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제2경매절차와 근저당 관련 문의

등록자

himan**

등록일

2020.08.02 23:15

조회

2271

문정수 컨설턴트님 안녕하세요. 늘 건강하시길 기원하겠습니다.

낙찰인(법인)이 미배당임차보증금 8,500만원 지급하지 않고 돈 없다고만 합니다. (모두 녹취완료)
저는 대항력 있는 임차인(확정일자/임차권등기 완료)으로 20.06.04부로 화해권고결정이 났고,
해당 결정문에서 미배당임차보증금 8,500만원을 06/30까지 지급하라는 기한은 이미 지났습니다.

이후 낙찰인과 전화 연락과 문자 통해 미배당임차보증금 지급을 요청했으나 연락이 전혀 안되어
제2경매절차를 진행 중 기존 판례상 우선변제권이 없다는 취지의 보정명령이 지난 주 내려왔는데,
문제는 낙찰인이 낙찰받은 직후 개인 간 근저당 잡혔습니다. (20.01.17-채권최고액 1.5억원)
물론 제 임차권 설정은 훨씬 더 이전에 잡혀 있습니다. (18.11.12 - 임차보증금 1.65억원)
제가 방금 KB부동산 통해 보니 현재 해당 집의 매매 시세는 1.8~1.9억원 수준입니다.

여기서 제가 가장 궁금한 것은 2가지 입니다.
1) 만약 우선변제권이 없다면 제2경매절차를 그대로 강행 시 배당 배분율이 어떻게 되는지 궁금합니다. (저와 근저당권자와의 배분율)
2) 만약 제가 위1)에서 손해 볼 경우 강제 경매 외 다른 방법을 찾고 싶은데 혹시 미배당임차보증금 받을 다른 방법들이 있을지 여쭙습니다.

근 2년이 다 되어 가는데 하루하루가 너무 고통스럽습니다. 꼭 좀 부탁 드리겠습니다.

늘 친절한 답변 감사드립니다.

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ans** 2020.08.03 00:49
안녕하세요. 네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^ 현재 본인이 진행하고 있는 사건 중 질문하신 경우와 매우 유사한 케이스가 몇건 존재하긴 합니다만... 질문하신 내용 만으로는 명확한 답변은 불가능 합니다. 정확한 기초사실관계의 확인이 선행되지 않는 이상, 명확한 답변은 불가능 할 수 밖에 없는 것은 당연한 이치 니까요.^^;; 1. 선행경매사건에서 우선변제권을 행사한 임차인 의 경우, 후행경매사건에서는 우선변제권을 행사할 수 없습니다. 즉, 임차권등기의 원인이 되는 확정일자의 우선변제권을 행사할 수 없다는 의미가 되는 바, 후행경매사건의 근저당권자와의 경합 을 따질 이유가 없는 것이지요. 어차피 칠문자님은 확정일자의 우선변제권을 행사할 수 없는 만큼 당연히 해당 근저당권자에게 배당이 될 테니까요. 2. 사실 상 이에 대한 내용은 선행경매사건에서 충분히 검토가 되었어야 하고, 이를 통해 충분히 예측 가능한 범위였으므로 그에 따른 대응방안 까지도 준비가 되었어야 할 내용 입니다.^^;; 어찌됐든.... 질문자님의 경우, 선행경매사건에서 우선변제권을 행사하여, 현재 경매사건에서 우선변제권을 행사할 수 없는 만큼, 질문자님이 행사할 수 있는 권리는 대항력 이 유일 합니다. 허나, 대항력을 갖춘 임차인 이라고 해서.... 법률에 기초한 이론 상의 내용처럼 절대 만능이 아니라는 것은, 이미 질문자님이 몸소 체험하고 있으실테지요. 따라서, 정확한 기초사실관계의 확인, 그리고 그에 따라 임차보증금의 손실을 최소화 할 수 있는 방안은 강구해야 하나, 질문하신 대략적인 내용만으로는 사실 상 그 어떤 명확한 답변도 불가능 합니다. 이러한 케이스의 경우, 자주 하는 말 입니다만... 질문자님이 그 집에서 평생 사실 생각이 아니시라면.... 손실을 어느정도 감수해야 하는 것이 불가피 한 선택이며... 이 경우, 손실규모가 최소화 되는 방안을 강구해야 하는 것이 유일한 해결책 이 되겠지요. 허나, 질문하신 내용만으로는 세상 그 어떤 전문가 라 하더라도 명확한 답변은... 불가능 합니다.^^;; 경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이 아니더라도 가급적 전문가의 도움을 받아 보다 안전한 입찰을 진행하시길 권하는 바 입니다. 그 외 궁금한 사항이 있으시면 아래 연락처를 통해 문의 주시기 바랍니다. 대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의. [대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수] 010-5554-6720