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법무법인 테미스 박승재 변호사

전) 법무법인 성의 소속변호사
전) 법무법인 대지 부동산팀 소속변호사
전) 법무법인 이인 소속변호사
두산타워, LH공사, 한국도로공사 신반포 제1차 재건축조합 등 자문 및 소송 수행

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부동산 임의경매 절차로 취득한 부동산에 대한 취득세율
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부동산 임의경매 절차로 취득한 부동산에 대한 취득세율









안녕하십니까. 박승재 변호사입니다. 오늘은 부동산 매수를 고려할 때 가장 중요한 이슈이나 간과하기 쉬운 부동산 취득으로 인한 취득세에 관하여 간단하게나마 알아보고자 합니다. 부동산 취득에 따른 취득세의 문제는 생각보다 그 금액이 커서 부동산을 매수할 때 항상 재정 상 고려해야 할 요소 중 하나입니다. 오늘은 임의경매 절차를 통하여 부동산을 취득한 A가 관할 구청장을 상대로 취득세율에 관하여 경정을 요청한 사안에 대하여 알아 보도록 하겠습니다.



대강의 사안을 다음과 같습니다.



A는 부동산 임의경매절차에서 해당 토지 및 지상 건물을 경락받아 위 부동산에 관하여 소유권이전등기를 마친 후 구 지방세법 제11조 제1항 제7호 (나)목에 따른 승계취득 세율(1000 분의 40)을 적용한 취득세 등을 신고·납부하였습니다. 그러나 A는 생각해보니‘부동산을 경락받아 취득한 것은 원시취득에 해당한다’고 판단하여 위 부동산 경매로 인하여 취득한 사실에 대하여 기납부한 취득세 등을 원시취득 세율(1000 분의 28)로 경정하여 줄 것을 청구하였습니다. 그러나 관할관청은 경매로 인한 부동산 취득은 원시취득이라 볼 수 없다 하여 이를 거부하였습니다. 이에 A는 관할관청장을 상대로 하여 취득세등부과처분 취소 소송을 제기하였습니다.



관련 법령은 다음과 같습니다.



지방세법 제11조(부동산 취득의 세율) ① 부동산에 대한 취득세는 제10조의 과세표준에 다음 각 호에 해당하는 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.

1. 상속으로 인한 취득

가. 농지: 1천분의 23

나. 농지 외의 것: 1천분의 28

2. 제1호 외의 무상취득: 1천분의 35. 다만, 대통령령으로 정하는 비영리사업자의 취득은 1천분의 28로 한다.
3. 원시취득: 1천분의 28


4. 「신탁법」에 따른 신탁재산인 부동산을 수탁자로부터 수익자에게 이전하는 경우의 취득: 1천분의 30. 다만, 대통령령으로 정하는 비영리사업자의 취득은 1천분의 25로 한다.


5. 공유물의 분할 또는 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」 제2조제1호나목에서 규정하고 있는 부동산의 공유권 해소를 위한 지분이전으로 인한 취득(등기부등본상 본인 지분을 초과하는 부분의 경우에는 제외한다): 1천분의 23


6. 합유물 및 총유물의 분할로 인한 취득: 1천분의 23


7. 그 밖의 원인으로 인한 취득


가. 농지: 1천분의 30


나. 농지 외의 것: 1천분의 40


8. 제7호 나목에도 불구하고 유상거래를 원인으로 제10조에 따른 취득 당시의 가액이 6억 원 이하인 주택을 취득하는 경우에는 1천분의 10의 세율을, 6억 원 초과 9억 원 이하의 주택을 취득하는 경우에는 1천분의 20의 세율을, 9억 원 초과 주택을 취득하는 경우에는 1천분의 30의 세율을 각각 적용한다.


② 제1항 제1호·제2호·제7호 및 제8호의 부동산이 공유물일 때에는 그 취득지분의 가액을 과세표준으로 하여 각각의 세율을 적용한다.


③ 제10조 제3항에 따라 건축(신축과 재축은 제외한다) 또는 개수로 인하여 건축물 면적이 증가할 때에는 그 증가된 부분에 대하여 원시취득으로 보아 제1항 제3호의 세율을 적용한다.






부동산 취득 행위의 법적 성격에 따라 그 적용 세율이 달라지는 것이기 때문에, 결국 위 사건의 핵심은“부동산 임의 경매 절차를 통하여 부동산을 취득한 행위의 법적 성격이 무엇이냐”는 것이었습니다.



즉, 만약 부동산 임의 경매 절차를 통하여 부동산을 취득한 행위를 원시취득으로 보는 경우 1천분의 28의 세율을 적용받을 것이고, 승계취득이나 기타 성격으로 볼 경우 1천분의 40의 세율을 적용받게 되는 것입니다. 기존의 권리와 관계없이 새로이 취득하는 것은 승계취득이라 하는데, 부동산 임의 경매 절차를 통한 부동산 취득은 기존의 등기사항전부증명서 상 권리관계가 깨끗하게 정리된다는 측면에서 일응 충분히 주장해볼만 한 논거라고 생각될 수 있기 때문입니다.



위 사건에 관하여 판례는 다음과 같이 판시하고 있습니다.



경매로 인한 부동산의 취득에 대하여 구 지방세법상 세율을 적용하기 위해서는 그 취득이 원시취득에 해당하는지 아니면 승계취득에 해당하는지 구별하여야 하고, 그 구별은 법적 안정성이나 조세법률주의의 요청에 따라 민법, 민사집행법과 같은 일반적인 법 조항의 해석과 궤를 같이할 수밖에 없는바, 원시취득과 승계취득의 주요한 차이는, 타인의 물권에 기한 승계취득이 종전 권리의 제한이나 하자를 그대로 따르게 되는 반면 타인의 물권에 기함이 없는 원시취득은 그러한 제한이 없다는 데에 있다고 할 수 있는데, 경매는 본질적으로 매매의 일종에 해당하고, 민법 제578조도 경매가 사법상 매매임을 전제로 매도인의 담보책임에 관한 규정을 두고 있으며, 부동산 경매 시 경매 이전에 설정된 당해 부동산에 대한 제한이 모두 소멸되는 것이 아니라 일부 승계될 수 있으므로, 경매에 의한 부동산 취득은 민법상‘원시취득’이 아닌 ‘승계취득’에 해당한다고 보아야 하고, 대법원도 일관되게 그와 같은 입장을 견지해 오고 있는 점, 조세실무상 경매로 인한 소유권취득은 승계취득으로 취급되어 왔고, 일반적으로도 이와 같이 받아들여지고 있으며, 원시취득의 경우 상대적으로 낮은 세율을 적용하는 취지는 이미 발생한 권리를 이어받는 승계취득에 비하여 새로운 권리를 발생시킴으로써 사회적 생산과 부에 기여하는 바가 크다는 점에 있다고 할 것인데, 경매의 경우 새로운 권리를 발생시켰다고 볼 수 없어, 그와 같은 세법상 관점에서도 이를 원시취득으로 취급할 합리적인 이유가 있다고 볼 수 없는 점 등을 종합하면, 경매로 인한 부동산의 취득은 원시취득이 아닌 승계취득에 해당한다.

결국 A는 부동산 임의 경매 절차로 인하여 부동산을 취득한 이후 1천 분의 40의 세율을 적용받아야 할 것입니다.



부동산태인 칼럼니스트 법무법인 테미스 박승재 변호사



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