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경매개시결정 이후 소유권 이전
등록자 virtually 등록일 2018.06.19 14:10 조회 482
안녕하세요, 전원주택에 관심이 많은 사람입니다.

여주 2017타경5568 사건입니다.

등기부등본에 설정된 근저당이나 가압류 금액도 적지 않고 경매신청도 중복으로 되어 있는 상태에서 2017년 11월에 일반매매로 소유권이 이전되었습니다.

1. 이처럼 경매가 진행중인 물건을 매입하는 경우가 흔하지는 않은 것 같은데 배경이 뭘까요? (등기부상의 근저당도 전혀 말소가 되지 않았고, 경매취하도 되지 않고 있는데...)

2. 유치권도 없고 인수해야 할 등기상의 권리도 없고 임차인도 없는 거 같은데, 계속 유찰이 되는 이유가 뭘까요?

3. 조만간 현장방문 예정인데, 꼭 확인해야 할 사항이 뭐가 있을까요?

질문이 구체적이지 않은 것 같아 죄송합니다.

고맙습니다.
 
의견달기
ans79  (59.17.xxx.51) 2018.06.19 19:05 
안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

1. 이처럼 경매가 진행중인 물건을 매입하는 경우가 흔하지는 않은 것 같은데 배경이 뭘까요? (등기부상의 근저당도 전혀 말소가 되지 않았고, 경매취하도 되지 않고 있는데...)
=> 현재로서는 수십여가지의 추정만 가능할 뿐, 그 어떤 추정도 명확한 답이 될 수 없습니다.
또한, 그 배경이 낙찰자 측에 미치는 그 어떤 영향도 없는 이상, 호기심 이상의 필요성은 없는 질문이기도 합니다.
10억원을 초과하는 근저당과 가압류가 설정된 상태에서의 소유권이전이라면 특수이해관계인 이던가... 아니면 해당 물건이 그 이상의 가치가 있다고 판단했을 가능성이 가장 크겠지만, 이 역시 추정에 불과합니다.

2. 유치권도 없고 인수해야 할 등기상의 권리도 없고 임차인도 없는 거 같은데, 계속 유찰이 되는 이유가 뭘까요?
=> 유치권이 없다?? 는건 무슨 근거로 하시는 말씀이신가요?
유치권은 권리신고의 의무가 없습니다.
단지 목적물을 점유하고 있음으로서 주장할 수 있는 것이 유치권 입니다.
더군다나, 감정평가서 상 에 리모델링진행 중인 상태 인 것으로 표시된 만큼 이로인한 유치권의 존재여부가 필수 확인요소 중 하나인데, 유치권이 없다 라고 단정짓는 근거가 무엇인지 되묻고 싶네요.
등기부등본 상 2012.08.07 에이스에셋대부 의 근저당을 말소기준권리로 하여, 낙찰로 이후 모든 권리는 소멸하는 단순한 권리관계의 물건인 것은 분명한 사실입니다만, 권리분석이 등기부등본 검토 만으로 끝 은 절대 아니겠지요.
그러니, 현황조사 예정이시라 하셨을테고 말이지요.
기본 서류 상 리모델링 진행 중 이라 명시되어 있으므로 유치권 관련 내용에 대한 확인 조차 이루어지지 않은 상태에서 유찰사유를 판단하는 것은 불가능합니다.
심지어, 해당 물건의 정확한 시세조차 알지 못하는 상황에서 유찰사유의 판단은 당연히 어불성설 이겠지요.

3. 조만간 현장방문 예정인데, 꼭 확인해야 할 사항이 뭐가 있을까요?
=> 앞서 답변드린 바와 같이, 감정평가서 상 리모델링 진행 중 임 이 명시되어 있는 만큼 이를 원인으로 한 유치권의 성립여부 및 성립 가능성, 임대차 및 점유관계가 매우 불분명하므로 반드시 이에 대한 내용 확인, 그외 해당 물건의 입지적인 요건 등을 고려한 정확한 시세의 확인, 그외 기본 서류 상 나타나지 않는 각종 인수대상 및 추가비용 발생 가능성에 대한 재확인이 현황조사 시 반드시 선행되어야 할 사항이라는 점 명심하시기 바랍니다.



경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이 아니더라도 가급적 전문가의 도움을 받아 보다 안전한 입찰을 진행하시길 권하는 바 입니다.
그 외 궁금한 사항이 있으시면 아래 연락처를 통해 문의 주시기 바랍니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720
 
virtually  (61.250.xxx.66) 2018.06.21 16:20 
상세한 답변 고맙습니다. 현장조사를 포함해서 전반적으로 많은 도움이 될 것 같습니다.
 
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