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주임법상 임차권 양도와 등기된 임차권의 적법한 양도
출처 부동산태인 등록일 2021-04-27 조회수 109
주임법상 임차권 양도와 등기된 임차권의 적법한 양도



01 임차권의 의미와 등기된 임차권의 대항력은?

임차권은 채권으로서 계약만으로 그 효력이 발생하므로, 등기가 효력발생 요건은 아니다. 그러나 등기를 한 때에는 제3자에 대항할 수 있다.
민법 제621조(임대차의 등기) 제1항 부동산임차인은 당사자 간에 반대약정이 없으면 임대인에 대하여 그 임대차등기절차에 협력할 것을 청구할 수 있다. 제2항 부동산임대차를 등기한 때에는 그때부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 또한 민법 제622조(차지권의 대항력) 제1항 건물소유 목적의 토지임차인이 그 지상권물을 등기한 때에는 그 때로부터 제3자에 대한 대항력을 갖는다.

02 주택과 상가건물임차인 대항력은 어떻게 발생하나?

(1) 주택임대차보호법 제3조(대항력 등) 제1항 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다.
(2) 상가건물임대차보호법 제3조(대항력 등) 제1항 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.
(3) 주택임대차보호법 제3조의3(임차권등기명령) 제1항 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다. 제5항 임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 제3조 제1항·제2항 또는 제3항에 따른 대항력과 제3조의2 제2항에 따른 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조 제1항·제2항 또는 제3항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다.
이는 상가임차인이 상가건물임대차보호법 제6조(임차권등기명령)에 따라 임차권등기를 한 경우에도 마차가지이다.

03 임차권의 양도와 임차권이전등기 및 전대차의 등기

(1) 주임법 제3조 제1항에 의한 대항력을 갖춘 주택임차인이 임대인의 동의를 얻어 적법하게 임차권을 양도하거나 전대한 경우에 양수인이나 전차인이 임차인의 주민등록 퇴거일로부터 주민등록법상의 전입신고기간 내(14일 이내)에 전입신고를 마치면 종전 대항력과 우선변제권을 그대로 유지할 수 있다.
(2) 임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못하며, 임차인이 이를 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다(민법 제629조). 그런데 임차인이 임대인의 동의를 얻어서 임차권의 양도 또는 임차물 전대를 한 경우에 이를 등기하면 제3자에 대항할 수 있다(민법 제621조 제1항).
(3) 임차권의 양도 또는 임차물의 전대에 대한 임대인의 동의가 있다는 뜻의 등기가 없는 경우에 임차권의 이전 또는 임차물의 전대에 등기를 신청할 때에는 '임대인의 동의가 있음을 증명하는 정보'를 첨부정보로서 등기소에 제공하여야 한다(규칙 제130조 제3항)
(4) 임차권이전등기나 전대차의 등기는 임차권등기에 '부기등기'로 실행한다. 이렇게 임차권에 관하여 임차권등기가 마쳐진 경우에도 임차인은 임대인의 동의를 얻어 지명채권의 양도방법에 따라 유효하게 이를 양도할 수 있고, 또 임차권에 관하여 가압류나 가처분 또는 임차권부채권가압류의 기입등기가 마쳐졌다고 하더라도 제3채무자인 임대인에게 가압류결정정본이나 가처분결정정본 또는 임차권부채권가압류결정정본이 송달되지 않는 한 처분금지의 효력이 발생하지 않는다고 할 것이다(대구지법 2003라189 결정).
다만 (5) '임대차의 존속기간이 만료된 경우'와 '임차권등기명령을 원인으로 한 주택임차권등기 및 상가건물임차권등기가 경료된 경우'에는 그 등기에 기초한 임차권이전등기나 임차물전대등기를 할 수 없다(등기예규 제1382호).
이렇게 임차권이전등기나 전대차의 등기는 임대차기간이 남아 있는 경우만 임대인의 동의를 얻어 부기로 이전등기 받아 새로운 임차인 등이 대항력을 행사할 수 있지만, 계약기간이 만료되면 부기로 이전등기를 할 수가 없어서, 양도인 등이 퇴거한 날로부터 14일 이내에 대항요건을 갖추고 있어야 한다. 그리고 주임법 제3조의3 및 상임법 제6조에 따른 임차권등기명령에 따른 임차권등기는 계약기간 만료 후 등기를 신청하는 것으로 이전등기가 불가하다. 따라서 임대인의 동의를 얻어 양도인 등이 퇴거한 날로부터 14일 이내에 대항요건을 갖추고 있어야만 제3자에 대하여 대항력이 있다.

04 임대인 동의가 있어도 임차보증금반환채권만 양도받으면 대항력 없다?

주임법상 임차인이 적법한 임차권의 양도[임차보증금반환채권과 대항요건(주민등록+주택인도)를 함께 양도 받아야 함] 없이 임차보증금반환채권만 양도 받으면 주임법상 보호대상이 아니다. 따라서 새로운 소유자에게 대항력을 주장할 수 없고, 임차주택이 경매되면 우선변제권(최우선변제금과 확정일자부 우선변제금)이 없어서 임차권으로 배당요구할 수 없는 일반 금전채권자에 불과하다는 사실을 알고 있어야 한다.

부동산태인 칼럼니스트 ㈜채움과 사람들 김동희 대표



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