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전차인의 최우선변제

등록자

vegetari**

등록일

2018.07.20 16:38

조회

3193

아래와 같은 상황에서 A은행이 경매신청한 서울시 소재 단독주택이 3억 2천만원에 낙찰되었다면,

2010. 08. 01 - A은행 근저당권 3억원
2014. 12. 03 - 임차인(전대인) B 전입신고 및 확정일자, 전세보증금 : 1억원
2014. 12. 24 - 임차인(전차인) C 전입신고 및 확정일자, 전세보증금 : 3천만원
2018. 03. 15 - 임의경매 개시결정 (청구금액 : 3억원)
* 단, 전세주택 일부에 대한 전대차계약은 집주인의 동의 하에 진행되었습니다.

질문 1) 전대인과 전차인 중 누가 배당요구를 할 수 있는 자격이 있나요?
질문 2) 소액임차인에 해당하는 전차인이 최우선변제를 받을 수 있는 방법은 없을까요?

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ans** 2018.07.21 02:32
안녕하세요. 네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^ 질문 1) 전대인과 전차인 중 누가 배당요구를 할 수 있는 자격이 있나요? 질문 자체가 잘못됐습니다. 배당요구는 누구나 할 수 있지요. 다만, 배당대상에 해당하느냐가 문제지요. 원칙적으로 전대차의 경우 전차인은 임대인(소유자) 에게 직접 보증금반환을 청구할 권한이 없으며(민법 제630조) 우선변제를 받을 권리도 없습니다. 허나... 전대인(전차인) 이 배당요구를 하지 않는 등의 행위로 인해 불측의 피해가 있을 수 있으므로 이러한 경우를 위해, 전차인이 전대인이 가진 우선변제권을 대위행사할 수 있습니다.(2009다101275) 질문 2) 소액임차인에 해당하는 전차인이 최우선변제를 받을 수 있는 방법은 없을까요? 전차인에 대한 소액보증금에 대한 최우선변제도 가능하기는 하나, 이는 전대인(임차인) 이 소액임차인인 경우에 가능합니다. 질문하신 내용과 같은 경우, 전대인(임차인) 이 소액임차인이 아님에도 불구하고, 전차인을 소액임차인으로 간주하여 최우선변제를 하게 될 경우, 전대인(임차인) 의 대항요건 이전의 근저당권자에게 불측의 피해가 발생하기 때문이지요. 따라서, 질문하신 경우에는 소액임차인의 최우선변제가 불가능 합니다. 경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이 아니더라도 가급적 전문가의 도움을 받아 보다 안전한 입찰을 진행하시길 권하는 바 입니다. 그 외 궁금한 사항이 있으시면 아래 연락처를 통해 문의 주시기 바랍니다. 대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의. [대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수] 010-5554-6720