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경매전문 교육 지혜아카데미 김지혜 원장

왕초보 부동산 경매왕의 저자
경매전문채널 유튜브 지혜 Tv 운영자
네이버 지식인 경매분야 전문가순위 전국9위
경매전문 교육 지혜아카데미 원장

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부동산경매 왕초보에게 드리는 조언(3)
분야 경매 조회 1238
부동산경매 왕초보에게 드리는 조언(3)








최근에 경매에 관심을 가지고 투자를 하고자 하는 많은 분들께 ‘도대체 어떤 경매 물건을 해야할지 막막하다’는 질문과 ‘정부의 부동산규제로 아파트는 더이상 쳐다볼 수도 없어서 투자할 경매물건이 없다’는 불평을 듣습니다.

그리고 그래도 경매는 아파트라면서 오로지 아파트만을 찾아서 비조정 대상 지역에 열심히 임장다니시고 원정입찰을 가시는 분들이 있습니다. 사실 경매물건은 아파트만 있는 것이 아니고 그 종류가 매우 다양한데 너무 아파트를 좋아하시는 것이 아니신지 라는 생각이 들었습니다.



필자는 작년 가을부터 전망이 좋은 물건을 낙찰받아 수익형 부동산으로 용도를 바꾸는 것이 블루오션이라고 유튜브 방송에서 늘 말했습니다. 그래서 투자의 시야를 넓히는 차원에서 필자가 직접 투자한 ‘대박 경매 투자 사례’를 보겠습니다.



포항 남동구 마산면 동해리 펜션




(출처 : 포항 2019타경5728 대법원 감정평가서)



경북 포항시 남동구 마산면 동해리에 소재한 토지면적 806㎡(243.821평), 건물연면적245.31㎡(72.24평)의 펜션으로 7명의 입찰자가 참여해 감정가의 123%인 4억31174천원에 낙찰되었다.




(출처 : 부동산태인)



필자가 이 물건에 관심을 가진 이유는 경북 경주와 포항 지역은 해안가 중심으로 고급 풀 빌라가 많이 영업하고 있는 지역이고 실제로 인기도 많습니다.

이 물건도 포항 하선대 호미반도 해안가 도로변 산책로에 위치해 있고 토지면적 242평에 건물이 74평이며 수풀이 가려져 안보이는 땅이 바닷가 해안가 쪽 정면을 바라보고 있어 낙찰 후 리모델링 하면 양옆이 트인 완벽한 동해바다 오션뷰가 가능하다는 점이였습니다. 최근에 코로나 영향으로 동해안 펜션/숙박업이 잘 된다고는 하지만 이렇게 뷰가 좋은 입지는 일반매물로도 구하기 힘든 지역입니다.



그러나 실제로 임장갔던 많은 분들이 건물이 너무 낡고 지저분하다.

낙찰받아도 막상 장사가 안될 것 같다는 평이 많았습니다.



그도 그럴만한 것이 건물은 문이 꼭 잠긴 채 영업을 안 하고 있고, 입구에는 지저분한 살림살이와 잡동사니만 쌓여 있으며, 집주인이 가끔 와서 밥은 챙겨주는지 방치된 애완견 대여섯 마리에 동네 고양이까지…….

그리고 태풍에 일부 지붕까지 날아가 흉물이 된 채 오랜 기간 방치된 상태라 누가 봐도 폐가처럼 어수선한 상태였습니다.



하선대 해파랑길 펜션 카페에서 커피 한 잔을 시켜놓고 이 물건을 측면에서 보고는 무릎을 '탁' 쳤습니다. 입지조건이 마음에 무척 들었습니다. 경매 물건중에는 일부러 영업을 안 하고 건물을 내버려 두어 낙찰가를 떨어뜨리려는 경우도 있고, 폐가 같은 현 상태는 리모델링을 통해 전혀 다른 모습으로 탈바꿈할 수 있기에 전혀 문제가 되지 않았습니다.

경매기록을 다시 보면서 예상했던 것이 맞는구나! 이 물건은 무슨 일이 있어도 꼭 낙찰받아야 하겠다고 다짐했습니다.



그런데 1차 매각기일에 이 물건을 놓치는 바람에 2차 매각에 최저가 235,384,000원이라 너무 사람들이 몰리지 않을까? 란 걱정에 입찰 당일 감정가 350,547,950원보다 약 8천만 원을 더 쓴 431,174,000원을 써내 낙찰을 받았습니다. 7명이 응찰했는데, 2등도 감정가보다 2천만 원을 더 써낸 371,990,000원을 적어냈습니다.



입찰보증금 영수증을 받아서 법원을 나오는데 동네 분들 포함 입찰에 참여했다가 낙찰에 실패한 분들이 상기된 표정으로 따라오셔서는 “아니 이 물건이 대체 어떤 물건인 줄 알고서 받으셨어요?, 정화조가 남의 땅에 묻혀 있는데 어떻게 할 대책이죠?, 주차장이 얼마나 좁은지 알고 받으셨어요?”



사람의 마음이 이렇게 간사한 걸까요? 이렇게 말씀하시는 분들도 다 이 물건에 입찰 들어온 사람들이었습니다. 본인들도 그런 엄청난 하자가 있다는 것을 저보다 더 잘 알면서 왜 입찰을 들어오셨을까요?


정화조야 남의 땅에 있으면 242평 땅 넓은데 어디 묻을 곳 없겠어요?
주차장이야 양옆이 해안도로 변이라 차 세울 곳이 차고 넘칩니다.
무슨 남의 걱정을 그리들 하시는지…….



낙찰을 받았다고 내 물건이 되느냐?

아니죠, 대금을 내고 소유권 등기가 완전히 끝나야 합니다.

어떻게 받은 물건인데 취하될까 조마조마해서 낙찰받자마자 경락대출을 신청하고 대금을 빨리 내려고 서두르고 있었는데 자서했던 은행에서 연락이 왔습니다.



지점장님께서 “대출 나가기 전에 대출심사위원회를 해서 통과가 되어야 대출을 해줄 수 있는데 이 물건은 심의에서 대출심사를 통과하지 못해 탈락했다.



이유는 현장에 가보고 인근 부동산에 문의해보니 물건이 너무 낡아서 장사가 안될 것 같다.”라는 사유로 대출이 곤란하다는 것이었습니다.

”아니 지점장님 무슨 말씀입니까? 이 물건이 그런 물건으로 보이십니까? 위치를 한번 다시 보세요? 건물 낡은 것이야 수리하면 되고 여기 지금 바닷가 땅이 한 평에 얼마인지 다시 한번 알아보시죠? “이렇게 말씀드리며 아무리 설득해도 도저히 대출 못 해주겠다고 퇴짜를 맞았고, 다른 금융기관에 대출 신청을 다시 하고 대출을 받아 대금을 납부하고 소유권등기를 마쳤습니다. 많은 분들이 가치를 몰라보는 것에 대해서 답답하기고 했고, 우려어린 시선이 부담이 되기도 했습니다.



그러나 리모델링을 끝내고 나자 분위기는 완전히 역전되었습니다.

문제가 되었던 남의 땅에 있던 정화조는 옮겨 묻었고, 지중해풍 풀 빌라로 대변신에 성공하고 나니 공사 기간 내내 왜? 이렇게 높게 낙찰받았냐? 하시던 동네 분들도 그 변신에 감탄하시면서 우리도 저렇게 한번 고급 펜션으로 변화를 해야겠다고 하면서 이에 대한 문의가 쇄도했습니다. 조만간 옆으로 계속 펜션이 들어올 예정입니다.

[변경전]




[변경후]


(출처 : 부동산태인)



아래의 물건은 저희가 낙찰받지는 않았지만 최근 물건 검색 중 가장 눈에 띄는 물건이었습니다. 아마도 역대급 변신을 하게 될 것이 예상되는 입지를 갖춘 부동산인데 최근 낙찰되었습니다. 과연 응찰자 수와 낙찰가가 저와 같은 생각을 하는 분들이 꽤 있다는 것을 알았습니다.


(출처 : 전주 2021타경522 대법원 감정평가서)

전북 진안군 진안읍 군상리에 소재한 토지면적 74㎡(22.39평), 건물연면적 129.32㎡(39.12평)의 상가건물로 16명의 입찰자가 참여해 감정가의 264.82%인 4억5172만 원에 낙찰되었다.


(출처 : 부동산태인)



이 물건은 전라북도 진안군 진안우체국“ 전통시장 노변을 따라 늘어선 점포, 터미널, 은행 등이 있고, 현재는 1층 농약사 영업 중이며 2층 다방은 공실이지만 프랜차이즈를 입점시키면 어지간한 수도권보다 더 수익률이 높을 것 같은 좋은 물건입니다. 앞으로 몇달 후 이 물건이 어떻게 변할 것인지 두고 볼 생각입니다.



많은 경매초보자가 경매 공부를 시작하실 때 학원도 다니시고, 유튜브도 보시고, 경매블로그, 경매카페 등에서 공부를 열심히 해서 경매 고수가 되어야지 생각하시고 유치권, 법정지상권, 지분매각, 분묘기지권 등 열심히 공부합니다. 정말 철저히 공부합니다.




그리고 어느 정도 공부가 되었다 싶으면 지금까지 자신이 공부했던 것과는 아무런 상관없는 주거시설 낙찰받으러 갑니다. 서글프지만 이게 현실입니다.




경매 잘하는 법은 경매물건 검색을 꾸준히 하고, 열심히 임장 다니고, 그리고 다른 사람의 성공한 굿 케이스를 많이 보는 것입니다. 책상머리에 앉아서 머리로만 서류로만 경매공부 열심히 한다고 실력이 늘지 않습니다.






경매초보자 여러분들 이제



경매물건 검색하는 풀을 좀 더 다양하게 넓혀보세요.

지금 눈에 보이는 것만 보지 말고 미래가치와 부동산의 가치를 보는 눈을 키워보세요.



부동산태인 칼럼니스트 왕초보 부동산 경매왕 저자 김지혜



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