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1/2지분 2순위 임차권자의 순위 변경 여부?

등록자 : m10**

등록일 : 2024.07.04 13:35

* 항상 좋은 답변 주셔서 감사드립니다.
* 동부2계 2023-52830 입니다.
* 1/2 지분 경매이나 2순위 임차권자도 배당받아 약 1/2만 배당받는 것으로 태인분석이 나왔습니다.
그러면 2순위 임차권자가 1/2만 배당받아 나머지 1/2에 대한 임차권이 선순위가 되나요?
* 아니면 나머지 1/2 지분권자가 임차권자에게 못받은 1/2을 물어줘야 하나요? 이 경우 경매가 또
진행된다면 1/2 지분 낙찰자는 어떤 위치에 있게되나요?

ans** 2024.07.04 15:18 (32회, 47점)

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

태인경매정보사이트 그 어디에서도 임차권자가 1/2 을 배당받는 것으로 표시되지 않습니다.
단지 최저매각가격 기준 4.88억 에서 중소기업은행 이후 배당을 받는 것으로 예상배당표가 작성되어 있을 뿐 입니다.

지분매각 사건에서 대항력을 갖춘 임차인이 존재하는 경우, 임대인의 지위를 승계하는 낙찰자와 공유자가 "연대하여" 임차보증금반환채권의 반환의무를 갖게 됩니다.
즉, 매각 절차에서 배당받지 못한 미배당임차보증금 차액을 낙찰자와 공유자가 연대하여 반환해야 할 의무를 갖게 됩니다.

다만, 해당 사건의 매각을 통해 낙찰자는 임차보증금 중 1/2 에 해당하는 3.75억 중 배당받은 금액을 제외한 차액이 인수대상이 되는 것은 맞습니다.
경매정보사이트 상 예상배당표를 기준으로 한다면, 약 3.6억원이 배당이 될 것이고, 그렇다면 0.15억 이 낙찰자의 추가인수대상이 되겠지요.

허나....
결과적으로는 위에 답변드린 바와 같습니다만...
임차인이 미배당임차보증금 차액을 청구할 때는 낙찰자와 공유자 모두를 상대로, 이른 바 "낙찰자와 공유자가 연대하여" 미배당임차보증금 차액 약 3.9억원을 청구할 것이고...
이에 따라 공유자와 협의가 이루어진다면, 낙찰자가 0.15억+공유자가 3.75억 을 지급하는 방식으로 진행되면 깔끔하게 정리가 되겠으나...
만약, 이러한 합의가 이루어지지 않는다면...
낙찰자가 미배당임차보증금 약3.9억원 전액을 해당 임차인에게 지급하고 명도를 구한 이후, 3.75억을 공유자에게 구상권청구를 해야 하는 상황이 발생할 수 있는 만큼 이점 각별히 주의하시어 사전에 반드시 계획을 수립하시는 것이 바람직 합니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

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reala** 2024.07.05 01:10 (17회, 42점)

반갑습니다.
네이버카페 <유쾌명쾌 부동산경매> http://cafe.naver.com/reauc
운영자이자,
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https://youtube.com/@user-qr6eu1st2l
진행자 김명석입니다.

광진구 자양동의 해당 아파트 경매 사건에서, 임차인은 배당순서에 따라 배당받을 권리는 있습니다. 다만, 해당 임차인은 대항력이 없는 후순위임차인으로서, 1순위 저당권자가 배당받고 남는 잔여금에 한해 배당을 받을 수 있을 뿐 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 낙찰자에게 대항할 수 없습니다. 만약 낙찰가가 5억1000만원이고 경매비용이 1000만원이라고 가정하면 0순위로 경매비용 1000만원이 배당되고 그 다음 순위로 선순위 저당권자가 1억2000만원, 나머지 3억8000만원이 임차인에 배당되고, 배당은 종결됩니다. 이 경우 낙찰자는 임차인의 나머지 보증금 3억7000만원을 물어주지 않습니다.
그리고, 2분의 1지분 낙찰자는 민법상 공유물의 관리에 관한 규정상 보존행위로써 과반에 도달하지 않은 2분의 1지분권자와 임대차계약이 효력만 남은 임차인을 상대로 인도명령을 청구할 수 있습니다. (대법원 2002다57935 판결 참조) 즉, 2분의 1지분은 과반이 안되는 소수지분권입니다. 낙찰자도 2분의 1지분권자지만 관리행위가 아닌 보존행위로써 인도명령을 청구하는 것입니다. 따라서 임차인은 낙찰자에게 점유를 넘겨주고 퇴거해야 합니다.
물론 임차인은 나머지 지분권자나 경매상 채무자에게 미배당분 보증금 반환채권을 여전히 가지고 있지만 이는 임차인과 기존 임대인간의 채권 채무일 뿐 낙찰자와는 상관없습니다.
해당 사건에서 임차인이 인도명령을 통한 강제집행을 당하지 않으려면 선순위 근저당금액이 상대적으로 소액이므로 근저당 채권을 대위변제를 하고 대항력 있는 임차인의 지위를 차지하는 게 그나마 보증금을 지킬 수 있는 전략으로 보입니다.

***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

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