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소액임차인 경매 시 월세 납부 관련 문의
등록자 lsh15** 등록일 2021.02.19 15:16 조회 26
안녕하세요.

2019년 6월에 월세를 계약하였습니다. (2년 계약, ~2021년 6월 종료)
계약 후 바로 전입신고 하였고, 임대인의 개인적 요구로(사업상) 확정일자를 받지 않았었습니다. 계약시 근저당은 없었습니다.

2020년 11월에 주택 채권자(은행)가 경매신청하여 12월 부터 감정평가서, 현황조사 등 법원에서 나와서 하였고, 확인해 보니 해당 주택으로 사업차 대출을 받은 것으로 확인하였고, 법원으로 부터 경매부동산임의경매 한다는 안내문을 받았습니다.

일단 확정일자를 받지 않았지만,
1) 계약시 근저당 등 아무것도 없었고
2) 입주하고 바로 전입신고 하였고
3) 서울기준, 보증금 3000만원 이하로 소액임대차법에 의해 최우선 변제에 해당하는 것을 확인하였고
4) 배당종기일 전에 배당 관련서류 준비하여 법원에 제출하였습니다.

담당 경매계에 문의하니 지금이라도 확정일자 받으라고 해서, 부랴부랴 확정일자 받고
법원에 배당서류 제출하였습니다.

시간은 걸리겠지만, 월세 보증금은 다 받을 수 있을 것 같습니다만 다른 걱정은
이런 상황에서 제가 월세를 현 임대인에게 계속 내야 하는것인가요?
(계약기간은 앞으로 약 4개월 정도 남아있습니다)

제가 알기론
나중에 낙찰이 된 후, 채권자나 임대임측에서 이이 제기를 하면 밀린 월세부분을 상계하고
배당금을 준다고 하는데, 이 부분은 괜찮습니다만 제가 정말 궁금한 것은
그렇다고 해서 최우선 변제에 대한 권리가 사라질까 고민이 되어 문의 드립니다.
(어차피 밀린 월세에 대한 부분만 제외하고 배당한다면, 차라리 내지 않는게 임차인의
입장에서는 가장 좋을 것 같다는 생각입니다)

하지만 최우선 변제에 대한 권리 등에 문제가 생기면 월세를 꾸준히 납부하는게 맞는 것같아서요.
실무적인 입장에서 답변 해 주시면 감사하겠습니다! 
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ans**   2021.02.19 15:30  (14회, 44점)
안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

1. 경매를 통한 매각절차가 진행 중 이라 하더라도, 월차임은 임대인에게 납부해야 하는 것이 맞습니다.
다만, 실무에서는 납부하지 않는 경우도 빈번하며, 이 경우 법원은 보정명령을 통해 월차임의 납부내역을 입증할 수 있는 자료를 요청하게 되며, 이를 제출하지 못할 경우 배당금액에서 이를 차감 하는 방식을 사용합니다.

2. 월세납부여부와 최우선변제권 은 아무런 관련이 없습니다.
물론, 매각절차 진행 중 취하 나 기각이 될 수도 있고, 이때 임차인이 매각절차를 진행 중이었다는 이유로 월차임을 납부하지 않았다면 이를 근거로 임대차계약의 해지 사유가 될 수도 있을 뿐 이지요.

결국...
매각이 진행되는 이상 월차임의 납부여부는 여러가지 상황과 질문자님의 상황에 따라 선택할 수 있는 문제인 것일 뿐 입니다.



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