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선순위임차인 문의

등록자

cowod**

등록일

2021.06.29 13:34

조회

534

안녕하세요 저는 임차인이고 보증금을 돌려 받지 못했서 판결로 강제경매를 진행 중에 문의 드리고 싶은게 있어서 이렇게 글을 남깁니다.

1. 전입신고일 2017. 11. 7 , 확정일자 2017. 10. 25
2. 권리신고 및 배당요구 신청은 했습니다.
3. 보증금 1억2천, 감정가 1억2천인 상황입니다.
4. 2018. 4. 23. 근저당 110,000,000등기, 2018. 10. 8. 국세 압류가 등기되어 있습니다.
5. 현재 국세 교부청구가 많이 들어와 있는데 전체 금액은 약 4천 정도, 당해세랑 전입신고일보다 법정기일이 빠른 세금이 대략 2~3천 정도 되는 것 같습니다.

문의사항

1. 그렇다면 말소기준권리는 2018. 4. 23. 근저당이 되고, 저는 선순위 임차인이 맞는지요
2. 낙찰자가 있다면, 보증금을 반환 받기 전까지 계속 거주해도 괜찮은지요
3. 만약 최저경매가가 당해세나 법정기일이 빠른 세금 금액 (2천~3천)까지 떨어진다면 무잉여로 경매가 취소될 수도 있는지요
4. 무잉여로 경매가 취소될 수 있다면 제가 낙찰 받고자 할 때는 위 3항 세금 만큼 낙찰금을 쓰고 낙찰을 받아야 하는지요
4

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ans** 2021.06.29 14:06
안녕하세요. 네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^ 1. 그렇습니다. 2. 그렇습니다만, 무의미한 가정 인 듯 합니다. 대항력을 갖춘 임차인 에 해당하는 이상, 낙찰금액과 관계없이 총매입금액은 최소 1.2억+@ 가 되는 상황인 만큼 매매시세가 이를 초과하는 경우가 아니라면 입찰에 참여할 자 는 아무도 없을텐니까요. 3. 가정 자체가 오류 입니다. 질문자님이 경매신청채권자 인 만큼 무잉여의 기준은 질문자님 이 됩니다. 또한, 기본적으로 4회 매각기일을 지정하게 되며, 4회 까지 유찰이 될 경우 법원은 경매신청채권자에게 추납통지를 하게 되고, 경매신청채권자가 추납을 하지 않을 경우 경매사건에 대한 기각결정을 하게 됩니다. 추납을 하더라도 사실 상 무의미한 일 이 될 수 있는 것 이지요. 4. 아니요.^^;; 질문자님 역시 얼마에 낙찰을 받든, 집행비용, 당해세, 법정기일이 앞서는 각종 조세채권 및 공과금을 대금으로 납부해야 합니다. 경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이 아니더라도 가급적 전문가의 도움을 받아 보다 안전한 입찰을 진행하시길 권하는 바 입니다. 그 외 궁금한 사항이 있으시면 아래 연락처를 통해 문의 주시기 바랍니다. 대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의. [대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수] 010-5554-6720




cowod** 2021.06.29 17:29
답변 감사합니다. 한가지 더 여쭈어도 될까요 ? 그럼 4회 유찰된 최저가에 제가 입찰을 해도 입찰금에 더해서 당해세나 법정기일이 앞서는 조세채권을 제가 인수하게 된다는 말씀이신지요?




ans** 2021.06.29 17:33
처음 질문도 그렇지만, 추가질문 역시도 오류 입니다. 정확한 기초사실관계 역시 파악을 못하고 계신 상태에서 질문을 하시다보니, 질문 자체가 이치에 맞지 않는 겁니다.^^;; 낙찰자가 당해세나 법정기일이 앞서는 조세채권 및 공과금을 인수하는 것이 아닙니다. 임차인이 낙찰자 이니 만큼 채권상계신청을 통해 채권상계를 할 것이고, 그렇다면 선순위채권에 해당하는 금액을 대금으로 납부해야 하는 것입니다. 납부 와 인수를 혼동하시면 안되겠지요. 또한, 임차인으로서 입찰에 참여하여 낙찰을 받을 생각이라면 4회 유찰이 된 이후 입찰에 참여할 이유가 전혀~~없습니다. 특별한 이유가 있는 것이 아니라면 말이지요.^^;;