, 담보 가등기, 확정일자부 임차권, 등기된 임차권)이 있다면,





1순위로 현행법상 소액임차인(2018. 09. 18. ~ 현재, 서울기준임)의 보증금 중 일정액을 최우 선으로 배당 받게 되는데, 이때 주의할 점은 담보물권이 설정되어 있다면 담보물권 설정당시 의 소액임차인 기준을 적용하여 최우선변제금을 배당해야 한다. 즉 1순위로 현행법상 소액임 차인(2018. 09. 18. ~ 현재, 서울기준임)에 해당되더라도 주임법이 개정되기 전에 설정된 담보 물권이 있다면 그 담보물권에 소액임차인을 주장할 수 없어서 다음과 같은 방법으로 배당해야 한다. 제일 먼저 설정된 국민은행 근저당권에 우선하는 소액임차인(최우선변제금)이 있는 가를 분석해야 되는 데 근저당권이 2010. 01. 10. 에 설정등기가 이루어졌으므로 이 기간(2008. 08. 21. ∼ 2010. 07. 25.)에 소액임차인 되려면 6,000만원 이하인 임차인이 2,000만원을 최 우선변제금으로 국민은행 근저당권 보다 먼저 배당 받을 수 있다. 그래서 1순위로 이정희와 박기영이 최우선변제금을 배당 받고, 2순위로 국민은행이 배당 받게 된다. 그러면 매각대금에 서 경매비용을 빼고 실제 배당할 금액이 4억3,000만원이므로 다음과 같이 배당하면 된다.



1순위 : ① 이정희 2,000만원 + ② 박기영 2,000만원(최우선변제금 1) - 1차적 소액임차인 결 정기준 : 국민은행 (6,000만원/2,000만원)(2008. 08. 21.∼2010. 07. 25. 구간에 설정된 담보 물권)



2순위 : 국민은행 9,600만원 (근저당권 우선변제금)



3순위 : ① 이정희 500만원 + ② 박기영 500만원(법 개정에 따른 소액보증금 중 일정액 증가분) + ③ 구수민 2,500만원 (최우선변제금 2) - 2차적 소액임차인 결정기준 : 김석 기 확정일자, 서천새마을금고 근저당권, 이철수 확정일자(7,500만원/2,500만원)(2010. 07. 26. ∼2013. 12. 31. 구간에 설정된 담보물권)



4순위 : 김석기 임차인 1억원 (확정일자부 우선변제금)



5순위 : 서천 새마을 8,400만원 (근저당권 우선변제금)



6순위에서는 ① 마포세무서 7,800만원 ⇨ ② 이철수 임차인 1억3,000만원 ⇨ ③ 구수민 임차 인 4,500만원 ⇨ ④ 박기영 임차인 1,500만원 순이기 때문에 배당잔여금 7,500만원을 마포세 무서가 전액 배당받고 마무리하면 될 것이라고 판단해선 안 된다.



왜냐하면 현행법상 소액임차인(2018. 09. 18. ~ 현재 서울기준은 1억1,000만원 이하/3,700만 원)은 항상 조세채권에 우선하기 때문에 ⇨ 세금은 확정일자를 이기고, 확정일자는 최우선변 제금을 이기고, 최우선변제금은 조세채권을 이기는 순환관계에 있다. 이렇게 순위가 충돌하면 순환흡수배당 절차를 진행해야 한다.



1차 동순위로 안분배당하면 다음과 같다.





(출처:부동산태인)





그런데 위 도표와 같이 1차 안분배당하면 순환관계를 여러 번 해야 하므로 다음과 같이 묶어 서 순환흡수절차를 진행하면 간단하게 할 수 있고, 실무에서는 이 방법을 활용하면 좋을 것이 다.




(출처:부동산태인)



1차 동순위로 안분배당하면



① 마포세무서 = 7,500만원(배당잔액)×7,800만원/2억8,000만원 = 20,892,857.14원 = 20,892,857원

② 이철수 확정일자 = 7,500만원(배당잔액)×1억3,000만원/2억8,000만원 = 34,821,428.57원 = 34,821,429원

③ 최우선변제금 –1 = 7,500만원(배당잔액)×2,100만원/2억8,000만원 = 5,625,000원

④ 구수민 확정일자 = 7,500만원(배당잔액)×3,300만원/2억8,000만원 = 8,839,285.71원 = 8,839,286원

⑤ 최우선변제금 –2 = 7,500만원(배당잔액)×600만원/2억8,000만원 = 1,607,142.85원 =1,607,143원

⑥ 박기영 확정일자 = 7,500만원(배당잔액)×300만원/2억8,000만원 = 803,571.42원 = 803,571원

⑦ 최우선변제금 –3 = 7,500만원(배당잔액)×900만원/2억8,000만원 = 2,410,714.28원 = 2,410,714원



2차 흡수배당절차는 다음과 같이 한다.



흡수절차는 선순위채권자가 먼저하고, 흡수당하는 순서는 제일열후한 채권자가 흡수당하는 순 서로 진행하게 되는데 ①·②·③·④·⑤·⑥·⑦들은 딱히 선순위가 없고 서로 물고 물리는 순환관 계에 있다. 이런 경우 어떤 채권자를 먼저 흡수절차를 진행해도 같은 결과가 나오지만 순서대 로 순환흡수절차를 진행하면 다음과 같다.



① 마포세무서 = 20,892,857원(1차안분액) + 44,464,286원(⑥803,571원+④8,839,286원+② 34,821,429을 흡수함) - 20,892,857원(③15,375,000원+⑤4,392,858원+⑦1,124,999원에 흡수 당함) = 44,464,286원(종결)



② 이철수 확정일자 = 34,821,429원(1차안분액) - 34,821,431원(①에 흡수당함) + 4,464,286 (⑦2,410,714원+⑥0원+⑤1,607,143원+④0원+③5,625,000원을 흡수함) = 9,642,857원



③ 최우선변제금 –1 = 5,625,000원(1차안분액) - 5,625,000원(②에 흡수당함) + 15,375,000 원(①을 흡수함) = 15,375,000원



④ 구수민 확정일자 = 8,839,286원(1차안분액) - 8,839,286원(①에 흡수당함) + 0원(⑦0원+⑥ 0원+⑤0원을 흡수함) =0원



⑤ 최우선변제금 –2 = 1,607,143원(1차안분액) - 1,607,143원(②에 흡수당함) + 4,392,858원 (①을 흡수함) = 4,392,858원



⑥ 박기영 확정일자 = 803,571원(1차안분액) - 803,571원(①에 흡수당함) + 0원(⑦0원을 흡 수함) =0원



⑦ 최우선변제금 –3 = 2,410,714원(1차안분액) - 2,410,714원(②에 흡수당함) + 1,124,999원 (①을 흡수함) = 1,124,999원



따라서 2차 흡수 배당은 다음과 같이 정리할 수 있다.



(출처:부동산태인)



① 마포세무서 = 44,464,286원, ② 이철수 확정일자 = 9,642,857원, ③ 이정희 최우선변제금 6,964,286원, ④ 구수민 최우선변제금 6,964,286원, ⑤ 박기영 최우선변제금 6,964,285원, 이 렇게 모든 배당절차를 마무리하면 되므로 낙찰자의 인수사항은 없고, 이정희는 확정일자가 없 어서 최우선변제만 받고 소멸한다.



부동산태인 칼럼니스트 ㈜채움과 사람들 김동희 대표



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