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신원 미상의 주거임차인

등록자

babyli**

등록일

2020.01.01 18:14

조회

2404

새해 복 많이 받으세요. 이런 무료상담이 큰 도움이 되는군요. 감사합니다.

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2010년에 매매된 물건인데요....

2008년 부터 신원미상의 임차인이 존재합니다.

- 임대보증금 알 수 없고
- 확정일자도 없고
- 배당요구도 하지 않았습니다.

* 제가 이 물건을 낙찰받고

신원미상의 인물이 나타나는 경우,

제가 책임져야하는 금액은 무한인가요? 아니면 한정이 있는가요?

<소액임차인을 위한 최우선 변제>에 해당되는지 여쭤보고 싶구요

무한인 경우....신원미상의 인물이 자신의 권리 금액을 주장할 수 있는 법적 서류는

당시 임대차 계약서 밖에 없는것이죠?

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ans** 2020.01.02 11:57
안녕하세요. 네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^ 질문 자체에도 상당한 오류가 존재하는 만큼 명확한 답변은 불가능 합니다.^^ 주택임대차보호법 상의 적용대상이 되기 위해서는 기본적으로 대항요건을 갖추어야 합니다. 대항요건이라는 것은 바로 전입+인도(점유) 이지요. 확정일자에 대한 언급을 하셨으나, 대항요건을 갖추지 못한 이상 확정일자가 존재한다 하더라도 아무런 효력이 발생하지 않습니다. 또한... 이러한 이유로 인해 가장 중요한 전입 여부 와 그 전입신고일자에 대한 내용을 판단할 수 있는 근거는 질문 글 어디에서도 찾을 수가 없네요.^^;; 말소기준권리 이전의 전입 이라면, 대항력 성립 여지가 존재하는 만큼 낙찰자의 인수대상 여부가 달라지는 바 반드시 재확인 해야 할 것이고... 반대로, 말소기준권리 이후의 전입 이라면... 대항력을 갖추지 못하는 만큼 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 법적권리 및 임차보증금은 존재하지 않으나, 임대차 및 점유관계에 따라 명도저항의 차이가 발생하며, 이는 곧 추가비용 발생 가능성으로 직결되는 사항인 만큼 반드시 재확인 이 필요한 부분 입니다. 대항력 성립 여지 에 대한 부분(말소기준권리 이전의 전입 이냐, 이후의 전입이냐) 조차 판단할 수 없는 질문을 하시고서는 인수 여부를 묻는다는 것 자체가 엄청난 오류가 아닐 수 없습니다. 만약, 말소기준권리 이전의 전입 으로서 대항력 성립 여지가 존재하는 전입자가... 적법한 임차인 으로서 대항력을 갖추게 될 경우 낙찰자가 임차보증금 전액 뿐만 아니라 종전 임대차계약의 존속기간 까지 추가로 인수해야 합니다. 이때, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 임차보증금은 당연히 임대차계약 시 의 임차보증금 에 해당하는 것이지 이것을 무한이다??? 한정이다??? 라고 할 순 없습니다. 또한... 소액임차인의 최우선변제 를 받기 위해서는, 경매개시결정일 이전 대항요건(전입+인도) 을 갖추고, 배당요구종기일 이내 권리신고 및 배당요구를 해야 가능 합니다. 따라서, 질문하신 바와 같이 배당요구를 하지 않았다면, 소액임차인에 해당한다 하더라도 최우선변제 대상에서 제외됩니다. "신원미상의 인물???" 이 대체 무엇을 의미하는 것인지는 모르겠습니다만...^^;; 임대차 및 임차보증금을 입증할 수 있는 서류는... 임대차계약서 와 임차보증금의 지급영수증 또는 입금영수증 등 은행거래내역 이 대표적이라 할 수 있습니다. 경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이 아니더라도 가급적 전문가의 도움을 받아 보다 안전한 입찰을 진행하시길 권하는 바 입니다. 그 외 궁금한 사항이 있으시면 아래 연락처를 통해 문의 주시기 바랍니다. 대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의. [대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수] 010-5554-6720