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임차인의 대항력 문의
등록자 5263** 등록일 2018.11.26 17:48 조회 150
임차인의 대항력에 대하여 질문 드리겠습니다.
군산2018-2101(1)사건입니다.
임차인 고××은 2015.2.27 전세권을 설정하고 임의경매를 신청한 채권자입니다.
현황조사서상 사업자등록일자는 2015.3.10 이고 전입일자는 2016.3.18 입니다.
사업자등록일자와 전입일자 사이에 2015.9.8 가등기가 설정되어 있는데 담보가등기인지 알 수 없고 문건접수에도 가등기권자가 권리신고서를 제출했다는 내용은 없습니다.
상가임차인으로는 환산보증금이 한도를 초과한 상태이고, 주거임차인으로는 가등기일자보다 전입일자가 늦은 상태입니다. 가등기권자가 권리신고를 하지 않았다면 주거임차인으로서 대항력이 인정되어 반환받지 못한 전세금은 낙찰자에게 인수되는지요?
이와 같은 경우에 임차인의 대항력에 대하여 설명주시면 대단히 감사하겠습니다.

 
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ans**   2018.11.27 16:01 
안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

질문하신 의도는 충분히 알 것 같습니다만...

해당 사건의 경우에는 질문의 의도와 달리 비교적 단순하게 생각하시면 되는 사안인터라....^^;;

해당 사건의 임차인은 상가임대차보호법 개정 이전 임대차계약을 체결한 자 입니다.
즉, 권리금 보장 문제와는 달리 환산보증금을 초과하는 임대차에 있어서 대항력을 인정할 수 있는 경우는 해당 법개정 이후 계약이 체결되거나 갱신된 계약에 한 합니다.
허나, 해당 사건의 경우 전세권존속기간이 2015.02.27~2018.02.27 로 되어 있으며, 존속기간 종료 직후인 2018.03.26 임의경매개시결정이 이루어진 것으로서 법개정 이후 계약이 갱신된 경우가 아니게 되겠지요.
따라서, 해당 사건의 임차인은 대항력을 갖지 못한 임차인에 해당하는 바 낙찰자가 인수해야 할 대상이 아닙니다.

또한, 해당 물건의 경우 상가 로서 상가임대차보호법 적용대상이며, 주거로 사용하고 있지 않은 이상 전입을 통해 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 없습니다.



경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이 아니더라도 가급적 전문가의 도움을 받아 보다 안전한 입찰을 진행하시길 권하는 바 입니다.
그 외 궁금한 사항이 있으시면 아래 연락처를 통해 문의 주시기 바랍니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720
 
ans**   2018.11.27 16:53 
다만, 현재 최저매각가격 기준에서 임차보증금 중 상당액 손실이 불가피 한 점, 유익비를 원인으로 한 유치권권리신고를 한 점 등을 미루어 볼 때 상당한 명도저항이 불가피 할 것으로 예상되는 바 이점 각별히 주의하시기 바랍니다.
 
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