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배당 절차에서 배당금이 남을 경우..

등록자

wonz**

등록일

2022.09.08 16:34

조회

487

예시)

매가 3억원

A 보증금 2억원, 계약 + 점유 + 전입 (소액임차인 X / 대항력 O / 우선변제권 X)
B 근저당 1억 (말소기준권리, 편의상 신청채권액으로 취급)
C 경매기입등기 (근저당권자 B에 의해)

예시에서 확정일자를 받지 않고 대항력만 있는 임차인 A는 선순위라하여도 우선변제권이 없기 때문에 법원배당을 한 푼도 받지 못하는 것으로 알고 있습니다.

1. 만약 해당 물건을 3억에 낙찰받았다면, 남은 배당금 2억은 채무자(소유자)에게 돌아가게 되나요? (편의상 경매실행비용 제외)

2. 임차인 A가 배당받지 못한 2억은 낙찰자가 인수해야 한다면, 경매 대금 총 3억 + 임차인 보증금 2억 = 총 5억으로 해당 물건을 낙찰받은 것과 같은 결과인 것이 맞나요?

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ans** 2022.09.08 18:12
안녕하세요. 네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^ 글쎄요.^^;; 확정일자를 갖추지 못해 우선변제권이 없다?? 는 것은 말 그대로 임차보증금반환채권에 대한 물권적인 성격이 없다는 것 일 뿐, 이것만으로 배당을 받지 못한다?? 고 단정지어 판단할 수 없습니다. 확정일자의 우선변제권에 따른 물권으로서 배당을 받지 못한다 하더라도, 일반채권으로서 임차보증금반환채권이 배당될 수도 있습니다. 즉, 배당요구여부 조차 생략한 상태의 질문은 오류 인 것이지요. 만약, 배당요구종기일 이내 배당요구를 했다면... 그리고, 말씀하신 것 외 다른 채권자가 존재하지 않는다면, 근저당 1억 배당 후, 나머지 2억원에 대해 배당이 가능합니다. 반대로, 배당요구를 하지 않은 경우라면, 당연히 낙찰자가 임차보증금 2억원을 추가로 인수해야 하는 만큼 총매입금액은 5억 이라는 계산이 나오지요. 허나...이는 정말 지극히 단순한 계산에 불과합니다. 이렇게 될 경우, 낙찰금액 중 임차보증금에 해당하는 2억원에 대해 전소유자는 부당이득을 취하게 되는 상황인 만큼 낙찰자가 전소유자에 대해 2억원에 대한 구상권청구를 할 수도 있습니다. 물론, 채권추심을 할 재산이 없다면 낙찰자의 총매입금액은 5억원이 되겠으나, 전소유자에게 배당될 배당잉여금이 존재한다면 충분히 구상권청구를 통해 회수를 할 수도 있습니다. 물론, 말처럼 단순하고 쉽진 않겠지만 말이지요.^^ 경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이 아니더라도 가급적 전문가의 도움을 받아 보다 안전한 입찰을 진행하시길 권하는 바 입니다. 그 외 궁금한 사항이 있으시면 아래 연락처를 통해 문의 주시기 바랍니다. 대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의. [대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수] 010-5554-6720