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(주)퍼블릭 옥션(Public Auction) 김동희 대표

현) 공·경매 교육아카데미 원장
현) 부동산투자상담연구소소장
현) 법무법인 강산 한국손실보상실무연구소 자문위원

저서 :
"공매.경매와 부동산투자분석" 출간(2009.7.14)
"실전공매 완전정복" 출간(2010.2.19.)
"남들 경매할 때 나는 공매한다" 출간(2011.2.15)
"판사님 배당에 이의가 있습니다" 출간(2011.2.25)

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조합원이 분양권을 몇 개까지 가질 수 있나?
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조합원이 분양권을 몇 개까지 가질 수 있나?









01 재건축사업에서 조합원이 가지는 분양권의 수는?



(1) 토지등소유자에게는 소유한 주택 수만큼 공급한다!



① 과밀억제권역에 위치하지 아니한 재건축사업의 토지등소유자.

② 근로자 숙소, 기숙사 용도로 주택을 소유하는 토지등소유자

③ 국가, 지방자치단체 및 토지주택공사 등

④「국가균형발전 특별법」 제18조에 따른 공공기관지방이전 및 혁신도시 활성화를 위한 시책 등에 따라 이전하는 공공기관이 소유한 주택을 양수한 자(도시정비법 제76조 ①항 나호)



(2) 과밀억제권역에서 투기과열지구가 아닌 재건축사업은 3주택 공급



과밀억제권역이라도 투기과열지구가 아닌 경우 3개까지 분양권을 공급 받을 수 있다. 따라서 투기과열지구가 아닌 재건축사업대상아파트를 4개를 가지고 있다면 조합설립 이전에 1개는 팔고, 3개만을 가지고 분양 신청해야 한다. 조합이 설립되고 나서 팔면 1개는 현금 청산되기 때문에 그만큼 손실을 볼 수도 있다(도시정비법 제76조 ①항 라호).



(3) 종전자산의 평가액 또는 주거전용면적의 범위 내에서 2주택 공급



과밀억제권역 내의 투기과열지구내에서는 종전자산의 평가액 또는 주거전용면적의 범위 내에서 2개의 분양권을 공급 받을 수 있다. 즉 "1+1(원+원) 입주권 제도"라고도 하는데, 내가 가지고 있던 종전 주택의 자산평가액, 또는 종전 주택의 주거전용면적이 크다면 그 범위 내에서 2개의 분양권(=입주권)을 받을 수도 있다. 다만 2개의 입주권 중 1개는 전용면적 85㎡(33평형) 이상과 1개는 전용면적 60㎡(24평형) 이하의 소형주택이어야 한다.



이때 추가로 받은 전용면적 60㎡ 이하의 소형주택은 이전고시일로부터 3년 이내에 전매가 금지된다. 유의할 점은 이전고시일은 준공인가일이 아니고, 입주하고 나서도 몇 달이 지나서 이전고시를 하고 아파트보존등기가 된다. 따라서 아파트보존등기 이후 3년 동안 전매를 할 수 없다고 이해하면 된다. 이런 원+원으로 분양받은 아파트는 3년이 지나기 전에는 각각 분리해서 매각할 수 없고, 2주택을 함께 매각해야 한다.



<알아두면 좋은 법률>

도시정비법 제76조 ①항 다호 제74조 제1항 제5호에 따른 가격의 범위 또는 종전 주택의 주거전용면적의 범위에서 2주택을 공급할 수 있고, 이 중 1주택은 주거전용면적을 60제곱미터 이하로 한다. 다만, 60제곱미터 이하로 공급받은 1주택은 제86조 제2항에 따른 이전고시일 다음 날부터 3년이 지나기 전에는 주택을 전매(매매ㆍ증여나 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되 상속의 경우는 제외한다)하거나 전매를 알선할 수 없다.



02 재개발사업에서 조합원은 몇 개의 분양권을 갖나?



재개발사업은 재건축과 같이 주택 수만큼 분양권을 받을 수 있는 것이 아니다. 하나의 재개발사업구역 내에서 보유한 주택의 종전 자산평가액을 합산해서 하나의 주택을 공급 받을 수 있다.
다만 다음 조건에 해당하면 "1+1(원+원) 입주권"을 받을 수 있다.

① 건축물의 연면적(등기부상의 전용면적 기준)이 분양 받고자 하는 2개의 아파트 전용면적의 합계보다 큰 경우


② 단독주택의 경우 토지+건축물의 권리가액이 분양 받고자 하는 2개의 아파트 조합원 분양가의 합계보다 커야 한다.

③ 분양 받고자하는 2개의 아파트 중 1개는 59㎡(24평형)형을 의무적으로 분양 받아야 하고, 이 아파트는 이전고시일로부터 3년 이내에졇킵되 수 없다.




위 ①과 ② 조건 중 어느 하나라도 해당되면 2개의 입주권 취득이 가능하다. 이때 2개 이상의 합계가, 또는 1개가 크므로 인해서 합계가, 위 ①과 ② 조건 중 어느 하나에 해당하면 된다. 따라서 재개발사업에서 원 플러스 원 분양권(=입주권)을 고려해서 종전 자산평가액이나 주거면적이 큰 물건을 매수하는 방법이 좋을 것이다.

다만 유의할 점은 소형평형을 분양 신청한 조합원이 많아서 조합원끼리 경합할 때, 소형평형 신청자에게 우선권이 있다. 그래서 소형평형이 부족하다면, 원 플러스원으로 분양 받지 못할 수도 있다는 사실이다.



참고로, 85㎡(33평형)형과 59㎡(24평형)형을 분양 받고자 하면 소유한졕領쳄 연면적이 85+59 = 144㎡(43.5평) 보다는 커야 하는데 주택이 아무리 작아도 2층 이상이면 가능하다. 권리가액으로 요건을 충족시키려면 연면적의 조건 충족 경우보다 조금 어려울 수 있다. 문제는 입주권을 2개 취득한 후 분양금액을 정산할 때는 부동산의 권리가액과 상계하며, 부족하면 부담금을 내야하고, 남으면 현금으로 청산하여 환급 받는다. 1개의 부동산으로 분양금액이 부족할 때는 2개의 부동산으로 권리가액을 합산하여 청산해도 된다.



혼자 부동산을 여러 개를 가지고 있어도 보유수만큼 입주권이나 분양권을 취득할 수 있는 것이 아니므로, "1+1(원+원) 입주권 제도"​를 잘 활용하면 투자수익을 극대화 할 수 있을 것이다.



부동산태인 칼럼니스트 ㈜채움과 사람들 김동희 대표



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