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유치권에의한 임의경매
등록자 5263** 등록일 2018.10.04 09:07 조회 396
고양5계2016-15446(1)사건입니다
법원 사건명에 유치권에 의한 부동산 임의경매라고 되어 있습니다
그리고 매각되는 부동산이 2개인데, 그 중 4층401호는 지분경매인 것 같습니다. 지분소유인데도 유치권이 성립하는지요? 그리고 임차인이 있는데 임차인의 대항력은 임의경매등기일이 기준이 되는지요? 감사합니다 
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ans**   2018.10.05 03:15 
안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

1. 지분매각사건이라 하더라도 유치권은 성립 할 수 있습니다.
허나, 해당 사건의 경우 알고 계신 바와 같이, 유치권에 기한 형식적 경매 사건 입니다.
유치권을 원인으로 한 형식적경매의 경우, 배당여부와 관계없이 매각을 통해 유치권은 소멸하게 됩니다.
대법원 2011. 6. 15.자 2010마1059 결정
유치권에 기한 형식적 경매 인 만큼 유치권이 성립한다고 볼 수 있으나, 같은 이유로 낙찰 후 유치권은 소멸되기 때문에 성립 여부가 중요하진 않겠지요.^^

2. 해당 사건의 말소기준권리는 2016.09.13 김상X 의 임의경매개시결정 이므로, 이보다 앞선 사업자등록이 확인되는 2인의 경우 대항력 성립 여지가 존재합니다.
허나, 임대차 및 점유관계가 불분명하므로 대항력 유무를 단정지어 판단할 수 없으므로 현황조사 등의 추가적인 조사와 검토가 선행되어야 합니다.

3. 결국 해당 사건은 유치권에 기한 형식적경매의 전형적인 특징을 보여주고 있습니다.
유치권에 기한 형식적 경매를 통해 유치권이 소멸하는 소멸주의와 함께 임차인의 권리는 인수해야 할 수도 있는 인주주의...
다만...
유치권 이라는 권리 자체가 점유를 수반하고 있어야 성립 가능한 권리인 점을 고려한다면, 비록 말소기준권리 이전의 사업자등록으로 대항력 성립 여지가 존재하나 실질적인 임대차가 성립하지 않는 유치권자의 점유보조자 일 가능성 도 배제할 수 없는 등 임대차 및 점유관계가 매우 불분명하므로 이점 각별히 주의하시어 재확인 하시기 바랍니다.



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[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
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