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입찰시 유치권 신고에 대해서
등록자 aksska36** 등록일 2018.12.31 14:31 조회 490
안녕하세요.
이번 2018타경 1813 물건을 경매신청 입찰하려고 하는데
유치권 신고 라는것이 계속 신경쓰여서 자문 좀 구하려고
이렇게 문의 드립니다.
미래종합건설이라는 회사의 유치권 신고가 경매개시일 이후
첫 경매진행이 되고 나서 뒤늦게 12/3일에 유치권 신고를 하였는데
혹시 낙찰 받으면 낙찰자가 유치권 신고자의 금액을 변제를 해야할 의무가 있는지?
아님 유치권 성립이 되지 않는지 궁금해서 문의 드립니다.
힘드시더라도 자세한 답변 부탁드립니다.
좋은하루 되세요.  
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ans**   2018.12.31 16:05 
안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

매우 위험한 생각을 하고 계신 듯 하네요.^^;;
게다가, 기본 서류 검토만으로 유치권에 대한 성립 여부를 판단해 달라???
이는 장님 한테 코끼리 다리만 만져보고 코끼리 그려달라고 하는 것과 마찬가지 입니다.

1. 유치권 권리신고가 경매개시일 이후 뒤늦게 이루어졌다???
유치권은 권리신고의 의무가 없습니다.
즉, 권리신고를 하든 안하든 성립요건만 갖추고 있다면 행사 가능한 것이 유치권 이라는 권리의 특징 입니다.
또한...
경매개시결정이 이루어지기 이전 이라면... 대체 어디에 권리신고를 하나요???^^;;
개시결정이 이루어지지도 않았는데, 유치권 권리신고를 할 수 있는 곳은 대한민국에 존재하지 않습니다.

2. 유치권이 성립한다면 당연히 낙찰자가 해당 유치권의 원인채권을 변제해야 하겠지요.
유치권은 우선변제권이 존재하지 않습니다만, 원인채권을 변제받을 때까지 명도를 거부할 수 있는 강력한 권리인 만큼 명도를 이전받기 위해서는 해당 채권을 변제하는 수 밖엔 없겠지요.

3. 유치권은 그 권리의 특성 상 법원 기본 서류 검토 만으로는 그 성립 여부 및 성립 가능성을 속단할 수 없습니다.
또한....
많은 분들이 착각하고 계시는 부분들이....
유치권이 성립하지 않거나, 성립 가능성이 낮다??? 하더라도 유치권자가 유치권을 주장하며 명도를 거부하는 이상 유치권이 성립하지 않음을 입증하고 명도를 구해야 할 책임은 낙찰자에게 있다는 점 입니다!
즉, 단순히 성립 가능성이 낮다...라고 해서 자연스럽게...유치권자가 알아서 명도를 이행해주진 않는다는 말 이지요.
따라서, 세부적인 서류 검토 및 현황조사, 해당 물건 방문, 유치권자의 면담 등을 통해 유치권의 성립 여부 및 성립 가능성을 확인하고 이에 따른 해결방안 및 명도계획을 반드시 사전에 수립해야 합니다.

이러한 과정이 선행되지 않는 이상...
이러한 과정을 확인할 수 없으시다면, 입찰에 참여하지 않으시는 것이 좋습니다.

지난 2018.09.18 감정가의 120.26% 인 477,969,100원 에 낙찰되었으나, 대금미납으로 인해 입찰보증금 39,743,900원을 몰수당하는 상황이 또 다시 되풀이 될 수 도 있으니 말이지요.

물론, 1회 유찰되어 감정평가금액의 70% 인 278,207,000원 에 매각이 진행되나, 대금미납에 의한 특별매각조건에 의해 입찰보증금은 최저매각가격의 20% 이니, 오히려 1회 때 몰수당한 입찰보증금 보다 큰 금액의 손실이 발생할 수 도 있으니 이점 각별히 주의하시기 바랍니다.



경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이 아니더라도 가급적 전문가의 도움을 받아 보다 안전한 입찰을 진행하시길 권하는 바 입니다.
그 외 궁금한 사항이 있으시면 아래 연락처를 통해 문의 주시기 바랍니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720
 
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