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(주) 이웰에셋 이영진 대표/부동산연구소장

현) ㈜이웰에셋 대표/부동산연구소장
현) 가천대/세종사이버대/사이버한국외대 초빙교수
현) 한경닷컴, 경기일보 칼럼니스트

저서:
이것이 경매투자다(2009.3, 한스미디어)
돈 버는 경매 돈 잃는 경매(2013.9, 한스미디어)
손에 잡히는 경매(2018.4, 한스미디어)

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입찰이 무효로 되는 사유만은 피하자
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입찰이 무효로 되는 사유만은 피하자









주택시장이 갈피를 못 잡고 있다. 정부의 대출규제로 중복투자가 어려워지고 수요가 줄어든 탓에 주택시장이 하락세를 보이는가싶더니 곳곳에서 바닥을 찍었다는 소식들이 예사롭지 않게 들려온다.

주택시장이 곡예를 거듭함에 따라 투자자들의 피로도가 심해졌을까? 일반 매물에 촉각을 곤두세우기보다는 정보접근성이 보다 더 용이한 경매시장에 눈을 돌리는 투자자들이 더 많아졌다. 때맞춰 경매물건도 늘어나는 추세라 투자자들이 경매물건을 선택하는 폭이 넓어졌지만 그럴수록 늘어나고 있는 입찰실수들을 보자면 참으로 안타깝기만 하다.



입찰자들은 입찰에 임하기 전까지 많은 시간과 노력을 투자한다. 입찰에서 떨어질 것이라는 우려보다는 낙찰을 받을 수 있을 것이라는 기대감을 갖고 물건을 찾고 관련 공부서류를 발급받고 권리분석을 하고 한차례 이상 현장답사를 진행한다.



그러나 이렇듯 입찰을 위해 시간과 노력을 투자하고도 입찰조차 못하거나 입찰을 했는데 입찰이 무효로 되면 얼마나 억울하고 실망스러울까! 입찰무효 사유는 조금만 신경쓰면 예방할 수 있을 정도로 그리 어려운 것이 아니라는 점에서, 또 무효로 되는 입찰의 경우 경매초보자라는 티를 벗어나지 못했다는 점에서 더욱 그렇다. 어떤 경우에 입찰이 무효로 되는 지 조목조목 따져 보자.



우선 매각기일 당일 경매가 변경되거나 연기, 취하 등의 이유로 입찰이 진행되지 않는 사건에 입찰하는 경우 입찰이 무효가 된다. 입찰이 진행되는지 여부는 사전에 대법원 경매정보 사이트나 해당 경매계에 전화를 해서 확인해 볼 수 있으나 경매의 변경, 취하 등이 매각기일 당일에도 접수되기 때문에 입찰하기에 앞서 입찰법정 게시판에서 경매진행 여부를 확인해야 한다.



입찰시간이 지나 입찰하는 경우에는 입찰 자체를 거부당한다. 입찰시간에 임박해서 입찰표를 작성해야 하는 경우에는 다른 장소에서 입찰표를 작성하기보다 입찰법정 내에 마련된 입찰기재대에서 입찰표를 작성하는 것이 바람직하다. 입찰기재대에서 입찰표를 작성하고 있는 동안에는 입찰시간이 마감돼도 어느 정도의 융통성은 발휘되기 때문이다.



둘째, 입찰보증금이 미달되는 경우도 입찰이 무효로 처리된다. 입찰보증금은 최저매각가의 10%(재매각사건은 20% 또는 30%)를 준비해야 하나 간혹 입찰보증금을 입찰봉투에 동봉하지 않거나 최저매각가의 10%에 미달된 금액을 제공하는 경우가 있다. 이러한 경우 원칙상 입찰을 무효로 하나 법원에 따라서는 보증금이 있는데도 실수한 경우에는 즉시 보정할 기회를 주기도 한다. 보증금 봉투에 보증금을 전혀 넣지 않고 빈 봉투를 제출하는 경우 당연 입찰 무효이다.



셋째, 입찰이 무효로 되는 사유로 가장 많이 등장하는 것이 바로 입찰서류 누락이다. 본인을 대리하여 입찰하는 경우 본인의 인감도장이 날인된 위임장이나 인감증명서 누락, 무능력자를 대리하는 경우의 가족관계증명서 또는 주민등록등ㆍ초본, 공동입찰 시의 공동입찰자목록 등을 첨부하지 않는 경우가 이에 해당한다.



법인이 입찰하는 경우 법인등기부등본을 첨부하지 않거나 법인을 대리하여 입찰하는 경우 법인 인감도장이 날인된 위임장 또는 법인인감증명서가 첨부되지 않는 경우도 마찬가지이다. 위임장에 날인된 인감도장과 첨부된 인감증명서상의 인감도장이 서로 다른 경우, 법인인감도장 대신 사용인감을 위임장에 날인한 경우에도 입찰은 무효가 된다.



넷째, 입찰표를 잘못 작성해서 입찰이 무효로 되는 사례도 종종 나타난다. 하나의 사건번호에 물건번호가 여럿 있는 경우 그 물건번호를 기재하지 않고 입찰표를 제출하지 않는 경우가 대표적이다. 다만 법원에 따라서는 입찰표에 물건번호를 기재하지 않았다고 하더라도 보증금봉투나 입찰봉투를 통해 물건번호를 특정할 수 있는 경우에는 유효한 입찰로 보기도 한다. 물건번호 대신 지번을 기재하는 경우도 있는데 이 역시 무효이다.



입찰가액란의 입찰금액을 수정한 채 제출하는 경우에도 입찰이 무효가 된다. 입찰금액을 수정할 사항이 생기면 입찰표를 다시 교부받아 작성하여 제출해야 한다. 입찰가격란에 최저매각가격에 미달하는 입찰가를 써내 입찰이 무효로 된 사례도 간혹 발생한다.



입찰표나 위임장에 본인 또는 대리인 인적사항을 기재하지 않고 입찰표를 제출하는 경우, 최저경매가 미만으로 입찰가액을 써낸 경우 역시 입찰무효사유에 해당한다. 그밖에 사건번호를 잘못 기재한 사례, 입찰가액과 입찰보증금가액을 바꿔서 기재한 사례, 1명이 동일사건에 2개의 입찰표를 제출하는 사례 등 경매초보자 수준에서나 발생할 법한 사고 모두 입찰이 무효로 되는 사유들이다.



끝으로 입찰자격이 없는 자가 입찰하는 경우에도 입찰은 무효가 된다. 즉 경매는 누구나 참여할 수 있지만 그렇다고 매수신청에 아무런 자격제한이 없는 것은 아니라는 얘기다.



우선 전의 경매절차에서 매각대금을 미납하여 재매각되는 경우 전의 매수인은 입찰자격이 없다. 그 뿐만 아니라 민사집행법 제108조에서는 다른 사람의 매수신청을 방해한 사람, 부당하게 다른 사람과 담합하거나 그 밖에 매각의 적정한 실시를 방해한 사람, 이들을 교사한 사람 및 민사집행절차에서의 매각에 관하여 형사상 공무집행방해죄, 부동산강제집행효용침해죄, 경매ㆍ입찰방해죄 등으로 유죄판결을 받고 그 판결확정일로부터 2년이 지나지 않은 사람에 대하여는 아예 매각장소에 들어오지 못하게 하거나 매수신청을 금할 수 있도록 규정해 놓고 있다.



또한 민사집행규칙 제59조에서도 채무자(채무자 아닌 소유자는 매수신청 가능), 매각절차에 관여한 집행관, 매각부동산을 평가한 감정인(감정평가법인이 감정인인 때에는 그 감정평가법인 또는 소속 감정평가사)도 매수신청을 할 수 없는 것으로 규정하고 있다. 또한 입찰자들에게 권리능력과 행위능력이 있어야 함은 물론이다. 다만 무능력자는 법정대리인을 내세워 대리입찰이 가능하다.



위와 같은 무효사유가 있는 입찰임에도 불구하고 이를 간과하고 입찰이 진행되거나 부동산을 매수할 능력이나 자격이 없는 자가 이를 회피하기 위하여 제3자를 내세워 매수신고를 하는 경우 에는 이해관계인의 매각이의 또는 법원의 직권 매각불허가 사유가 된다.



부동산태인 칼럼니스트 이웰에셋 이영진 대표



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