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확정일자와 임차조사방문에 대해..
등록자 wonz** 등록일 2022.01.17 07:12 조회 180
1. 진정한 임차인이 굳이 확정일자를 받아야 하는 이유가 궁금합니다.
진정한 임차인이 갖는 “대항력”의 의미는 임대차계약의 존속과 임차보증금 반환을 주장할 수 있는 법적인 힘을 말하는 것으로 알고 있습니다.
그렇다면 대항력이 있다면 계약기간이 끝나면 결국 보증금을 전액 반환받을 수 있으니 대항력으로도 법문상 보증금은 충분히 보장된 것이 아닌가요? 추가로 우선변제권이 굳이 왜 필요한건지 궁금해졌습니다. 우선변제권은 후순위 채권자보다 우선하여 배당받을 수 있는 권리이지만, 대항력으로 언젠가는 반환받을 보증금을 단순히 경매 절차 내에서 배당받을 수 있게 하는 것, 즉 조금 더 일찍 보증금을 받을 수 있는 권리에 불과한가요?

심지어 최저가가 계속 떨어져 대항력과 우선변제권이 있는 임차인이 당해 경매절차에서 보증금을 전액 배당받지 못하더라도, 결국 대항력으로 인해 보증금은 낙찰자에게 인수되니깐, 제 짧은 식견으로는 임차인의 우선변제권이 큰 의미가 없어보입니다.

특히 공부를 하면서 “임차인이 보증금을 확실히 지키는 방법은 우선변제권을 인정받는 것이다.”라는 문장을 많이 접했는데요. 사실 대항력으로만도 임차인은 보증금을 지키는 것이 아닌가? 라는 생각이 계속 드네요. 후순위 채권자보다 선순위로 배당을 받는다는 것 외에 우선변제권이 보증금을 더 확실하게 지켜주는 다른 기능이 있는 건가요?

2. 법원의 임차조사기간 동안 보통 법원은 임차목적물 방문을 몇차례나 진행하게 되나요? 일반적으로는 임차인이 작정하지 않은 이상 집행관의 임차조사 방문과 경매 고지를 피하기 어렵다고 봐야할까요?

항상 감사드리오며, 소중한 답변 내용을 바탕으로 부단히 발전해나가겠습니다.  
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ans**   2022.01.17 12:06 
안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

1. 법률에 대한 의문을 갖는 건 바람직한 학습방법 이기는 하나, 말씀하시는 내용은 임대차에 있어 대항력이 만능 이고, 최악의 경우 임차 중 인 주택에서 죽을 때 까지 평생 쭈욱~~살 생각이라면 확정일자는 필요하지 않다 라는 비약이 가능합니다.

단적인 예로, 최근 들어 일부지역에서 발생한 역전세를 예를 들어보자면...
대항력이 있는 임차인 이나 임차보증금이 일반매매 시세를 초과하고 있는 상황이라는 동일한 조건하에, 확정일자 유무의 차익가 있다고 가정한다면...
두가지 경우 모두 대항력이 있으므로, 질문자님의 논리대로 라면 아무런 문제가 없어야 하는데, 과연 아무 문제가 없어보이나요?
경매로 매각이 진행된다 하더라도 대항력을 갖춘 임차인의 임차보증금이 매매시세를 초과하고 잇는 이상 이를 낙찰받을 사람은 없을 거라는 것은 뻔한 상황이겠지요.
결국, 이러한 경우 대항력을 갖춘 임차인이 임차보증금의 일부 손실을 감수하고서라도 입찰에 참여하여 낙찰을 받는 것이 어찌보면 가장 합리적인 선택이라 할 수 있을 겁니다.
허나....
이 경우 임차인이 확정일자가 없고, 다른 채권자가 존재한다면???
임차인은 입찰참여 조차 할 수 없는 그런 상황이 발생하게 됩니다.
즉, 임차인 뿐만 아니라 입찰에 참여할 사람 이 없게 된다는 의미가 되는 만큼, 결국 죽을 때까지 그 집에서 살아야 하는 상황이 발생하게 됩니다.

극단적인 예 이긴 하나, 위의 예시와 같이 확정일자의 우선변제권이 부여하는 효력은 질문자님이 생각하는 것 이상의 효과가 있습니다.
누군가에게 돈을 빌려줄 때, 단순히 차용증을 받는 것이 나을까요? 아니면 채무자소유 부동산에 근저당을 설정하는 것이 나을까요?
이처럼, 확정일자 의 우선변제권 이라는 것은 일반채권에 불과한 임차보증금채권에 대해 물권적인 효력을 부여하는 것 입니다.
채권 과 물권 이 무엇이고, 무엇이 다른지...공부해보시면 이를 아실 수 있을 겁니다.

2. 현황조사는 기본 1회 이나, 상황에 따라 여러차례 진행될 수도 있습니다.
임차인이 작정...했다기 보단 법원 집행관이 방문 시 집에 아무도 없는 경우 출입문에 현황조사 사실을 알리는 각종 문서를 붙이고 가는 것이 고작 입니다.



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