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신탁등기되어 있는 경매물건 사례분석
출처 부동산태인 등록일 2021-11-09 조회수 594
신탁등기되어 있는 경매물건 사례분석


최근에 용산구 한남동에 소재하는 주택이 경매로 진행되었었습니다. 낙찰이 되었으나 현재 경매절차는 정지된 상태입니다. 이 사건의 경우 현재 소유자는 신탁회사인데요. 이런 경우에 분석해야 할 내용들에 대해 검토를 해 보도록 하겠습니다.

(출처 : 부동산태인)

한남동 독서당길 도로변에 위치한 주택으로 감정가가 15.6억이었습니다. 감정시점을 보니 2020년 12월이라 감정가보다는 현재 시세가 높을것으로 판단되는 주택입니다. 전용면적은 195제곱미터로 되어 있으나 지하층 및 옥탑 면적이 합산된 면적으로 실제 면적은 이보다 작다고 보시면 됩니다. 다음 그림에서 전용면적, 지하층 및 옥탑면적을 확인할수 있습니다.

(출처 : 부동산태인)

말소기준권리보다 앞선 세대가 있습니다. 진정한 임차인이라면 대항력이 있습니다. 그러나 경매각물건명세서에 다음과 같이 기재가 되어 있습니다.

(출처 : 부동산태인)

전입세대주 이*재씨는 신탁자 심*화씨의 남편으로 나와 있습니다. 현재 소유자는 교보자산신탁이고 교보자산신탁에 소유권을 위탁한 사람은 심*화씨 인것입니다. 신탁계약이 해지되면 다시 심*화씨에게 소유권이 돌아가게 됩니다. 결국 이*재씨와 심*화씨는 소유자세대로 볼수 있고 부부사이이므로 임대차는 성립하지 않게 됩니다.

위탁자는 왜 신탁계약을 했을까요? 신탁방식도 여러종류가 있으나 이 경우는 담보신탁입니다. 소유자가(심*화) 신탁사에 소유권을 넘기고 신탁계약상 우선수익자가 대출을 해주는 형태입니다. 이렇게 하는 이유가 몇가지 있으나 대표적인 경우는 대출을 많이 받기 위해서입니다. 최근 주거용부동산에 대한 규제강화로 대출 받기가 어렵습니다. 또한, 일반적으로 금융권에서 대출을 해 줄 때 소액임차보증금(=소위 방공제)을 공제하기도 해서 대출금액이 많이 안나오는 경우가 많습니다. 이럴 때 담보신탁을 활용하면 대출한도가 좀 더 늘어나게 됩니다.

일반 대출일 경우에는 등기상에 근저당권이 설정이 되고 이자가 연체될 경우 근저당권자는 임의경매를 신청하게 됩니다. 그러나, 이 사건과 같은 담보신탁의 경우에는 우선수익자가 대출을 해주는 금융권이 되는데요. 이자연체시 신탁회사가 신탁공매로 매각을 하게 됩니다. 신탁공매로 매각하는 경우에는 경매와 같이 배당을 하는게 아니라서 우선수익자보다 먼저 배당을 받아가는 채권자는 없다고 보시면 되겠습니다.

그런데 이 사건은 임의경매로 진행되었는데요. 근저당권을 설정해 놓은 이유는 훗날 신탁공매를 할지 근저당권에 기한 법원경매를 할지 채권자가 선택하기 위함일 것으로 판단됩니다.

(출처 : 부동산태인)

신탁원부는 온라인으로는 발급이 안되고 가까운 등기소에 가서 신청을 하면 발급 받으실수 있습니다. 이 사건의 소유자는 근저당권 3700만원만 있는 것이 아니라 이렇게 10억원(수익한도금액)정도의 대출이 있음을 알수 있습니다.

이 경매사건은 16억8500만원 정도에 낙찰이 되었으나 현재 정지되어 있습니다.

(출처 : 부동산태인)

강제집행정지결정정본이 제출된 상태라 곧 경매는 취소가 될것으로 보입니다.
낙찰가는 16억8500만원 정도 였는데 최고가매수신고인은 아쉽게 됬습니다. 전세시세만해도 13~15억원 매매시세도 20억전후는 족히 되어 보이는 물건이었으니까요

이 경매사건의 경우 부동산 가격대비 채권금액(등기상 채권최고액 3700만원) 이 작고 선순위임차인이 있는 것으로 보신 분들의 문의가 많았던 물건이었는데요. 이렇게 담보신탁이 되어 있다면 신탁원부를 통해 분석을 해 보시면 되겠습니다.

대부분 담보신탁의 경우 대출이 많이 된 상태라면 임차인이 없는 경우가 많습니다. 대외적으로 소유자가 신탁회사이므로 임대차계약시 신탁회사 및 우선수익자의 동의를 받아야 하는데 동의를 해주지 않기 때문입니다. 만약 임대차 동의후 신탁공매가 진행된다면 매수인이 임대차 계약을 인수해야 해서 낙찰가격이 낮아지게 되어 결국 우선수익자에게 손실이 발생할수 있기 때문입니다.

부동산태인 칼럼니스트 타워우리부동산중개사무소 우광연 대표


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