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선순위 임차인이 사업자 등록을 말소한 경우, 대항력 및 우선변제권을 인정받을 수 있을까
안녕하십니까. 박승재 변호사입니다. 오늘은 경매 절차에서 권리 관계 및 그 순위를 따질 때 곧잘 문제가 되는 선순위 임차인의 대항력 및 우선변제권에 관한 재미있는 판례를 소개해보고자 합니다.
대강의 사실관계는 다음과 같습니다.
1. 상가건물의 임차인 A는 임대차 계약을 체결하면서 상가건물을 인도받음과 동시에 사업자 등록 절차를 마쳤습니다.
2. 위 절차 이후 B은행은 해당 상가건물을 담보로 하여 건물주 C에게 대출을 해주면서 상가건물에 근저당권(말소기준권리)을 설정하였습니다.
3. 이후 건물주 C가 B은행에 대한 채무를 이행하지 못하자 B은행은 상가건물에 관한 경매를 신청하였습니다.
4. 한편, 임차인 A는 영업 부진 등을 이유로 퇴거한 후 사업자 역시 폐업 신고하였습니다.
임차인 A는 사업을 그만 둔 이후에도 대항력 및 우선변제권을 인정받아 경매 절차에서 배당 요구를 하는 등 자신의 권리를 인정받을 수 있을까요?
관련법령은 다음과 같습니다.
상가건물임대차보호법제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.
② 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.
③ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 건물이 매매 또는 경매의 목적물이 된 경우에는 「민법」 제575조제1항ㆍ제3항 및 제578조를 준용한다.
④ 제3항의 경우에는 「민법」 제536조를 준용한다.
상가건물임대차보호법 제5조(보증금의 회수) ② 제3조 제1항의 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매 시 임차건물(임대인 소유의 대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.
③ 임차인은 임차건물을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없다.
상가건물의 임차인이 임대차보증금 반환채권에 대하여 상가건물 임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항력 또는 같은 법 제5조 제2항 소정의 우선변제권을 가지려면 임대차의 목적인 상가건물의 인도 및 부가가치세법 등에 의한 사업자등록을 구비하고, 관할세무서장으로부터 확정일자를 받아야 하며, 그 중 사업자등록은 대항력 또는 우선변제권의 취득요건일 뿐만 아니라 존속요건이기도 하므로, 배당요구의 종기까지 존속하고 있어야 한다. 부가가치세법 제5조 제4항, 제5항의 규정 취지에 비추어 보면, 상가건물을 임차하고 사업자등록을 마친 사업자가 임차 건물의 전대차 등으로 당해 사업을 개시하지 않거나 사실상 폐업한 경우에는 그 사업자등록은 부가가치세법 및 상가건물 임대차보호법이 상가임대차의 공시방법으로 요구하는 적법한 사업자등록이라고 볼 수 없고, 이 경우 임차인이 상가건물 임대차보호법상의 대항력 및 우선변제권을 유지하기 위해서는 건물을 직접 점유하면서 사업을 운영하는 전차인이 그 명의로 사업자등록을 하여야 한다.
결국, 임차인 A가 경매 절차 등에서 자신의 권리를 주장하거나, 새로운 건물주에게 자신의 권리를 주장하기 위해서는 적법·유효하게 사업자 등록이 존속하고 있어야 하고, 실제 사업 역시 영위하고 있어야 합니다. 사업자등록은 대항력 또는 우선변제권의 취득요건일 뿐만 아니라 존속요건이기 때문입니다. 결국 사업자등록을 했던 사업자라 하더라도 당해 사업을 개시하지 않거나 사실상 폐업한 경우에는 그 사업자등록은 부가가치세법 및 상가건물 임대차보호법이 상가임대차의 공시방법으로 요구하는 적법한 사업자등록이라고 볼 수 없으므로 임차인 A는 자신의 권리를 주장할 수 없게 됩니다.
부동산태인 칼럼니스트 법무법인 심원 박승재 변호사
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