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인수되는 권리유형을 3가지로 구분해보면?
출처 부동산태인 등록일 2023-03-07 조회수 422
인수되는 권리유형을 3가지로 구분해보면?



경매절차에서는 숱한 권리들이 등장한다. 경매물건마다 또는 부동산 물건 종별마다 각기 다른 권리들이 등장한다.

이들 권리는 크게 등기부등본상의 권리와 등기부등본 외의 권리 2가지로 단순화할 수 있다. 등기부등본상의 권리는 등기부등본에 기재되는 권리로 근저당, 가압류, 압류, 가등기, 가처분, 지상권, 지역권, 임차권, 환매권, 예고등기 등이며, 등기부등본 외의 권리는 등기부등본에 기재되지 않는 권리로서 유치권, 법정지상권, 분묘기지권, 입목지상권, 체납관리비, 위법건축물 등이다.

사실 부동산경매에서 입찰자들을 곤혹스럽게 하는 것은 등기부등본에 표출된 권리가 아니라 등기부등본에 드러나지 않은 권리들이다. 등기부등본상의 권리야 설정일 순서대로 나열한 후 말소기준권리를 찾아 말소기준권리보다 선순위 권리가 있는지만 따지면 될 일이지만, 등기부등본 외의 권리들은 말소기준권리와는 아무런 관련이 없기 때문에 그 권리의 존재여부를 비롯해 권리의 실체를 판단하는 건이 매우 중요하다.

등기부등본에 기재되는 권리이든 아니든 정작 입찰자들에게 중요한 것은 그 권리의 매수인 인수 여부가 아닐까 싶다. 매수인이 그 권리를 인수한다는 것은 소유권을 잃게 된다거나 말소되지 않는 권리 자체를 인수한다거나 금전적인 손해를 본다는 등의 의미 정도일 것이다. 이 3가지 유형을 좀 더 구체적으로 살펴보자.

첫째, 소유권을 잃게 되는 경우이다. 최고가매수인이 매각대금을 납부해도 매수인이 취득했던 소유권을 잃게 되는 경우가 있다. 선순위 소유권이전청구권가등기, 청산절차를 마친 담보가등기, 예고등기(2011년 10월 13일 폐지) 및 환매등기가 대표적이다. 예컨대, 소유권이전청구권가등기가 말소기준권리보다 선순위인 경우, 그 가등기에 기해 본등기가 이루어지면 매수인이 대금을 납부했어도 본등기한 가등기권자에게 소유권이 이전되므로 매수인은 소유권을 가등기권자에게 빼앗기게 된다.

둘째, 말소되지 않는 권리를 인수해 재산권 행사에 제약이 있는 경우이다. 선순위 지상권이나 법정지상권, 선순위 가처분, 전소유자의 가압류, 분묘기지권, 지역권 및 토지별도등기 매수인 인수조건이라는 특별매각조건이 있는 권리 등이 이에 해당한다. 예컨대, 선순위 지상권이 있을 경우 그 지상권의 존속기간 동안 재산권 행사가 제한된다. 또한 건물을 위한 법정지상권이 성립하면 토지 소유자는 최소 30년간 토지사용에 제약을 받으며, 그 기간 동안 건물소유자에게 지료를 청구할 수 있을 뿐이다.

다만 전소유자의 가압류는 배당요구로 소멸되는 것이 원칙이나 법원이 특별매각조건으로 전소유자 가압류 인수조건을 붙였을 때에만 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 알아두면 된다.

셋째, 매수인이 매각대금 외에 추가로 비용을 지출해야 하는 경우이다. 대항력 있는 선순위 임차인, 선순위 전세권, 유치권, 체납관리비 및 위반건축물 등이 있는 물건들이다. 예컨대, 대항력 있는 임차인이 자기의 임차보증금을 매각대금으로부터 배당받지 못하면 그 보증금은 매수인이 부담해야 하는 식이다.

이처럼 매수인에게 인수되는 모든 권리관계는 소유권을 잃거나 권리의 인수로 재산권 행사에 제약이 있거나 매각대금 외에 추가로 비용을 부담하는 것으로 귀결된다. 입찰 전 권리분석을 제대로 하지 못하고 입찰한 결과에 대한 책임은 오롯이 입찰자 몫이므로 항상 주의를 거듭하고 정확한 분석을 게을리 말아야 할 것이 바로 경매이다.

부동산태인 칼럼니스트 ㈜이웰에셋 이영진 대표 (세종사이버대학교 겸임교수)
경매초보자를 위한 입문서 <손에 잡히는 경매> 저자
☎02)2055-2323


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