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임차인의 보증금 문의
등록자 95** 등록일 2019.04.10 15:36 조회 815
경매물건을 검색하다가 궁금한게 있어서 여쭙겠습니다.
안양3계 2018-101056(1) 오피스텔 경매사건입니다.
임차인 김00을 보면 계약서상 보증금은 280백만원이고 배당요구금액은 33백만원이며 임차보증금 잔액을 지불하지 않고 거주중이라고 되어 있습니다. 아마 280백만원으로 계약하고 33백만원만 주고 거주하고 있는 것 같습니다. 그런데 계약서에는 280백만원으로 확정일자도 받아져 있는 것 같기도 한데 이런 경우 이 임차인의 보증금은 얼마로 분석해야 하는지요? 만약 보증금이 33백만이라면 소액보증금에 해당될 것 같은데요? 감사합니다.  
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ans**   2019.04.11 02:44 
안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

1. 2억 8,000만원의 임대차계약 이후 잔액을 지불하지 않고 거주 중 이라면, 실제로 지불한 금액을 임차보증금으로 해야 하는 것이 맞습니다.
허나...
잔액을 지불하지 않고도 거주 중 이라는 사실 자체가 상식적으로 이해가 되진 않지요.
매우 의심스러운 부분 이라는 점 명심하시기 바랍니다.

2.같은 맥락으로, 임차권등기권리자 의 경우, 임차보증금 2억 4,000만원 중 4,000만원을 상환하였으므로 해당 임차권등기자의 임차보증금은 2억 으로 보아야 하는 것이 맞습니다.

3. 임차권등기가 경료된 이후의 임차인은 소액임차인의 최우선변제 를 받을 수 없습니다.
「주택임대차보호법」 제3조의3 제6항은 “임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 경료된 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분에 한한다.)을 그 이후에 임차한 임차인은 제8조(보증금 중 일정액의 보호)의 규정에 의한 우선변제를 받을 권리가 없다.”



경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이 아니더라도 가급적 전문가의 도움을 받아 보다 안전한 입찰을 진행하시길 권하는 바 입니다.
그 외 궁금한 사항이 있으시면 아래 연락처를 통해 문의 주시기 바랍니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720
 
ans**   2019.04.11 02:50 
보통 이러한 사건의 경우라면....
후행 임차인이 임대차계약 이후 입주를 함과 동시에 임대차보증금 잔액을 지급하고, 임대인은 이를 임차권등기자에게 지급하여 임차권등기를 말소하는 방식으로 진행하게 됩니다.
후행임차인 역시 이러한 과정을 조건으로 하여 임대차계약을 하는 것이 일반적인 경우 겠지요.
따라서, 후행 임차인 이 잔금을 지급하지 않은 상태로 현재까지 점유 중 이라는 것 자체가 상식적으로 쉽게 이해될 수 없는 부분 이기 때문에 상당히 의심스러운 부분이 존재한다는 점 명심하시기 바랍니다.

만약, 후행 임차인이 적법한 임차인 이라 한다면 결국 해당 임차인이 임차보증금 잔액을 지급하지 않아 현재의 상황에 이른 것이라 볼 수 있으며, 임차권등기가 경료된 이후 말소되지 않은 상태이기 때문에 후행임차인은 소액임차인의 최우선변제 대상에서도 제외됩니다.

결국....
대항력을 갖춘 임차권자가 존재함에도 불구하고...해당 임차권자가 현재 최저매각가격 기준에서 전액배당을 통해 대항력이 소멸할 것으로 예상됨에도 불구하고, 후행 임차인으로 인해 상당한 명도저항이 불가피 할 것으로 예상될 뿐만 아니라, 위장임차인의 가능성 또한 배제할 수 없다는 의미가 됩니다.
이점 각별히 주의하시기 바랍니다.
 
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