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명도문제
등록자 kang75** 등록일 2018.09.26 06:19 조회 302
2018-타경 6646 물건을 응찰해보고 싶은데요
전세금 못받는 입주자가 많은데요
명도하는데 문제는 없을까요?
숨어있는 대항 세력은 없는지요?
부탁드립니다. 
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ans**   2018.09.26 18:54 
안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

"대항력" 이라 함은 말소기준권리 이전의 전입 및 인도(점유) 를 통해 대항요건을 갖춘 임차인 으로서, 임차보증금을 전액변제 받을 때까지 명도를 거부할 수 있는 권리를 말 합니다.
따라서, 유효한 공시의 방법으로서의 전입 을 갖추지 않은 이상 대항력은 성립할 수 없습니다.

말씀하신 사건의 경우, 다행스럽게도 "말소기준권리 이전의 전입으로 대항력 성립 여지가 존재하는 임차인" 은 존재하지 않습니다.
따라서, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 법적권리 및 임차보증금은 존재하지 않습니다.
전입세대열람 상 나타나지 않은 점유자가 존재할 경우 이는 유효한 공시의 방법으로 대항요건을 갖추지 못하였으므로 이 역시 낙찰자의 인수대상은 아닙니다.

허나 문제는...

근린주택과 같은 용도의 물건의 경우, 그 물건의 특성 상 다수의 임차인이 존재하며, 임대차 및 점유관계의 변동성 또한 상당하다는 점.
임대차 및 점유관계는 명도저항과 직결되는 매우 중요한 사항이므로 임대차 및 점유관계에 대한 현황조사가 반드시 이루어져야 합니다

또한, 알고계시는 바와 같이, 현재 최저매각가격 기준에서 전액배당이 불가능한 임차인이 다수 존재하는 바 당연히 상당한 명도저항이 불가피 할 것으로 예상되며, 이러한 물건의 경우 임차인들의 단체행동으로 인해 명도저항은 상대적으로 크다고 볼 수 있습니다.
따라서, 이러한 부분들을 고려하여 임대차 및 점유관계와 그에 따른 명도저항과 추가인수대상 및 추가비용 발생 가능성을 염두해두고 명도계획을 수립해야 명도지연 등으로 인한 각종 기회비용의 손실을 최소화 할 수 있다는 점 명심하시기 바랍니다.



경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이 아니더라도 가급적 전문가의 도움을 받아 보다 안전한 입찰을 진행하시길 권하는 바 입니다.
그 외 궁금한 사항이 있으시면 아래 연락처를 통해 문의 주시기 바랍니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720
 
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