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전주지방법원 2024타경1311 사건 질문

등록자 : opqs99**

등록일 : 2024.07.11 10:40

안녕하세요
다가구주택에 경매 진행 중 입니다
전세 5000에 4년 전 계약하고 묵시적 연장으로 재계약 된 상태이며
빌라에 세대수만 15세대 정도 됩니다
임차인 권리신고는 하였으나 배당 요구 종기일은 2024.6.11 일이고 기일내역에 아무런 내역이 없어서
경매가 진행은 되고 있는데 사는 사람이 아무도 없는건가요..?

이미 법률구조공단 상담도 했지만 물론 남일이겠지만 대충 상담해주시는 태도에 거의 희망을 잃은 느낌입니다. 건물은 이미 관리가 안되고 있어 쓰레기 무단투기에 벌레와 악취로 가득합니다
지금 집주인으로 알고 있는 사람이 집주인이라고 해도 될까요? 씨씨티비마저 먹통 된 상태라 어떻게 해결 받법도 없고

근저당은 제일 1순위로 너무 많은 금액이 잡혀있습니다..
확정일자는 근저당 다음으로 잡혀있고
주택임차권은 여기저기 알아보니 확정일자가 있어 의미없다고 해서
따로 설정하지 않았습니다

복잡한 심경이라 두서없이 이말저말 적은거 같은데

1. 현 주인(으로 알고 있는 사람)에게 이 집을 나간다 한들 돈을 못받으니 의미는 없겠죠..?
2. 전세금 정말 다 돌려받고 당장이라도 나가고 싶습니다..제가 할 수 있는 다른 방법은 없을까요?
배당 금액이나 경매 낙찰자가 나가라면 나가야하나요?
3. 빌라가 쓰레기 장이 되어가고 있는데 경찰이든 뭐든 신고하고싶습니다
신문고는 신고했지만 소용이 없습니다
개인 cctv를 설치하고 싶어요..아니면 다른 방법이 있을까요?

ans** 2024.07.11 11:10 (32회, 47점)

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

1,2. 2024.03.11 개시결정이 이루어진 사건으로서, 경매정보사이트 상에서 구체적인 내용의 확인이 불가능한 매각준비 중인 사건에 해당합니다.
따라서, 등기사항전부증명서, 임대차계약서, 전입 및 확정일자, 점유개시일자, 건물전체의 전입세대확인원 및 확정일자등록현황서, 경매사건기록열람 등을 통해 정확한 기초사실관계를 확인하고, 해당 물건의 개별적인 특성을 고려한 적정시세의 확인, 인근 유사물건의 낙찰사례 등 통계자료 등을 토대로 예상낙찰가 및 이에 따른 예상배당표 작성을 통해 임차보증금의 손실여부 및 그 범위를 확인하신 후 질문에 대한 답을 포함하여 질문자님의 상황과 목적에 따른 최적의 대응방안과 예상결과를 찾아야 하는 것이 맞습니다.
이러한 과정이 선행되지 않는 이상, 질문자님의 질문에 대한 답변은 무의미합니다.
이러한 과정에 어려움이 있으시다면 굳이 본인이 아니더라도 관련 실무경험이 풍부한 경매전문컨설턴트의 전문상담을 통해 그 답을 구하시는 것이 바람직 합니다.

특히... 질문자님의 대항력 유무조차 알 수 없는 상황에서 답이 가능할리는 없습니다.
대항력을 갖춘 임차인이라면, 미배당임차보증금 차액을 낙찰자로부터 반환받을 때까지 낙찰자의 명도요구를 거부할 수 있겠으나, 반대로 대항력을 갖추지 못한 임차인 이라면, 배당여부 및 전액배당여부와 관계없이 낙찰자에게 명도를 이행해야 하며, 이에 불응할 경우 낙찰자는 인도명령을 집행권원으로 한 강제집행 을 통해 명도를 구할 수 있으며, 이때 발생한 강제집행비용 및 명도 시 까지 월차임에 해당하는 부당이득금반환청구도 가능합니다.

3. 질문하신 상황과 같은 경우, 다가구 주택의 임차인들이 단톡방을 개설하고, 관리비를 별도로 걷어서 자체적으로 관리하는 것 외에 다른 방법은 딱히 없는 것이 현실입니다.
개인 CCTV설치 등은 질문자님의 선택사항입니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

5점 4점 3점 2점 1점

reala** 2024.07.11 11:10 (17회, 42점)

반갑습니다.
네이버카페 <유쾌명쾌 부동산경매> http://cafe.naver.com/reauc
운영자이자,
유투브 경매방송 <부동산경매, 초보가 고수되기>
https://youtube.com/@user-qr6eu1st2l
진행자 김명석입니다.

해당 사건은 경매 예정물건이고, 지난 6월이 배당요구종기일이므로 실재 매각기일이 잡히려면 올해 말 정도는 되어야 합니다. 쓰레기 악취 등의 문제는 배당을 받고 나가는 시점까지 1년은 참아야겠네요.

전입 확정일자를 받았다면 이사를 나갈 생각이 아니면 임차권등기는 의미없습니다. 배당순서가 바뀌는 것도 아닙니다.

1. 이사를 가려면 임차권등기는 하고 나가야 합니다. 그렇지 않으면 임차인으로서의 최소 배당받을 자격이 없어집니다. 또한 소액임차인에 해당된다면 은행 근저당보다 후순위 임차인이라 하더라도 최우선변제를 받을 수 있습니다. 최우선변제는 전주 지역의 경우 근저당 설정일이 2016.3.31. 자 이후라야 보증금 5000만원 이하 임차인은 배당자격이 됩니다.
물론 근저당이 22년도라면 6000만원 이하 임차인도 최우선변제 대상이 됩니다.
2-3. 임대인의 숨겨진 재산을 질문자만 찾아낸다면 모를까, 방법은 없습니다. 땅벌 집에 코를 박았다고 생각하고 참는 수밖에 없습니다.

***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

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