경매법률상담

※ 게시판상담 : 법무법인솔론 / 경매관련 지정 변호사 양판식 (☎010-3715-2192) 전세보증금 반환요구와 임차권등기 신청 등록자 soonu** 등록일 2015.12.04 12   ◆ 서울중앙지방법원 ◆ 안녕하세요. 전세보증금을 돌려받지 못하고 이사를 하게되었습니다. 내용은 2011년 12월 보증금 2억1천 월세 30만원에 전월세 계약을 하였고 (확정일자 , 전입신고 ) 당시 (2010년 12월)에 근저당 6억이 되어있었습니다. 2015년 3월부터 집 주인에게 이사 갈 것을 통보하고 실제로 11월중순 경 이사 날짜를 통보하여 전세금 중 10프로 2100만원을 받았으나 이사 당일 주기로 한 잔금(1억 8천9백만원) 을 지급하지 않아 보증금을 돌려받지 못한채 이사를 했습니다.( 주민등록은 이전 하지 않았음) 문제는 2015년 11월중순에 집 주인의 다른 채권자가 이 집에 가압류 14억을 등기 하였더군요.. 전세금을 반환 받는 방법은 경매밖에 없어보이므로 제가 경매를 신청할 생각입니다. 질문은 1. 임차권 등기신청을 하였을 때 제가 이사를 갔었도 경매 진행시에 2 순위 배댱권리가 있는가 2. 제가 경매에 참여하여 낙찰 받을 수 있으며 다른 채무를 인수 하게 되지는 않는지 . 3. 2 순의 권리를 유지하려면 그 집으로 다시 이사를 가서 주거상태를 계속 유지 해야만 하는지 . 그 외에 가장 좋은 방법을 알려주십시요. 답변] 전세보증금 반환요구와 임차권등기 신청 안녕하세요. 법무법인솔론입니다. 안 좋은 일로 심적 고통이 크시겠습니다. 1.정확한 명칭은 \'임차권등기명령\'입니다. 임차권등기가 완료되면 임차인이 다른 곳으로 이사하여도 과거에 유지 되었던 대항력과 순위가 그대로 존속하게 됩니다. 따라서 임차권등기가 완료된 후에는 선생님께서도 2순위로 임차인 및 배당권자의 권리를 그대로 유지 할 수 있을 것으로 보입니다. 일반적으로는 이사하기 전에 임차권등기를 완료하고 이사하는 것이 좋지만 아직 주민등록은 이전하지 않았으니 가능한 한 빨리 임차권등기를 신청하시기 바랍니다. 2.간단한 예를 들어 설명하겠습니다. 감정가: 9억, 예상 낙찰가 7억 5천이라고 가정 배당순서 및 예상 배당금액(가정) 낙찰대금: 총 7억5천 1.경매비용: 약 500만? 2.당해세 : ? 3.근저당 : 6억 4.임차인 : 약 1억 2~3천(반드시 배당요구 할 것) 당연히 경매에 참여하실 수 있으며 위의 예처럼 선생님이 수령할 배당금이 있다면 6억 2~3천만 부담하고 나머지는 상계 처리 할 수 있습니다. (반드시 상계 신청이 필요함) 배당 받을 금액이 없다면 위 낙찰 대금을 납부하시면 됩니다. 채무는 인수하는 것이 아니고 낙찰 대금을 납부하면 등기부의 모든 채무는 말소 되게 됩니다. 3. 등기가 완료 되기 전까지 점유(간접 점유 포함) 상태를 유지 하시는 것이 좋으므로 열쇠는 넘겨주시지 마시고 작은 짐이라도 집에 놓아 두시면 좋겠습니다. 등기부에 임차권등기가 완료 된 후에는 주민등록을 이전하고 완전히 이사하여도 2순위의 권리는 그대로 유지됩니다. 반드시 등기부를 확인하신 후에 주민등록을 옮기시기 바랍니다. 아무쪼록 좋은 결과가 있기를 바랍니다. 감사합니다.