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경매등기이후 임차권등기권자
등록자 t90** 등록일 2019.06.21 09:05 조회 1794
수고 많으십니다.
북부2018-106708(3)사건에 대하여 문의 드리겠습니다.
매각물건명세서에는 없는 임차인이 등기부등본에는 주택임차권등기권자로 등기되어 있습니다.
임의경매개시결정 2018.11.06
배당요구종기일 2019.01.25
주택임차권등기 2018.11.29
임차권등기내용에 의하면 주민등록일자가 2017.03.14로 말소기준권리(2018.08.23 근저당권)보다 빨라서 대항력이 있습니다.
이와 같은 경우 입찰에 참가한다면 주택임차권등기권자의 보증금을 인수해야 하는지요?
어떻게 되는지 궁금합니다. 감사합니다


 
의견달기
sunwoo**   2019.06.21 15:39 
1. 임차권등기는 그 등기일자와 상관없이 전입 및 확정일자 받은 날자를 기준으로 권리분석해야 합니다.
2.태인자료에 근거하여 동 임차권등기자의 전입 및 확정일자가 말소기준권리보다 앞서는 것으로 나타납니다.마는 낙찰받을 경우 동 임차인은 전입 및 확정일자 그리고 배당요구종기일 까지 배당요구하고, 배당요구종기일까지 우선변제권이 존속하면 족합니다(대법원판례 2007다17475 배당이의사건) 그러므로, 이 조건만 충족하면 배당금에서 전액 받아갈 것으로 보입니다^^
 
ans**   2019.06.22 00:28 
안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

등기부등본 및 법원 기본 서류 가 권리분석의 전부 인 것으로 착각하고 있는 수많은 초보자분들에게 있어 경종을 울릴 수 있을 만한 사건 이군요.^^

표면적인 내용만으로 본다면...
임차권등기권리자의 권리는 등기일이 아닌 등기원인일자를 기준으로 하게 됩니다.
즉, 2017.03.14 전입으로 말소기준권리인 2018.08.23 알파인투자금융대부 의 근저당 이전 으로 대항력 성립 여지가 존재하는 임차권자로 보이지요.
따라서, 확정일자 에 의한 우선변제권에 의해 1순위 배당대상에 해당하나, 경매개시결정 이후 의 임차권에 해당하는 바, 권리신고 및 배당요구를 해야만 배당이 가능하므로 반드시 권리신고 및 배당요구 여부 부터 확인해야 하겠지요.
권리신고 및 배당요구를 했다면, 전액배당 후 대항력은 소멸, 반대로 권리신고 및 배당요구를 하지 않았다면 임차보증금 2,600만원은 낙찰자의 추가인수대상 이 됩니다.

허나....
여기에서부터 의문점이 발생하지요.

임차권등기 라는 건, 임차보증금을 반환받지 못한 상태에서 대항요건(전입+인도) 를 유지할 수 없는 상황에서 종전 임차인의 지위를 유지하기 위한 등기명령제도 입니다.
따라서, 임차권등기가 경료되기 전 까지는 대항요건 즉, 전입과 인도(점유)를 유지해야 하며, 이 중 하나라도 유지하지 못할 경우 대항력은 소멸하게 됩니다.
그런데, 임차권등기가 경료되기 이전 전세권이 존재하지요.
더군다나, 해당 전세권은 주택도시보증공사 로부터 임차보증금반환보험에 가입된 것으로 보여집니다.
즉, 주택도시보증공사가 정말 미친 것이 아니라면... 대항력을 갖춘 임차인이 존재하는 상태에서 감정평가금액 2억 1,000만원 의 주택에 대해 전세권 1억 7,000만원에 대한 임차보증금반환보증보험 가입에 승인했을 가능성은 정말로 희박할 수 밖엔 없겠지요.

결국..
전세권자의 전세권설정등기 및 전입 이전 임차권등기자의 대항요건은 상실했을 가능성이 매우 큰 상태이며, 이에 따라 낙찰자의 인수대상 유무가 180도로 뒤바뀔 수 밖에 없는 상황인 것 입니다.

단순히, 등기부등본 상 기재된 임차권등기의 내용만으로 판단할 수 없는 문제라는 것 이지요.
이점 명심하시고 각별히 주의하시기 바랍니다.



경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이 아니더라도 가급적 전문가의 도움을 받아 보다 안전한 입찰을 진행하시길 권하는 바 입니다.
그 외 궁금한 사항이 있으시면 아래 연락처를 통해 문의 주시기 바랍니다.

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[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720
 
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