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고견을 듣고 싶습니다.

등록자

ab8385**

등록일

2019.08.24 10:08

조회

2892

2018-66035 고양시 근린상가 물건입니다.
대항력있는 세입자가 2017.2.13일 전입신고, 사업자등록으로 되어있습니다
(보증금 50만원 월세 20만원)...
법원 판결에 의해 경매개시결정일은 2018.9.7일로 되어있습니다.
매각물건명세서를 보며는
(비고) *상가건물임대차현황서(18.9.14발급)에는 보증금 3,500,000원에 차임
250,000원임. 갱신하여 보증금과 차임을 조정하였다는 임차인의 진술있음.

ㅡ전입신고가 경매개시일보다 우선이므로 50만원 인수는 이해가 가는데 증액한 보증금 300만원은 얘기가 없네요.
ㅡ태인권리분석에도 보증금 50만원만 인수로 나와있는데 근거가 상가임대차현황서에 2018.9.14발급이란 단어 때문인가요?
ㅡ만약에 보증금과 차임 조정 날짜가 경매개시결정일(2018.9.7)보다 앞서면
인상된 보증금도 인수하는 것 아닌지요?
ㅡ위에 상가건물임대차현황서에 (18.9.14일 발급)을 *관리사무소에서 서류 발급 받았다는 것인지 아니면 (18.9.14일 발급)이 *임차료 재조정 날짜란 얘긴지요?

늘 명쾌한 해석에 감사드림니다.

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ans** 2019.08.24 16:45
안녕하세요. 네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^ 보증금 350만원/차임 25만원 은 상가건물임대차현황서(2018.09.14 발급) 보증금 50만원/차임 20만원 은 현황조사서(2019.06.10) 상의 내용 입니다. 즉, 임차보증금이 증액된 것이 아니라 그 반대의 경우라 보여집니다. 당초 350/25만원 으로 임대차계약을 하였으나, 계약갱신 시 임차인의 진술과 같이 50/20만원 으로 조정했다고 볼 수 있겠지요. 다만, 이는 임차인 구두상 진술에 의한 것 이기 때문에 추후 분쟁의 여지가 존재할 수 있습니다. 쉽게 말해... 말소기준권리인 2018.09.07 강제경매개시결정 이전의 사업자등록으로 대항력성립 여지가 존재하는 만큼 말을 바꾼다면... 법적인 분쟁이 발생할 수 도 있기 때문에 반드시 재확인 해야 하겠지요. 경매정보사이트 상 에서는 권리신고 및 배당요구가 확인되지 않는 바, 현황조사서 상 의 임차보증금과 차임을 기준으로 기재한 것으로 보여지며, 이는 단순히 참고의 용도로만 활용하시는 것이기 바랍니다. 보통 상가건물임대차현황서 는 관할세무서에서 발급을 합니다. 관리사무소가 발급할 수 있는 문서가 아닙니다.^^;; 경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이 아니더라도 가급적 전문가의 도움을 받아 보다 안전한 입찰을 진행하시길 권하는 바 입니다. 그 외 궁금한 사항이 있으시면 아래 연락처를 통해 문의 주시기 바랍니다. 대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의. [대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수] 010-5554-6720