2. 확정 일자로 상가임대차법 보호를 받을 수 있는지요? 물건 소재지는 투기과열지구로 묶여 있는 것으로 아는데 그러면 1 억 9 천 이하이기 때문에 보호를 받을 수도 있다고 알고 있습니다. 사건 물건에 전입신고를 하고 실거주하기 때문에 보호를 받지 못하고 배당에서도 제외된다면 길거리에 주저앉아야 하는 절박한 상황입니다.

3. 경락자금대출이라는 것을 알게되어 경매에 참가해보려 합니다. 문제는 칠천의 임차금입니다. 그 임차금이 보호 받는다면 경매 금액으로 2 억을 써도 손해볼것이 없다고 판단됩니다. 그리고 낙찰자가 부담해야 하는 경매 비용도 만만치 않던데 낙찰금에서 기본 공제 되는지 아니면 낙찰금 외에 경매 비용을 추가 부담해야 하는지 알고 싶습니다.

4. 적정 입찰가를 알고 싶습니다. 무슨 세금이 그리 많이 붙는지 경락을 받아도 추가 소요금액이 천만원을 가볍게 넘기더군요. 세금은 경락금에 따라 기하급수적으로 늘어나서 쉬이 판단이 서지 않습니다. 요즘 들어 물건에 관심을 보이는 몇 몇 사람들이 찾아오는데 경락금을 대충 1 억 8 천 정도 생각하고 있더군요. 워낙 집이 낡고 오래되어 건물 값은 없고 거의 토지가격으로 산출했다 고 하는데 3 년 전에는 2 억 2 천에 매매된 물건입니다. 건물이 노후되어 비까지 세어 경락시 리모델링이 불가피합니다. 그래서 경락금을 한 푼이라도 줄이려 하니 권리분석을 부탁드립니다.

- 소액임차인이 아닌 임차인과 근저당채권자와의 배당순위는 임차인의 임대차계약서상 확정일자와 근저당설정일의 선후순위에 따라 결정되게 됩니다. 사례의 경우 성남중앙신협의 근저당설정일은 2002년 12월 30일이고 임차인의 확정일자는 2004년 1월 28일이므로 낙찰대금에서 성남중앙신협이 먼저 배당을 받고 이후 남는 금액은 임차인에게(후순위 권리자인 가압류채권자 - 현대캐피탈 - 보다 앞서) 우선변제(배당) 됩니다.

따라서 예컨대 1억8300만원에 낙찰된다고 가정할 때 임차인이 배당받을 금액은 경매비용 300만원, 근저당권자 우선배당액 1억3000만원(청구액은 1억원이나 배당시점까지의 이자액이 청구되었을 것이므로 총채권액은 1억3000만원으로 봄) 배당후 남는 5000만원을 임차인이 우선변제 받게 됩니다. 물론 그간의 이자를 포함한 총채권액이 1억3000만원에 미치지 못한다면 그만큼 임차인의 배당액은 많아지게 되겠지요~.

(다만 한가지 염두에 두어야 할 것은 임차인이 5000만원 배당을 받는다는 것은 그 임차인이 주택임차인으로서의 보호를 받는다는 전제입니다. 왜냐하면 현재 이 물건은 숙박시설(여관)로서 판례에 의하면 숙박시설의 일부분을 주거용(방)으로 이용하고 있다하더라도 주용도가 숙박시설기 때문에 주택임대차로서의 보호를 받지 못할 수도 있기 때문입니다. 그런 경우에 임차인은 순위에 따른 보증금조차 받을 수 없게 되겠지요~. 물론 주용도는 숙박시설이되 주거로 사용하고 있는 부분이 임차인의 유일한 주거공간이라는 것이 입증(임차인이 입증)된다면 주택임차인으로서의 보호를 받을 수 있습니다. )

2. 임차인의 대항력유무에 대하여

- 사례의 임차인의 전입신고일이 2001년 5월 23일로 되어 있어 일응 대항력이 있는 것으로 보이지만, 집행관 현황조사서나 실제 주민등록전입일은 2003년 2월 20일이므로 말소기준권리가 되는 최초근저당설정일(2002.12.30)보다 후순위 임차인으로서 낙찰자에게의 대항력이 없기 때문에 배당받지 못한 보증금의 전부 또는 일부분을 낙찰자가 부담할 것을 주장할 수는 없습니다.

3. 상가건물임대차보호법의 적용여부에 대하여

- 임차인이 상가건물임대차보호법상의 보호를 받으려면 세무서에 사업자등록신청을 하고 확정일자를 받아야 하며, 또한 보증금이 1억9000만원이하(보증부월세의 경우 월세에 100을 곱한 후 보증금을 더한 금액)여야 합니다. 따라서 사례의 임차인은 환산보증금이 1억5000만원[(80만원x100)+7000만원]이기 때문에 상가건물임대차보호법상의 적용대상 보증금에 포함되지만, 앞서 말씀드렸듯이 사업자등록이 아니라 주민등록상 전입신고가 되어있다면 상가임차인이 아닌 주택임차인으로서의 지위만을 주장할 수 있을 뿐입니다.

4. 임차인의 보증금 인수 여부 및 경매비용에 대해

- 임차인은 주택임차인으로서는 낙찰자에게 대항력이 없으며, 또한 사업자등록이 되어 있지 않다면 상가임차인으로서의 지위를 주장할 수도 없기 때문에 낙찰자가 임차인의 보증금을 부담할 필요는 없습니다. 다만 신고되어 있는 2001.5.23일자가 전입일자가 아니라 사업자등록일자라면 임차인이 배당받지 못하게 되는 보증금(최대 2000만원 정도)은 낙찰자에게 인수되므로 결국 임차인은 보증금 전액(7000만원)을 보전받을 수 있습니다.

결국 임차인의 사업자등록여부와 주거공간의 유일성에 대한 입증이 대항력 행사 및 배당관계에 상당한 영향을 미칠 것으로 보입니다.
경매비용은 낙찰대금에서 가장 우선하여 배당되는 것이며 낙찰자에게 인수되는 것은 아니므로 신경쓰지 않아도 되는 금액입니다.

5. 적정입찰가에 대해

- 본 건은 일반상업지역내 위치하였지만 2m 도로 접한 20평의 대지위에 적정규모로 건물이 들어선 것으로 판단되며, 추후 이 건만의 증축이나 신축개발은 힘들것으로 보여지는 바, 주변 재개발 또는 인접필지와의 개발을 고려하거나 현 상황에 맞는 용도로 활용하는 것이 적합한 건물로 보여집니다.

또한 임차인에 대한 법률적 판단이 어려운 부분이 있어 많은 입찰자가 있을 것으로 보이지 않지만 낙찰후 임차인 보증금에 대한 인수액(사업자등록이 되었다는 전제하에서의 최대 2000만원 이내 정도)을 고려하여 최저매각가선에서 입찰(1억8500만원)하고 가급적 1억9천만원을 넘지 않는 는 것이 바람직하다고 사료됩니다. 다만 임차인이 직접 응찰하는 경우에는 이러한 제반 사항에 대한 문제를 알고 있고 2000만원 인수예정금액을 고려하지 않아도 되므로 2억원 정도까지는 입찰이 가능하다고 봅니다.

임차인이 직접 1억8500만원에 입찰하여 낙찰받는 경우 취득세(농특세 포함 낙찰가의 2.2%), 등록세(교육세 포함 낙찰가의 2.4%) 및 법무비용(등기말소비용, 채권매입비 등 낙찰가의 약 0.9%)등으로 약 1017만원 정도가 소요될 것으로 예상되어 총 취득가는 1억9517만원 정도로 추산됩니다.