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명도이야기

등록자

gk90**

등록일

2018.11.19 21:58

조회

2327

아파트를 경매로 낙찰을받았읍나다
말소기준으로 선순위채권은없읍니다
"임차인이 보증금 1500백만원에 월세25만원을 내고 점유하다가
임차권등기를하고 이사를하였지만 임차인 물건을 일부놓고 이사를했읍니다
현재는 임차인이 출입하고있읍니다
소유자의 물품도일부 적치되어있고요
임차인이 배당요구신청을한상태입니다
낙찰금액이 적어 임차인의 미배당금액을 줄수없읍니다"
질문입니다
"1.낙찰자가 임차인의 미배당금 300만원을 인수해야하는지요?
(우선변제금액 1200만원)"
2.경매대금을완납하고 등기촉탁을하면 임차권등기등 모든권리가말소되는지요?
3.인도명령을하려면 소유권자및임차인에게 동시에해야하는지요?
"4.경매대금을완납하고 점유자 (임차인)및소유자와 원만하게해결이안되어서
낙찰물건에 들어가려면 어떻게해야하는지요?"
5.경매대금을 완납면서 점유금지가처분신청도 동시에해야하는지요?
6.임차인이배당을받으려면 명도확인서가필요한가요?
7.관리비및도시가스사용비용을 낙찰자가 인수해야되는지요?
8.임차인의 물건일부가 아파트에 적재되어있기에 임차인등기를하고이사한임차인을
점유자라고할수있는지요?

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ans** 2018.11.20 15:50
안녕하세요. 네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^ 질문 내용이 상당히 당황스럽네요.^^;; 낙찰을 받으셨다면, 그래도 권리분석 등에 대한 기본적인 내용은 숙지하고 계시리라 생각됩니만, 답변에 필요한 근거내용들은 일절 언급 없이 답을 구하시다니요?^^;; 답변자가 무슨 신 인가요??^^;; 또한... "말소기준으로 선순위채권은 없습니다" "낙찰금액이 적어 임차인의 미배당금액을 줄 수 없다" 라는 말이 대체 무슨 뜻 인가요??^^;; 1.낙찰자가 임차인의 미배당금 300만원을 인수해야하는지요? (우선변제금액 1200만원) => 알 수 없습니다. 해당 임차인(임차권자) 의 대항력 유무 및 배당여부 등에 따라 달라지는 내용입니다. 말소기준권리 이전의 전입으로 대항력 요건을 갖추었으나, 전액배당이 불가능할 경우에는 낙찰자가 미배당 임차보증금 전액 및 차액을 추가로 인수해야 합니다만, 질문하신 내용에서는 해당 임차인의 대항력을 판단할 수 있는 근거가 그 어디에서도 찾아볼 수 없습니다. 2.경매대금을완납하고 등기촉탁을하면 임차권등기등 모든권리가말소되는지요? => 이 또한 앞서 말씀드린 바와 같이, 대항력 성립 여부 및 전액배당을 통한 대항력 소멸 여부에 따라 달라집니다. 대항력을 갖추지 못한 경우라면 소유권이전등기촉탁을 통해 말소가 가능하지만, 그 반대의 경우라면 해당 임차권자에게 미배당 임차보증금을 반환한 후 임차권등기 말소를 요청해야 합니다. 3.인도명령을하려면 소유권자및임차인에게 동시에해야하는지요? => 점유자를 대상으로 합니다. 점유자가 불분명할 경우, 해당 임차인, 소유자 둘 모두에게 하는 것이 좋습니다. 4.경매대금을완납하고 점유자 (임차인)및소유자와 원만하게해결이안되어서 낙찰물건에 들어가려면 어떻게해야하는지요? => 인도명령결정정본이 나온 후 강제집행을 통해 명도를 구해야 합니다. 단, 이 경우 순수집행비용 외 유체동산의 상하차, 운송, 보관료, 압류 및 매각비용 등 추가비용이 상당액 발생하겠지요. 낙찰자로서 잔금납부를 통해 소유권을 취득한 상태라 하더라도, 점유자가 존재하는 이상 임의대로 문을 열고 들어갈 경우 이는 주거침입, 재물손괴 등 형사처벌 대상이 됩니다. 5.경매대금을 완납면서 점유금지가처분신청도 동시에해야하는지요? => 법원경매의 경우, 인도명령이라는 매우 좋은 제도가 존재하며, 신청과 결정까지 시일이 오래 소요되지 않기 때문에 특별한 경우를 제외하고는 점유이전금지가처분의 실효성은 크지 않습니다. 물론, 상황에 따라 필요할 수도 있습니다만, 현재 질문하신 내용만으로는 알 수 없습니다. 6.임차인이배당을받으려면 명도확인서가필요한가요? => 그렇습니다. 7.관리비및도시가스사용비용을 낙찰자가 인수해야되는지요? => 특별승계인 인 낙찰자로서 인수대상이 됩니다. 단, 규정 상이 아니라 대법원 판례 상 낙찰자의 인수대상은 체납관리비 중 공용부분에 한정하고 있으나, 이 경우 관리사무소 측과의 상당한 마찰이 발생할 수 있으니 참고하시기 바랍니다. 도시가스 의 경우, 경매를 통한 소유권변동사실을 입증할 수 있는 자료들을 첨부하여 명의변경 및 정산요청을 하시면 미납 요금에 대해서는 납부하지 않아도 됩니다. 단, 이 역시 도시가스 업체 측과 마찰이 있을 수 있습니다. 8.임차인의 물건일부가 아파트에 적재되어있기에 임차인등기를하고이사한임차인을 점유자라고할수있는지요? => 직접 점유 뿐만 아니라 잠금장치 하나 만으로도 간접점유의 효력이 인정됩니다. 따라서, 내부에 유체동산이 있든 없든...실거주 하지 않는다고 해서 점유자가 아니라 볼 수 없습니다. 질문하신 경우에는 해당 임차인이 이사를 했다 하더라도 점유자로서 볼 수 있습니다. 경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이 아니더라도 가급적 전문가의 도움을 받아 보다 안전한 입찰을 진행하시길 권하는 바 입니다. 그 외 궁금한 사항이 있으시면 아래 연락처를 통해 문의 주시기 바랍니다. 대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의. [대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수] 010-5554-6720




ans** 2018.11.20 15:52
보다 명확한 내용은 세부적인 내용검토와 확인이 필요하겠지만... 어찌 질문글을 대략 살펴보자면, 소액임차인의 최우선변제를 노린 위장임차인일 가능성 또한 배제할 수 없습니다. 이 경우, 채권자 측으로 부터 배당배제 및 배당이의가 제기될 가능성 또한 매우 높기 때문에 이러한 경우 극대화된 명도저항은 고스란~~히 낙찰자의 몫이 될 수 있다는 점 각별히 주의하시기 바랍니다.