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(주)퍼블릭 옥션(Public Auction) 김동희 대표

현) 공·경매 교육아카데미 원장
현) 부동산투자상담연구소소장
현) 법무법인 강산 한국손실보상실무연구소 자문위원

저서 :
"공매.경매와 부동산투자분석" 출간(2009.7.14)
"실전공매 완전정복" 출간(2010.2.19.)
"남들 경매할 때 나는 공매한다" 출간(2011.2.15)
"판사님 배당에 이의가 있습니다" 출간(2011.2.25)

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다가구주택 7분의 2를 공매로 낙찰 받아 성공한 사례
분야 공매 조회 303
다가구주택 7분의 2를 공매로 낙찰 받아 성공한 사례









01 공매 매각지분과 낙찰 받아 어떻게 매도하게 되었나?




<김선생 말풍선>

다가구주택을 부친으로부터 모친이 7분의 3, 장녀가 7분의 2, 막내 아들이 7분의 2를 상속 받았다. 이 중에서 장녀의 세금체납으로 다음사례와 같이 장녀 7분의 2지분이 공매로 매각되는 사례에서 필자가 낙찰 받아 성공한 사례이다. 이 사례에서 선순위임차인의 보증금을 얼마나 인수하느냐와 낙찰 받지 못한 7분의 5지분을 어떻게 해결하느냐가 성공의 지름길이다. 왜냐하면 공매투자로 취득하는 금액은 입찰금액+인수할 권리나 금액이 포함되기 때문이다. 그런데 선순위임차인으로 예상되는 전입세대 2명이 있었다. 이때 다음과 같이 분석하면 될 것이다.



이 다가구주택은 건물과 대지 전체가 일괄매각되는 것이 아니고, 장녀지분 7분의 2만 공매로 매각되는 사례이다. 이 사례에서 지분 매수 후 다른 지분까지 매수할 수만 있다면 성공할 수 있다. 이 주택은 지하철 2호선 서울대입구역에서 도보로 7분 거리에 있고, 강남역까지 지하철로 여섯 정거장에 불과해서 제2의 강남으로 불리어지고 있다. 그래서 주변 주택과 상가건물 등의 가격이 상승하고 있다. 특히 지역주택조합이 매수하거나 매수를 준비하고 있어서 가격 상승을 유발하고 있는 지역이다. 어쨌든 주택가격은 대지 평당 가격으로 평가하기 때문에 주변부동산을 통해서 확인해 본 결과 평당 3,300만원을 형성하고 있었다.



감정가가 308,080,180원인데 반해서 시세는 440,550,000원(평당 3,300만원×13.35평)으로 감정평가가 낮게 평가된 것을 현장답사를 통해서 확인할 수 있었다. 이렇게 감정가가 낮게 평가된 물건을 찾아서 입찰에 참가하는 것, 역시 재테크에서 성공하는 지름길이다. 그런데 이 물건은 최저매각가가 184,849,000원으로 저감되었다. 이는 지분공매물건이라는 사실과 인수금액 여부를 정확하게 판단하기 어려워서 그런 것 같았다.



어쨌든 필자가 196,409,800원으로 입찰해서 낙찰 받고, 지역주택조합에 팔아서 높은 수익을 올릴 수 있었다. 이 사례에서 주목할 점은 다른 지분을 매수해서 주택을 수선해서 파는 전략이었다면 더 높은 수익을 올렸겠지만, 필자가 낙찰 받고 다른 공유지분권자 등과 협의하는 과정에서 다른 지분이 지역주택에 팔려서 어쩔 수 없이 필자 지분도 팔았던 사례로, 그 과정을 다음과 같이 독자 분들에게 소개하고자 한다.



02 다가구주택 공매물건의 사진과 주변 현황도






(출처:온비드)



03 다가구주택의 7분의 2지분 온비드 입찰정보 내역






(출처:온비드)



04 다가구주택의 7분의 2지분 공매 물건에 대한 권리분석






(출처:부동산태인)



이 다가구주택은 위 감정평가명세표와 같이 공동소유였는데, 1층은 공유자인 모친(7분의 3)이 거주하고, 나머지 지층과 2층에서 선순위 임차인으로 예상되는 임차인 등이 3명이 있었다. 그 중 한사람은 권리신고 및 배분요구신고서를 한국자산관리공사에 제출하고, 나머지 2명은 배분요구를 하지 않아서 낙찰자가 인수하는 상황이다.



필자가 권리분석을 하는 과정에서 확인한 사항은 다음과 같다!

1차적으로 공매재산명세서를 통해서 지층B02호 임차인 조O희가 7,000만원으로 배분요구 했고, 전액 배분 받는 것이 예상되었다. 2차적으로 등기부를 통해서 1층 거주하는 분이 7분의 3지분권자인 신O분이라는 사실까지 확인할 수 있었다.



3차적으로 현장을 방문해서 배분요구한 지층B02호를 만났고, 이 임차인을 통해서 지층B01호와 2층에 임차인이 거주하고 있다는 사실을 확인할 수 있었다. 그런데 임차보증금은 확인할 수가 없어서, 지층B01호는 임차보증금을 지층B02호와 같이 7,000만원으로 분석하고, 2층 전체 현 임대 시세(구건물인 경우를 전제로) 2억5,000만원 정도 예상할 수 있었다.



4차적으로 주변부동산을 이틀에 거쳐 매매와 전·월세 시세를 확인했는데, 그 과정에서 시세가 평당 3,300만원 정도 되는 주택 등이 매물로 나온 사실과 임대차계약서를 작성한 중개업자도 만날 수 있었다. 그런데 다른 공유자들의 입단속으로 정확한 답변을 얻을 수 없었지만, 2억 이하라는 사실은 확인할 수 있었다.



인수금액은 이렇게 분석하고 입찰에 참여했다!

그래서 인수할 보증금을 지층B01호 7,000만원과 2층 임차인 2억원으로 계산해서 합계금액 2억7,000만원의 7분의 2지분에 해당하는 77,142,857원을 인수하는 것으로 분석하고 다음과 같이 입찰에 참여하게 되었다. 왜냐하면 이 주택은 상속으로 공유등기가 이루어졌고, 임차인 등은 부친이 사망하기 전에 임대차계약서를 작성했기 때문에 그 상속지분대로 공동임대인이 된다. 또 세금을 절세하기 위해서 매수인도 개인 명의로 한 것이 아니라 과밀억제권 밖에 있는 법인을 통해서 매수해 취득 시 등록세 3배 중과와 양도소득세를 절세할 수 있었다. 개인으로 매수해서 팔았다면 1년 미만 40% + 조정대상지역 내에서 3주택 이상인 경우 20%가 중과되므로 60%, 여기에 지방소득세 10%가 추가되니 66%를 납부해야 한다. 하지만, 법인명의로 취득 후 1년 이내에 팔아도 기본법인세 10%와 주택양도차익에 대한 10%의 법인세만 납부하면 되므로 절세효과를 톡톡히 볼 수 있다.



05 필자가 다가구주택을 1등으로 낙찰 받았다!






(출처:온비드)

06 매수 이후의 대응과 기대수익은 얼마나 올렸나?



낙찰 받고 나서 인수금액을 확인했더니, 지층B01호 7,000만원과 2층 임차인 1억9,500만원으로 합계금액이 2억6,500만원이다. 이 금액의 7분의 2를 계산하니 실제로 인수할 금액은 75,714,285원이다. 그리고 다른 공유자인 모친 신O분과 막내 아들인 오OO와 협의하는 과정에서 감정가로 팔라고 했더니 알았다고 하더니 연락이 없었다. 얼마 후 부동산 중개업소에서 전화가 왔다. 우리부동산이 지역주택조합을 대신해서 매수활동을 하는 중개업소라고 하면서 7분의 2지분을 팔라는 것이다. 그래서 고심하다가 평당 3,000만원에 팔았다.



어쨌든 낙찰가 196,409,800원 + 인수금액 75,714,285원으로 총취득가는 272,124,085원이다. 소유권이전등기비용 500만원 정도 소요되고, 400,500,000원에 팔았으니 양도차익은 128,375,915원이다. 여기에 법인세 20%를 공제해도 102,700,732원이다. 2019년 1월 7일 잔금납부하고 1월 20일 매매 계약서를 작성하고, 열흘 뒤인 1월 31일에 잔금까지 완료했다. 이렇게 마무리가 되어 2억원 투자해서 한 달만에 1억300만원이라는 높은 수익을 올릴 수 있었던 사례이다.



부동산태인 칼럼니스트 ㈜채움과 사람들 김동희 대표







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