전문가칼럼

세종사이버대학교 부동산학과 조덕훈교수

현) 서울시 강북구청 공동주택관리 분쟁조정위원회 위원
현) 부동산자산관리사, 빌딩경영관리사 출제위원
현) 한국부동산분석학회, 한국지역학회 이사
현) 한국건설경제산업학회 부회장
전) 국토해양부 지역개발사업 평가위원, 행정안전부 지방공무원 출제위원
전) 미국 캘리포니아주 샌디에고 주립대학교 Visiting Scholar

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신경매(새매각)와 재경매(재매각)를 구별하자
분야 : 경매 조회 : 267
신경매(새매각)와 재경매(재매각)를 구별하자









부동산경매절차 중에서 새매각으로 불리우는 신경매와 재매각으로 불리우는 재경매가 있다. 과연 신경매와 재경매는 어떻게 구별할 수 있을까? 이하에서는 신경매와 재경매의 구별을 개념 측면, 진행 절차 측면, 입찰보증금의 비율 측면, 최저매각가격의 변동여부 측면에서 간략히 살펴보고자 한다.


먼저 개념측면에서 보면, 신경매(새매각)는 집행법원이 경매부동산의 매각(입찰)을 실시하였으나 매수인이 결정되지 않아서 다시 매각기일을 지정하여 실시하는 경매이다. 반면, 재경매(재매각)는 매수인(차순위매수인이 매각허가를 받은 경우 포함)이 대금지급기한이나 민사집행법에서 다시 정한 기한까지 대금지급의무를 완전히 이행하지 아니하고, 차순위매수신고인이 없는 때에 법원이 직권으로 다시 실시하는 경매이다.


이어서 신경매와 재경매의 진행 절차 측면에서 보면, 다음 <그림>으로 구별할 수 있다. <그림>에서 보는 바와 같이, 신경매와 재경매는 최저매각가격결정 단계부터 매각대금납부 단계 사이에서 이루어진다.



(출처.부동산태인)

신경매(새매각)는 <그림>처럼 매각기일에 입찰을 실시하였으나 허가할 매수신고인이 없어서 최종적으로 매각이 마감된 때에, 즉 유찰이 된 때에 진행된다. 아울러, 집행법원이 매각결정기일에 민사집행법상의 매각허가에 대한 이의사유가 있어서 이해관계인의 이의신청에 따라서 또는 직권으로 매각불허가결정을 한 경우에 신경매가 진행된다.


반면, 재경매(재매각)는 매각허가확정을 받은 매수인(차순위매수인 포함)이 대금지급기한 또는 민사집행법에서 다시 정한 기한까지 매각대금을 미납하는 경우에 진행된다. 아울러, 매수인이 매각대금 납부의무를 완전히 이행하지 않는 경우에, 즉 불완전하게 이행하는 경우에도 재경매가 진행된다. 이 때, 이전의 매수인은 매수신청을 할 수 없다. 다만, 이전의 매수인이 재경매기일의 3일 이전까지 미납대금과, 그 지급기한이 지난 날부터 지급일까지의 대금에 대한 연 2할의 지연이자 및 절차비용을 모두 납부하면 재경매는 취소된다.


마지막으로 입찰보증금의 비율 측면과 최저매각가격의 변동여부 측면에서 보면, 다음과 같다. 신경매는 입찰보증금의 비율이 최저매각가격의 10%이나, 재경매는 입찰보증금의 비율이 최저매각가격의 20% 또는 30%이다. 최저매각가격을 보면, 신경매는 유찰된 경우에 최저매각가격이 법원의 재량으로 20~30% 정도씩 저감되나 매각불허가인 경우에는 최저매각가격이 저감되지 않는다. 재경매는 종전에 진행된 최저매각가격이 저감되지 않고 그대로 적용된다.


지금까지, 신경매와 재경매의 구별을 몇 가지 측면에서 간단히 살펴보았다. 부동산경매시장에 참여하고자 할 때, 참가자들이 이러한 신경매와 재경매의 특징들을 잘 알고 있어야 실수하지 않고 성공할 수 있을 것으로 판단한다.



부동산태인 칼럼리스트 세종사이버대학교 부동산학과 교수 조덕훈


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