무료상담 ㅣ 유치권문의 / 법원부동산경매사이트

경매무료상담

※ 매월 답변을 많이 하신분 중 점수를 많이 받으신 우수 답변자 두분을 선정하여, 1위에게는 전국인터넷경매정보 1개월
무료이용권을, 2위에게는 권역별인터넷경매정보(서울전역,의정부,수원,인천,충청,경남,경북,강원,전라/제주권역 중 택1)
1개월 무료이용권을 각각 드립니다.

※ 질문하시는분은 답변이 등록되면 점수주기를 통해 평가를 내려주세요. 답변하시는 분에게 많은 도움이 됩니다.

유치권문의

등록자

t90**

등록일

2018.09.07 08:56

조회

2661

서산2017-53239(1)사건에 대하여 여쭙겠습니다.
법원기본내역을 보면 조00으로부터 유익비채권 1억5천만원이 신고하였으나 그 성립여부는 불분명함이라고 합니다. 유치권이라서 배당신청은 못하고 낙찰자한테 요구할 것 같은 데요, 이런 경우 낙찰받으면 어떻게 해결해야 되는지요?

로그인 하신 뒤에 사용 하실 수 있습니다.

ans** 2018.09.07 14:18
안녕하세요. 네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^ 유치권 이라고 해서 배당요구를 하지 못하는 것은 아닙니다. 유익비, 필요비상환청구권에 기한 배당요구를 할 수도 있고, 이것이 인정이 된다면 최우선변제를 통해 배당도 가능하지요. 다만, 그 요건을 갖추었는지는 미지수 일 뿐만 아니라 중요한건 배당요구를 하지 않았다는 것 이겠지요. 기본적으로 유치권은 우선변제권을 가지지 못하므로, 배당에 참여할 수 없는 것은 사실입니다. 때문에 유치권이 성립할 경우, 그 원인채권을 변제받을 때 까지 유치권을 행사하면서 낙찰자에게 명도를 거부할 수 있는 정당한 권리가 있는 것이지요. 결국, 명도를 구하기 위해서는 낙찰자가 유치권을 인수하든, 뭘 하든 해결해야 한다는 결론이 나오겠지요. 매각을 진행하는 법원은 유치권의 성립여부를 판단하지 않습니다. 때문에, 유치권의 성립여부 및 성립 가능성은 낙찰자가 확인 후 판단해야 하며, 이에 따른 해결방안 도 낙찰자의 몫이 됩니다. 허나, 유치권이라는 권리의 특성 상 등기부등본이나 법원 기본 서류를 아무리 살펴본다 하더라도 절대 답이 나오지 않습니다. 해당 유치권자가 주장하는 유익비채권이라는 것이 무엇을 원인으로 한 것인지 등등 의 유치권 성립 여부 및 성립 가능성은 현황조사 및 유치권자와의 면담 등을 통해 확인 후 판단해야 하며, 그에 따른 결과를 토대로 유치권의 해결방안을 모색해야 하는 것이 해당 사건의 핵심이라 할 수 있습니다. 유치권이 성립할 경우에는 낙찰자가 인수해야 하겠지만, 유치권이 성립하지 않는다 하더라도 이를 입증해야 할 책임 즉, 유치권이 성립하지 않음을 입증하고 명도를 구해야 할 책임은 낙찰자에게 있기 때문이지요. 현재로서는 해당 유치권의 성립여부 및 성립 가능성을 판단할 수 있는 근거는 어디에서도 찾을 수 없기 때문에 해결방안의 제시 역시 불가능 합니다. 다만... 해당 사건의 유치권자는 102호 점포를 임차 중 인 임차인으로 확인되는 만큼, 임차인의 영업시설을 원인으로 한 유치권 행사일 가능성이 크며, 일반적으로 이러한 유치권의 성립 가능성은 낮습니다. 다만, 영업시설 및 인테리어가 아닌 유익비채권 을 원인으로 한 유치권을 행사 중이기 때문에 이는 유치권의 성립 여지가 존재하는 것은 분명한 사실 인 만큼 현황조사 및 해당 임차인과의 면담을 통해 이를 확인하신 후 유치권의 성립 여부 및 성립 가능성과 그에 따른 해결방안을 수립하시는 것이 정답 입니다. 경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이 아니더라도 가급적 전문가의 도움을 받아 보다 안전한 입찰을 진행하시길 권하는 바 입니다. 그 외 궁금한 사항이 있으시면 아래 연락처를 통해 문의 주시기 바랍니다. 대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의. [대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수] 010-5554-6720