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근저당권설정등기청구권 가처분의 배당순위

등록자

95**

등록일

2019.01.23 08:50

조회

3998

안녕하세요?
수원2018-12543(1)사건에 대하여 궁금한 것이 있어 문의 드립니다
건물등기부등본을 보면
2018.02.09 가처분등기(채권자 하나은행)가 있는데요,
피보전권리는 추가담보제공약정에 의한 근저당권설정등기청구권 입니다.
가처분 등기 후 2018.04.10 가압류(채권자 강000)가 되었습니다.
그리고 2018.05.28 토지근저당권에 건물을 추가근저당권이 설정되었습니다.
이와 같은 상황에서 건물에 대한 가압류권자와 근저당권자의 배당순서는 어떻게 되는지요?
답변 주시면 진심으로 감사하겠습니다.

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ans** 2019.01.26 03:15
안녕하세요. 네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^ 해당 사건은 그리 간단히 답변드릴 수 있는 수준의 사건이 아닙니다.^^;; 알고계시는지는 모르겠지만... 지상건물에 대한 소유권보존이 가처분등기촉탁에 의해 이루어졌고, 이러한 소유권이전 및 근저당, 가압류 등이 존재하기는 하나, 이는 모두 토지에 설정된 각종 근저당, 가압류, 압류 이후에 해당하기 때문이지요. 따라서, 건물 등기부등본만을 기준으로 한 예상배당표는 의미가 없을 뿐만 아니라 맞지도 않습니다. 이러한 물건의 경우 토지와 건물의 매각대금을 감정평가비율에 따라 나눈 후 각각의 채권자들에게 배당을 하게 됩니다. 따라서, 단순히 건물에 대한 가압류권자와 근저당권자의 배당계산이 쉽게 나오진 않습니다.^^;; 또한, 개인채권자 중 일부는 임금채권을 원인 인것으로 추정되는 바, 이 경우 해당 채권은 최우선변제에 해당할 수 있기 때문에 배당순위가 달라지게 되지요. 토지의 경우 16건의 가압류 및 압류, 4건의 근저당 이 존재하며, 건물의 경우 1건의 가처분, 3건의 근저당과 1건의 가압류가 확인됩니다. 채권자의 수가 다소 많기 때문에 예상배당표 작성에는 다소 시간이 소요되는 바 이는 무료상담의 범주를 초과하는 바 생략하도록 하겠습니다. 대략적으로 볼 때... 세부적인 계산은 생략하기로 했으므로... 낙찰금액을 감정평가금액 100% 인 5,447,402,400원 으로 하면... 토지의 매각대금 2,928,836,000원 건물의 매각대금 2,508,566,400원 대략 토지와 건물의 비율이 54:46 하나은행의 경우, 최초근저당설정 당시 공동담보로서 설정이 된 경우라면 근저당 역시 토지와 건물의 비율에 따라 토지에 54, 건물에 46 비율이 적용되어야 하나, 2018.02.09 추가설정된 경우에 해당하는 바 토지에 설정된 금액 전액을 기준으로 배당을 해야 할 것으로 보여집니다. 따라서, 이 경우... 토지매각대금 2,938,836,000원 전액 하나은행 배당 종결 건물매각대금 2,508,566,400원 전액 하나은행 배당 종결 경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이 아니더라도 가급적 전문가의 도움을 받아 보다 안전한 입찰을 진행하시길 권하는 바 입니다. 그 외 궁금한 사항이 있으시면 아래 연락처를 통해 문의 주시기 바랍니다. 대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의. [대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수] 010-5554-6720




ans** 2019.01.26 03:28
대략적으로 살펴봤을 때는 토지에 최초근저당 설정 시 지상건축물까지 포함하여 근저당설정을 한 것이 아니기 때문에 근저당권의 효력은 토지전체에 대해서도 발생하는 것으로 보여지므로 위에 답변드린 바와 같은 배당이 이루어집니다. 허나... 만약, 추가담보설정계약에 의해 신축되어질 지상건축물을 포함한 근저당권인 경우라면 이 경우 토지와 건물의 감정평가비율에 따라 하나은행의 채권총액 5,472,000,000원 역시 토지 2,954,880,000원 건물 2,517,120,000원 으로 나뉘어 지게 됩니다. 물론, 그렇다 하더라도...실제로 배당이 되는 것은...하나은행의 전액배당 후 배당종결되는건 똑같긴 합니다만, 채권총액을 기준으로 하느냐...채권총액 중 토지와 건물만큼의 비율에 따른 채권금액을 기준으로 하느냐 의 차이가 있다는 점은 알아두시면 좋겠지요.




ans** 2019.01.26 03:31
참고로... 질문 내용에 없는 부분들이기는 하나... 앞서 답변드린 바와 같이, 경매신청채권자의 근저당 설정, 지상권설정, 각각의 해지와 재설정 된 점, 사용승인을 받지 않은 지상건축물이라는 점, 장현종합건설의 유치권 행사 중이라는 현수막이 확인되는 점 등을 미루어 볼 때 해당 건축물의 신축을 위한 근저당 및 지상권의 말소와 재설정 이라는 걸 추정해 볼 수 있으며, 따라서 장현종합건설의 유치권 성립 가능성 또한 다소 높을 수 있다는 점 또한 추정해 볼 수 있껬지요. 따라서, 해당 사건의 경우에는 배당에 대한 부분을 신경 쓸 것이 아니라, 유치권의 성립여부 및 성립 가능성과 이에 따른 추가인수대상 및 해결방안의 수립에 집중해야 하는 사건이라는 점 명심하시기 바랍니다.




95** 2019.01.28 15:24
바쁘신 중에도 답변주셔서 진심으로 감사드립니다