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전대차 임차인 문의
등록자 t90** 등록일 2019.01.30 08:59 조회 1234
경매물건을 검색하다가 궁금한게 있어서 문의드립니다.
남부8계 2018-101915(1) 사건입니다.
매각물건명세서를 보면 대항력이 있는 임차인이 있는데, 전대차 계약을 체결한 전차인이라고 합니다.
배당요구를 안했지만, 이와 같은 상황에서 만약에 배당요구를 한다면 누가 해야 하는지요? 전대인이 해야 하는지, 아니면 전차인이 해야 하는지, 둘 중에 아무나 해도 되는지요? 감사합니다.
 
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ans**   2019.01.31 12:15 
안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

원칙적으로 전대차 관계에서의 배당요구는 전대인 이 해야 합니다만, 전대인이 이를 이행하지 않을 경우 전차인 이 전대인을 대위하여 권리신고 및 배당요구를 할 수 있습니다.


경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이 아니더라도 가급적 전문가의 도움을 받아 보다 안전한 입찰을 진행하시길 권하는 바 입니다.
그 외 궁금한 사항이 있으시면 아래 연락처를 통해 문의 주시기 바랍니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720
 
ans**   2019.01.31 14:10 
“주택임차인이 임차주택을 직접 점유하여 거주하지 않고 간접 점유하여 자신의 주민등록을 이전하지 아니한 경우라 하더라도, 임대인의 승낙을 받아 임차주택을 전대하고 그 전차인이 주택을 인도받아 자신의 주민등록을 마친 때에는 그 때로부터 임차인은 제3자에 대하여 대항력을 가진다.”
(대법원 1995. 6. 5.자 94마2134 결정).

“주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항력을 갖춘 주택임차인이 임대인의 동의를 얻어 적법하게 임차권을 양도하거나 전대한 경우에 있어서 양수인이나 전차인이 임차인의 주민등록퇴거일로부터 주민등록법상의 전입신고기간 내에 전입신고를 마치고 주택을 인도 받아 점유를 계속하고 있다면 비록 위 임차권의 양도나 전대에 의하여 임차권의 공시방법인 점유와 주민등록이 변경되었다 하더라도 원래의 임차인이 갖는 대항력은 소멸되지 아니하고 동일성을 유지한 채로 존속한다고 보아야 한다.”고 하였으며, “주택의 임차인이 제3자에게 전대한 이후에도 그의 임차권의 대항력이 소멸되지 아니하고 그대로 존속하고 있다면 임차인은 그의 임차권의 대항력을 취득한 후에 경료된 근저당권의 실행으로 소유권을 취득하게 된 자에 대하여 임대보증금반환청구권에 기한 동시이행항변권을 행사하여 그 반환을 받을 때까지는 그 주택을 적법하게 점유할 권리를 갖게 되는 것이고, 따라서 그로부터 그 주택을 전차한 제3자 또한 그의 동시이행항변권을 원용하여 위 임차인이 보증금의 반환을 받을 때까지 그 주택을 적법하게 점유·사용할 권리를 갖게 된다.”
(대법원 1988. 4. 25. 선고 87다카2509 판결, 1994. 6. 24. 선고 94다3155 판결, 1995. 6. 5.자 94마2134 결정)

"임차권 양수인은 원래의 임차인이 주택임대차보호법 제3조의2 제2항 및 같은 법 제8조 제1항에 의하여 가지는 우선변제권을 행사할 수 있고, 전차인은 원래의 임차인이 주택임대차보호법 제3조의2 제2항 및 같은 법 제8조 제1항에 의하여 가지는 우선변제권을 대위 행사할 수 있다”
(대법원 2010.06.10. 선고 2009다101275 판결)
 
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