무료상담 ㅣ 임차인 강제경매 가능성 / 법원부동산경매사이트

경매무료상담

※ 매월 답변을 많이 하신분 중 점수를 많이 받으신 우수 답변자 두분을 선정하여, 1위에게는 전국인터넷경매정보 1개월
무료이용권을, 2위에게는 권역별인터넷경매정보(서울전역,의정부,수원,인천,충청,경남,경북,강원,전라/제주권역 중 택1)
1개월 무료이용권을 각각 드립니다.

※ 질문하시는분은 답변이 등록되면 점수주기를 통해 평가를 내려주세요. 답변하시는 분에게 많은 도움이 됩니다.

임차인 강제경매 가능성

등록자

xvxsu01**

등록일

2022.06.21 13:34

조회

709

현재 만기 6개월남은 임차인이고 을구에 저당권은 없으며 대항력있는 선순위 임차인.
전입 확정이후 1년뒤 압류가들어왔고 강제경매가 개시중입니다.
전세보증금은 1억이고
무잉여로 기각될경우 제가 판결문을 통해 다시 강제경매를 개시하려고합니다,

1.세금을 파악해보니 당해세 250만원, 선순위 조세채권이 1.5억이상 있는거같습니다.
이럴경우 제가 경매를 신청하여 무기한 유찰로 낮은가격(예로 천만원)으로 낙찰받을수있는지, 임차인이 신청해도 1원이라도 낙찰받을 가격이없으니 임차인 신청해도 나중에 기각되는지 궁금합니다.

2.예시로든 10회이상 유찰로 천만원에 낙찰을 할경우 남은 세금은 어떻게 되는지 소멸되어 천만원 + 경매비용만 납부하면되는지 아니면 세금부분을 다내야 가능한지 궁금합니다.

모두 내야 낙찰이 된다면 경매도 소용없을꺼같아 문의드립니다

로그인 하신 뒤에 사용 하실 수 있습니다.

ans** 2022.06.22 02:09
안녕하세요. 네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^ 유선상담을 통해 답변을 드렸으나... 이와 유사한 상황에 처한 다른 분들에게 참고가 될 듯 하여 답변을 드립니다. 1. 말씀하신 내용 중 가장 중요한 "해당 물건의 적정시세", "대항력유무" 에 대한 부분이 완전히 누락되어 있습니다. 대항력 유무 는 유선 상담을 통해 대항력을 갖춘 임차인 이라 하셨으나, 이처럼 여러가지 변수들이 빠져있는 질문으로는 세상 그 누구도 명확한 답변을 할 수 없습니다. 2. 적정시세가 중요한 이유는... 대항력을 갖춘 임차인 보다 앞서 배당이 이루어지는 집행비용, 당해세, 법정기일이 앞서는 각종 조세채권 및 공과금, 그리고 임차보증금 을 합한 총액이 대략 2.6억 이라 가정할 때, 해당 물건의 개별적인 특성을 고려한 적정시세가 5억인지 2억인지...에 따라 그 답은 완전히 달라집니다. 즉... 집행비용은 제외하고 계산을 하자면... 당해세 250만원-법정기일이 앞서는 각종 조세채권 및 공과금 1.5억-임차보증금 1억 순으로 배당이 이루어지게 되는 만큼, 해당 물건이 대략적으로 최소 2.6억 이상의 금액으로만 낙찰이 된다면 전액배당이 가능하다는 단순계산이 가능합니다. 허나, 중요한 건 해당 물건의 시세가 5억이라면 걱정할 일이 없겠으나... 대항력을 갖춘 임차인이 존재하는 이상, 낙찰자의 입장에서는 얼마에 낙찰을 받든 관계없이 실제 총매입금액은 최소 2.6억원 이상 이 되는 만큼 해당 물건의 시세가 최소 2.6억을 초과하지 않는 이상 입찰에 참여하는 메리트가 없게 되는 것이고... 그렇다면 수차례 유찰이 반복되다가 결국 기각결정이 이루어질 수 밖엔 없습니다. 물론, 그 이전이라도 무잉여가 발생하게 되어 채권자매수통지가 이루어질 것이고, 채권자측에서 채권자매수신청을 하지 않는다면 이 역시 기각결정이 이루어지게 되겠지요. 3.이와 같은 논리로, 질문자님이 경매신청을 할 경우 1.6억 이하 까지 유찰이 이루어지게 된다면 이 역시도 무잉여로 인한 기각가능성 또한 배제할 수 없습니다. 이 경우 역시도 채권자매수통지가 이루어질 수도 있고, 이로인해 기각결정이 이루어질 수도 있다는 것 이지요. 4. 체납세금은 기본적으로 낙찰자의 인수대상이 아닙니다. 다만, 대항력을 갖춘 임차인이 존재하고, 체납세금으로 인해 대항력을 갖춘 임차인의 미배당임차보증금이 발생하는 경우 이것이 추가인수대상이 되는 것일 뿐 입니다. 즉, 대항력을 갖춘 임차인보다 앞서 배당되는 당해세 및 법정기일이 앞서는 각종 조세채권 및 공과금을 인수하는 것이 아니라, 그 금액만큼 배당받지 못한 대항력을 갖춘 임차인의 미배당임차보증금 차액을 인수해야 하는 것 입니다. 따라서... 실효성 및 현실성 은 의문이긴 합니다만... 일천만원에 낙찰을 받는다면, 일천만원에서 집행비용, 당해세 및 법정기일이 앞서는 각종 조세채권 및 공과금을 배당하고 배당종결. 질문자님은 1천만원으로 낙찰을 받아 소유권을 취득하되, 실제 총취득가액은 1.1억원 이 된다는 이론 상의 설명은 가능합니다. 다만.... 유선상담을 통해서도 말씀드린 바와 같이, 여러가지 변수가 존재하고, 이론과 다른 실무와 현실에서의 실효성과 타당성에 대한 세부적인 검토가 반드시 필요한 문제이지, 단순히 몇줄의 질문과 답으로 정답을 구할 수 있는 문제가 절대 아니라는 점 명심하시기 바랍니다. 경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이 아니더라도 가급적 전문가의 도움을 받아 보다 안전한 입찰을 진행하시길 권하는 바 입니다. 그 외 궁금한 사항이 있으시면 아래 연락처를 통해 문의 주시기 바랍니다. 대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의. [대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수] 010-5554-6720




ans** 2022.06.22 02:13
추가로... 1. 대항력을 갖춘 임차인이 입찰에 참여하여 낙찰을 받아 소유권을 취득할 경우, 임차인의 지위는 혼동에 의해 소멸하게 되는 만큼 임차보증금의 손실에 대해서 임대인에게 청구가 불가능하다는 점!(임차인=>임대인의 지위를 승계, 즉, 본인이 본인에게 손실을 청구해야 하는 상황이니 만큼 이는 성립할 수 없음) 2. 1천만원에 낙찰을 받았다 하더라도, 대항력을 갖춘 임차인의 미배당임차보증금 차액 또한 취득가액에 포함되는 만큼 낙찰금액을 기준으로 취득세를 신고 납부 할 경우 추후 불성실신고가산세폭탄을 맞게 된다는 점! 결국... 여러가지 변수에 따른 각각의 경우의 수와 그 경우의 수에 대한 각각의 장단점을 비교 한 후 대응방안을 수립하시는 것이 바람직 합니다.