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집주인이 전세금을 돌려주지 않을 경우
1. 전세금반환소송

대부분은 임차인이 새임차인이 나타날 때까지 억울하지만 기다리는 경우가 대부분인
데 이는 법적 절차인 전세금 반환청구 소송을 제기할 경우 기간도 6개월 정도 걸리고 
주인과 감정도 상하게 돼 실익이 없다고 판단되기 때문이다.  따라서 이 경우 우선 대
화로 해결할 방법을 모색하고 신통치 않으면 내용증명으로 경매신청을 하겠다는 최고
를 한 후 소송은 최후의 수단으로 쓰는 것이 바람직하다. 
전세금반환청구소송 절차는 법원에 소장을 제출하고 2~3개월이면 승소 판결을 얻고 판
결문과 송달문을 받는데 1개월이 걸려 최소한 3개월은 소요된다.  그러나 전세금 반환
청구소송으로 이어진 경우 대부분은 집주인에게 보증금을 빼줄 돈이 없어 다시 집주인
의 집에 대한 강제집행을 신청 경매에서 잔금 납입까지 다시 8~10개월이 소요되므로 적
어도 전세금을 돌려받는데 1년정도는 걸리는 것으로 예상된다.
법무사에 전세금반환청구 소송을 대행할 경우 송달료 인지 누진세 수수료를 더해도 보
증금의 1%가 채 넘지 않는다.  만일 보증금이 6천만원일 경우 송달료 4만5천2백원, 
인지 30만원, 누진세 4만2천원에 수수료 15만원을 합하면 소송비용으로 총 53만7천2백
원이 들어간다.(사건의 복잡성 정도와 법무사에따라 약간의 비용이 가감될 수 있음)
소송전 쓸 수 있는 방법으로는 민사조정이 있는데 민사조정은 법원에 비치돼 있는 민
사조정 신청서를 작성해 접수하면 1~2주일 안에 임대인과 임차인에게 조정기일이 통보
된다.  민사조정일에 임대인과 임차인이 모두 출석해 판사 입회하에 협의가 이루어지
는데 , 이 때 쌍방의 주장을 충분히 수렴한 협의 내용을 바탕으로 조정이 성립된다.
이 조정안은 확정판결과 같은 효력을 갖게 돼 만일 임대인이 조정안에 명시한 기일까
지 보증금을 지급하지 않으면 바로 강제집행에 들어갈 수 있다.  따라서 소송보다 시
간도 빠르고 절차도 번거롭지 않기 때문에 소송을 대신할 수 있는 세입자의 대처방안
으로 평가되고 있다.

2. 민사조정

민사조정 신청은 집주인(피신청인)의 주소지 또는 근무지, 영업소 소재지 관할 법원
에 제출하면 된다.  따라서 전세집 위치와 민사조정을 신청하는 지역은 무관하다.  이
때 필요한 서류는 법원에 마련된 조정 신청서(2부)와 전세계약서 사본이다.   조정 신
청서에 사건명을 "임대차 보증금 반환건"이라고 기입하고 신청인과 집주인의 주소, 전
화번호를 기재한 후 신청금액란에 전세 보증금(또는 이자포함)을 적어 종합 접수실에 
제출하면 된다.
뒷면의 신청취지란에는 피신청인(집주인)이 신청인(세입자)에게 임대차보증금을 반환
하라는 내용과 조정비용을 피신청인(집주인)이 부담하라는 내용이 기재되고 신청원인
란에는 현재까지 보증금 반환과 관련하여 진행된 내용을 기재하면 된다.  마지막으로 
신청일과 신청인을 기재하고 날인한 후 제출하면 된다.  절차 진행에 있어 필요한 비
용은 접수시 우편송달료(36,610원)과 인지대를 법원에 소재한 은행에 납부하면 민사 
조정 신청은 완료된다.
인지대는 신청금액(임대차 보증금)에 따라  (1) 1천만원 미만은 0.1%  (2) 1천만원 이
상~1억원 미만은 0.09% + 1,000원  (3) 1억원 이상~10억원 미만은 0.08% + 11,000원이
다.  이는 청구 소송을 신청할 때와 비교해 보면 20% 수준에 불과하다.  민사 조정을 
신청하고 약 2주 후 집으로 소환장이 배달되는데 조정 날짜(조정기일)는 그로부터 약 
4주 후로 정해져 있는게 일반적이다.  결국 조정을 받을 때까지 모두 6주 정도가 소요
되며, 민사 조정 당일의 법원 조정은 15분만에 완료된다.  민사 조정 현장에는 이해당
사자와 판사가 참석하게 되는데 법원의 허가를 받으면 가족, 직장 동료 등을 대리인으
로 참석시킬 수 있으며 특수한 경우를 제외하고 법원은 대리인의 참석을 모두 허용하
고 있다.
민사 조정 첫날에 이해 당사자간의 합의가 이뤄지면 바람직하지만 합의가 성립되지 않
더라도 판사가 절충한 결론(조정 가름 결정)을 내려 단 한번에 분쟁을 종결한다.  사
실 관계가 복잡한 사건은 조정위원회에 회부되기도 하지만 전세보증금 반환사건은 사
실관계가 분명하므로 조정위원회에 회부되는 경우는 극히 드문 형편이다.
이때 판사가 내리는 조정가능 결정의 내용은 조정 기일에서 약 1주일 뒤 "결정문"으
로 집에 배달된다.  결정문을 받은 뒤 세입자와 집주인이 2주일 이내에 이의 신청을 
하지 않으면 결정문은 전세금 반환 소송때 법원이 내리는 "판결문"과 동일한 효력을 
지니게 된다.
따라서 판사가 내린 조정 결정을 어느 한쪽이 이행하지 않으면 곧 바로 강제 집행 절
차를 밟을 수 있어 전셋집에 대한 경매 신청을 할 수 있다.

3. 임차권 등기명령제도

보증금을 돌려 받지 못한 채 이사를 하게 되면 대항력과 우선변제력이 없어져 전세금
을 반환 받기 어려우나 임차권등기를 해두면 보증금을 받지 않고 주소를 옮기더라도 
우선변제권이 유지되어 전세금을 반환 받을수 있다.   
임차권등기명령 신청은 부동산 관할법원에 가서 임차권등기명령신청서를 작성한다. 
임차권등기 명령신청서에는 2,000원의 수입인지를 붙여야 하고,  관할법원에  사법부 
전산망이 설치되어 있는 경우에는 당사자 1인당 3회분의  송달료(2,260×3=6,780원)를 
현금으로, 설치되어 있지 아니한 경우(1999. 2월말 현재 전국의 시 / 군법원 중 
고양, 남양주,안산, 구미, 김해, 마산, 익산, 여수를 제외한 나머지 시/군법원)에는 
당사자 1인당 1회분의 송달료(2,260원)를 우표로 납부해야 한다.
그 밖에 임차권등기 촉탁에 필요한 비용으로 등기촉탁 수수료 1,000원과 등록세 및 
등록세액의 20%인 교육세를 납부해야 한다.등록세액은  차임있는  임대차의  경우에는 
월 차임액의 1000분의 2이고 (단 등록세액이3,000원 미만인 경우에는 3,000원),  
둘째  주택임대차보호법 제12조의 등기하지 아니한전세계약의 경우에는 3000원이다. 
그리고 임차권등기신청비용은 집주인에게 반환요청 할수 있다. 
신청서에 첨부하여야 할 서류는 주민등록등본, 부동산등기부등본, 전세계약서 사본, 
건물 일부를 임차하였을 경우 점유부분의 건물도면, 부동산 목록 등이다.
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