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다가구 세입자 확인

등록자

rlacndak**

등록일

2021.07.02 10:27

조회

517

다가구 같은 경우에 세입자가 많아서 확인하는데 어려움이 있습니다.

1. 일단 기본적으로 경매정보지에 나와있는 세입자 항목이 있고, 현황조서에 나오는 세입자 항목이 있는데 항상 일치하지는 않더라고요. 이게 왜 일치하지 않는지요?

2. 위의 일치하지 않는 여부는 차치하고서라도, 제가 생각하기에는 전입세대열람을 통해 해당 물건에 전입해 있는 세입자를 확인할 수 있는데, 전입세대 열람에 뜨지 않는 세입자는 전입을 하지 않았기 때문에 대항력이 없는것이고 곧 전입세대 열람에 등록되어 있지 않는 세입자는 신경을 써지 않아도 되는것인지 궁금합니다. 정리하자만 세입자 권리 분석시, 전입세대 열람만 보면 해결이 되는것인지요?

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ans** 2021.07.02 20:27
안녕하세요. 네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^ 하늘에서 별이 떨어지는 이유가 무엇이냐고 물어보시는 것과 다를 바 없는 질문 입니다.^^;; 공적장부 및 법원 현황조사서 와 현황상의 내용이 일치하지 않는 원인은 해당 세대 방문 등 의 현황조사를 통해 확인 후 판단해야 할 내용 입니다. 특히나, 다가구 와 같이 다수의 임차인이 존재하는 수익형부동산의 경우 임대차 및 점유관계의 변동성이 상당할 수 밖에 없으므로, 매각절차 진행 중 변동사항이 많은 편 이므로 반드시 재확인 해야 하는 이유이기도 하지요. 2. 전입세대열람은 대항력 성립 여지가 존재하는 임차인을 확인하기 위함 인 것이지, 그 이상의 의미를 갖진 못합니다. 물론, 전입세대열람 상 존재하지 않는 점유자는 당연히 대항력이 성립할 수 없으므로, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 법적권리 및 임차보증금은 존재하지 않습니다. 허나... 문제는, 전입세대열람 조차 존재하지 않는 점유자 인 경우, 인도명령의 피신청인 을 특정할 수 없다는 함정이 존재합니다. 즉, 전소유자를 피신청으로 한 인도명령-강제집행-집행불능-집행불능조서작성-점유자를 피신청인으로 한 인도명령-강제집행 순으로 진행될 수 있는 만큼 비용과 시간이 두배로 소요될 수 있습니다. 따라서, 오히려 전입 등 점유권원이 존재하지 않는 점유자에 더욱 더 각별한 주의가 필요합니다. 경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이 아니더라도 가급적 전문가의 도움을 받아 보다 안전한 입찰을 진행하시길 권하는 바 입니다. 그 외 궁금한 사항이 있으시면 아래 연락처를 통해 문의 주시기 바랍니다. 대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의. [대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수] 010-5554-6720