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경매낙찰 취득가액

등록자

j269158**

등록일

2018.06.27 15:41

조회

2861

안녕하세요~
2년전 2순위로 집을 낙찰받고
1순위 은행권 대위변제를 했다합니다
양도소득신고시 낙찰가 외에 대위변제한 금액도
매수금액으로 포함하여 인정되는지요?
대위변제 내용을 알아볼려면
법원에 어떤 서류로 알아볼 수 있을까요?

너무 궁금합니다

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ans** 2018.06.28 21:58
안녕하세요. 네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^ 알 수 없습니다. 대위변제가 어떠한 이유로, 어떠한 방식으로 어떻게 이루어졌느냐에 따라 달라질 수 있는 문제이기 때문이지요. 해당 자산을 취득할 당시 법적인 지급의무가 없이 대위변제한 비용으로서 전 소유자에게 구상권을 행사할 수 있는 경우에는 필요경비에 해당하지 않는다는 것이 일반적인 내용입니다. 따라서, 현재 질문하신 내용만으로는 필요경비 인정 유무를 단정지어 판단할 수 없습니다. 경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이 아니더라도 가급적 전문가의 도움을 받아 보다 안전한 입찰을 진행하시길 권하는 바 입니다. 그 외 궁금한 사항이 있으시면 아래 연락처를 통해 문의 주시기 바랍니다. 대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의. [대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수] 010-5554-6720




ans** 2018.06.28 22:03
100% 적용될 수 없기도 하고, 좀 더 검토가 필요하기는 하나, 대략적으로 질문하신 내용을 참고하실 만한 내용이니 아래를 참고해보시기 바랍니다. 조심2013서3788[심판] [ 제 목 ] 타인 채무의 담보로 제공한 토지가 경매되어 보증채무를 대위변제한 뒤 구상채권이 회수불가능한 경우 이를 양도가액에서 제외할 수 없음 [ 요 지 ] 타인 채무의 담보로 제공한 쟁점토지가 경매되어 보증채무를 대위변제한 뒤 구상채권이 회수불가능한 경우 이를 양도가액에서 제외할 수 없음 [ 결정내용 ] 결정 내용은 붙임과 같습니다. [ 관련법령 ] 소득세법 제96조【양도가액】 주 문 심판청구를 기각한다. 이 유 1. 처분개요 가. 청구인이 2004.3.19. 취득한 OOO리 OOO-1 답 590㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)가 OOO지방법원의 임의경매에 따라 OOO원에 경락되자 2012.3.23. 임의경매에 따른 낙찰을 등기원인으로 하여 김OOO에게 소유권이전하였으나 이에 대한 양도소득세를 신고하지 아니하였다. 나. 처분청은 쟁점토지의 양도에 대하여 2013.1.7. 청구인에게 2012년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정・고지하였다. 다. 청구인은 이에 불복하여 2013.4.3. 이의신청을 거쳐 2013.8.22. 심판청구를 제기하였다. 2. 청구인 주장 및 처분청 의견 가. 청구인 주장 청구인은 청구인의 형이 운영하는 주식회사 OOO닷컴에 대하여 쟁점토지를 담보로 채무보증을 하였으나 주식회사 OOO닷컴이 사업부진으로 이를 변제하지 못하자 쟁점토지는 2012.2.13. OOO지방법원에서 경매로 OOO원에 낙찰되었다. 청구인이 쟁점토지의 낙찰대금 중에서 OOO군 및 OOO농업협동조합에 원금 및 이자 OOO원을 우선변제에 충당하고, 주식회사 OOO닷컴에 대한 청구인의 보증채무로서 OOO특수건설 주식회사에 OOO원(이하 “쟁점금액”이라 한다)을 대위변제하였으며, 나머지 금액은 OOO군 등 관련 기관의 세금 등에 충당하였다. 주식회사 OOO닷컴은 사업부진으로 폐업되었고, 채권자인 금융기관 등이 주식회사 OOO닷컴의 소유부동산(공장) 및 동산 전부에 대하여 강제집행을 함으로써 사업이 폐지되어 쟁점토지 양도일 현재 및 장래에 아무런 재산이 없으므로 구상채권인 쟁점금액은 부실채권으로서 명백히 회수불능하다. 따라서, 청구인이 피보증회사인 주식회사 OOO닷컴에게 가지는 구상채권은 소멸(대손금)되어야 하므로 양도가액 산정시 쟁점금액은 양도가액에서 제외하여 양도소득세를 재계산하여야 한다. 또한, 쟁점토지가 경매낙찰되어 양도됨에 따라 양도가액에서 회수불가능한 구상채권인 쟁점금액을 제외하면 양도차손OOO이 발생함에도 처분청은 양도차익 OOO원이 발생한 것으로 보아 양도소득세를 부과하였다. 처분청은 물상보증인의 주채무자에 대한 구상권은 담보권자에게 당해 물권의 양도가액이 교부되어짐으로써 그 대위변제적 효과로서 발생하는 것이므로 구상권 행사가 사실상 불능이라 하더라도 그러한 사정은 쟁점토지의 양도소득세의 성부에 아무 영향이 없다 할 것이다 라는 대법원 판례(대법원 85누968, 1986.3.25.)를 들어 이의신청을 기각하였으나, 양도소득세를 부과함에 있어 부동산 매도인의 매매대금채권 중 매수인의 도산으로 인하여 회수불눙이 되어 장래 그 소득의 실현 가능성이 전혀 없게 된 것이 객관적으로 명백한 부분은 부동산양도가액에 포함시킬 수 없다고 한 대법원 판례(대법원 2002.10.11.. 선고 2002두1953 등 다수)에 비추어 이 건의 경우처럼 명백히 회수하지 못하는 구상채권도 이와 다르게 취급할 하등의 이유가 없으므로 양도가액에 포함시킬 수 없는 것이다. 「법인세법」 제35조 제2항은 “제1항에 따라 구상채권상각충당금을 손금에 산입한 내국법인은 신용보증사업으로 인하여 발생한 구상채권 중 대통령령으로 정하는 대손금이 발생한 경우 그 대손금을 구상채권상각충당금과 먼저 상계하고---”라고 규정하고 있으며, 개인의 소득금액 계산시 「소득세법 시행령」 제55조 제1항 및 제2항 규정에는 받을 채권액이 「법인세법 시행령」 제19조의2(대손금의 손금불산입) 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 발생한 경우에는 대손금으로 필요경비에 산입할 수 있도록 규정하고 있는 점 등으로 보아 「법인세법 시행령」 제19조의2 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 대손사유로 회수불능인 구상채권도 양도가액에서 차감하여야 하므로 이 건 과세한 처분은 부당하다. 나. 처분청 의견 구상채권은 회수 불가능하더라도 「소득세법」 제97조에 의한 양도소득의 필요경비에 해당하지 아니하므로 경매로 인한 양도소득세 무신고에 따른 양도소득세 부과 처분은 정당하다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁 점 청구인이 담보로 제공한 쟁점토지가 임의경매되어 보증채무를 대위변제하였으나, 구상채권이 회수불가능한 경우 양도가액에서 제외할 수 있는지 여부 나. 관련 법령 (1) 소득세법 제88조 【양도의 정의】 ① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 양도 란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(負擔附贈與)(「상속세 및 증여세법」 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우는 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자(受贈者)가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. 제96조 【양도가액】 ① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 실지거래가액 이라 한다)에 따른다. 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】 ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다. 1. 취득가액 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것 3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 (2) 소득세법 시행령 제55조 【사업소득의 필요경비의 계산】 ① 사업소득의 각 과세기간의 총수입금액에 대응하는 필요경비는 법 및 이 영에서 달리 정하는 것 외에는 다음 각 호에 규정한 것으로 한다. 1. 판매한 상품 또는 제품에 대한 원료의 매입가격(매입에누리 및 매입할인금액을 제외한다)과 그 부대비용. 이 경우 사업용외의 목적으로 매입한 것을 사업용으로 사용한 것에 대하여는 당해 사업자가 당초에 매입한 때의 매입가액과 그 부대비용으로 한다. 1의2. 판매한 상품 또는 제품의 보관료, 포장비, 운반비, 판매장려금 및 판매수당 등 판매와 관련한 부대비용(판매장려금 및 판매수당의 경우 사전약정 없이 지급하는 경우를 포함한다) 2. 부동산의 양도 당시의 장부가액(건물건설업과 부동산 개발 및 공급업의 경우만 해당한다). 이 경우 사업용 외의 목적으로 취득한 부동산을 사업용으로 사용한 것에 대해서는 해당 사업자가 당초에 취득한 때의 제89조를 준용하여 계산한 취득가액을 그 장부가액으로 한다. 7. 사업용 자산에 대한 비용 가. 사업용 자산(그 사업에 속하는 일부 유휴시설을 포함한다)의 현상유지를 위한 수선비 나. 관리비와 유지비 다. 사업용 자산에 대한 임차료 라. 사업용 자산의 손해보험료 8. 사업과 관련이 있는 제세공과금 16. 대손금(부가가치세 매출세액의 미수금으로서 회수할 수 없는 것중 「부가가치세법」 제17조의2의 규정에 의한 대손세액공제를 받지 아니한 것을 포함한다) ② 제1항 제16호에 따른 대손금은 「법인세법 시행령」 제19조의2 제1항 제1호부터 제11호까지의 어느 하나에 해당하는 것으로 한다. 제163조【양도자산의 필요경비】 ① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 취득에 든 실지거래가액 이란 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다. 1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다) 2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권등을 확보하기 위하여 직접소요된 소송비용・화해비용등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 3. 제1호를 적용할 때 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다. 4. 제1호를 적용할 때 합병으로 인하여 소멸한 법인의 주주가 합병 후 존속하거나 합병으로 신설되는 법인(이하 이 호에서 합병법인 이라 한다)으로부터 교부받은 주식의 1주당 취득원가에 상당하는 가액은 합병 당시 해당 주주가 보유하던 피합병법인의 주식을 취득하는 데 든 총금액(「법인세법」 제16조제1항제5호의 금액은 더하고 같은 호의 합병대가 중 금전이나 그 밖의 재산가액의 합계액은 뺀 금액으로 한다)을 합병으로 교부받은 주식수로 나누어 계산한 가액으로 한다. ③ 법 제97조 제1항 제2호에서 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것 이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다. 1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액 2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용・화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 3. 양도자산의 용도변경・개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 3의2. 「개발이익환수에 관한 법률」에 따른 개발부담금(개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담금상당액을 말한다) 3의3. 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」에 따른 재건축부담금(재건축부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 재건축부담금상당액을 말한다) 4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것 ⑤ 법 제97조 제1항 제3호에서 대통령령으로 정하는 것 이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다. 1. 법 제94조제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용 가. 「증권거래세법」에 따라 납부한 증권거래세 나. 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용 다. 공증비용, 인지대 및 소개비 라. 가목부터 다목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용 ⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 이란 제176조의2 제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다. (3) 소득세법 시행규칙 제79조【양도자산의 필요경비 계산등】 ① 영 제163조 제3항 제4호에서 기획재정부령이 정하는 것 이라 함은 다음 각 호의 비용을 말한다. 1. 「하천법」・「댐건설 및 주변지역지원 등에 관한 법률」 그 밖의 법률에 따라 시행하는 사업으로 인하여 해당사업구역 내의 토지소유자가 부담한 수익자부담금 등의 사업비용 2. 토지이용의 편의를 위하여 지출한 장애철거비용 3. 토지이용의 편의를 위하여 해당 토지 또는 해당 토지에 인접한 타인 소유의 토지에 도로를 신설한 경우의 그 시설비 4. 토지이용의 편의를 위하여 해당 토지에 도로를 신설하여 국가 또는 지방자치단체에 이를 무상으로 공여한 경우의 그 도로로 된 토지의 취득당시 가액 5. 사방사업에 소요된 비용 6. 제1호 내지 제5호의 비용과 유사한 비용 (4) 법인세법 제19조의2【대손금의 손금불산입】 ① 내국법인이 보유하고 있는 채권 중 채무자의 파산 등 대통령령으로 정하는 사유로 회수할 수 없는 채권의 금액(이하 대손금 이라 한다)은 해당 사업연도의 소득금액을 계산할 때 손금에 산입한다. ② 제1항은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 채권에 대하여는 적용하지 아니한다. 1. 채무보증(「독점규제 및 공정거래에 관한 법률」 제10조의2 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 채무보증 등 대통령령으로 정하는 채무보증은 제외한다)으로 인하여 발생한 구상채권(求償債權) 2. 제28조 제1항 제4호 나목에 해당하는 것 제34조【대손충당금의 손금산입】 ① 내국법인이 각 사업연도에 외상매출금ㆍ대여금, 그 밖에 이에 준하는 채권의 대손(貸損)에 충당하기 위하여 대손충당금을 손금으로 계상한 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액의 범위에서 해당 사업연도의 소득금액을 계산할 때 이를 손금에 산입한다. ③ 제1항은 제19조의2 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 채권에는 적용하지 아니한다. (5) 법인세법 시행령 제19조의2【대손금의 손금불산입】 ① 법 제19조의2 제1항에서 대통령령으로 정하는 사유로 회수할 수 없는 채권 이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다. (각호 생략) ⑧ 제63조 제2항에 해당하는 법인이 신용보증계약에 의하여 대위변제한 금액 중 해당 사업연도에 손금으로 계상한 금액(대위변제한 금액 중 구상채권으로 계상한 금액을 제외한 금액을 말한다)은 구상채권으로 보아 손금불산입한다. 이 경우 손금불산입한 금액은 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 발생한 날이 속하는 사업연도의 소득금액을 계산할 때 손금에 산입한다. 다. 사실관계 및 판단 (1) 등기부등본의 소유권에 관한 사항에는 청구인이 2004.3.19. 쟁점토지를 취득하였고, 2012.3.23. 임의경매로 인한 매각으로 김OOO에게 소유권이전된 것으로 나타나며, 소유권 이외의 권리에 관한 사항을 보면, 2009.4.20. 채권최고액 OOO원, 채무자 주식회사 OOO닷컴, 근저당권자 OOO특수건설주식회사로 하여 근저당권이 설정되어 있는 것으로 나타난다. (2) OOO지방법원의 배당표(2012.4.27.)에 의하면, 청구인의 쟁점토지가 임의 경매되어 OOO원에 경락되었고, 배당내역을 아래와 같이 나타난다. (3) 국세통합전산망에 의하면, 쟁점토지의 양도에 대하여 청구인은 양도소득세를 무신고한 것으로 나타난다. (4) 주식회사 OOO닷컴의 등기부등본에 의하면, 자본금 OOO억원으로 하여 2005.9.28. 설립되어 전자부품 등 제조 및 판매업을 주업종으로 되어 있으며, 국세청 통합전산망에는 2010.12.31. 직권폐업되어 국세를 체납한 것으로 나타난다. (5) 「소득세법」 제96조 제1항에서 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액에 따른다고 규정하고 있고, 같은 법 제97조 제1항에서 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다고 규정하면서 제1호는 취득가액, 제2호는 자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것, 제3호는 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것으로 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제163조 제2항에서 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것이란 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액, 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용・화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액, 양도자산의 용도변경・개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용, 개발부담금, 재건축부담금 등으로 규정하고 있고, 제5항에서 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것이란 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 증권거래세, 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용, 공증비용, 인지대 및 소개비 및 이와 유사한 비용 등으로 규정하고 있다. (6) 청구인은 쟁점토지의 양도대금으로 쟁점금액을 대위변제하였으나 구상권을 행사할 수 없으므로 양도가액에서 제외되어야 한다고 주장하면서 증빙자료로 등기부등본 및 매매(취득)계약서, 쟁점토지 경락금액의 배당표, 주식회사 OOO닷컴의 등기부등본 및 회사 건물 등기부등본, 주식회사 OOO닷컴에 대한 OOO은행 대출금 회수를 위한 경매실행 통지서, 주식회사 OOO닷컴의 통산경매기일 통지서 3매 등을 제시하고 있다. (7) 위 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 보면, 청구인은 쟁점토지 양도에 따른 양도소득이 발생되지 아니하였을 뿐만 아니라 채무자의 무재산으로 구상권도 행사할 수 없으므로 쟁점금액을 양도가액에서 제외하여야 한다고 주장하나, 물상보증인의 주채무자에 대한 구상권은 담보권자에게 당해 물권의 양도가액이 교부되어짐으로써 그 대위변제적 효과로서 발생하는 것이므로 구상권 행사가 사실상 불능이라 하더라도 그러한 사정은 쟁점토지의 양도소득세의 성부에 아무 영향이 없다 할 것이다(대법원 85누968, 1986.3.25 같은 뜻임). 이 건의 경우, 청구인은 쟁점토지를 담보로 제공하여 담보채무를 부담하고 있는 점, 쟁점토지는 OOO원에 경락되어 양도된 점, 쟁점토지의 경락대금 중 쟁점금액이 청구인의 담보된 채무에 충당됨으로써 물상보증 채무를 면하게 된 점, 양도자산의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비로 회수불가능한 구상채권을 포함하고 있지 아니한 점, 「소득세법 시행령」 제55조 제2항 및 「법인세법」 제19조의2 제2항에서 채무보증으로 인한 구상채권은 손금불산입하고 있는 점 등으로 볼 때, 청구인이 쟁점금액에 대하여 구상권을 행사할 수 없다 하더라도 쟁점토지의 양도가액에서 제외한다거나 필요경비로 인정하기는 어렵다고 보인다. 따라서, 처분청이 쟁점토지의 양도가액을 경락대금인 OOO원으로 하여 청구인에게 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다. 4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.