공매 낙찰 받았는데 다른 세입자가 살고 있습니다

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[질문] 공매 낙찰 받았는데 다른 세입자가 살고 있습니다

질문자 : wj36**
2024.10.21 15:34
조회수 68

공매로 오피스텔 낙찰 받았는데
낙찰받은 물건에
임차인이 구치소에 들어가 있는 상황입니다.
(편의를 위해 임대차계약을한 임차인을 A라고 하겠습니다.)
해당 물건지에 방문하니 서류상 임차인A는 구치소에 가서 없고
서류상임차인A의 친구 B가 살고 있는 상황입니다.
A와 집주인의 계약은 끝나지 않은 상황인데
집주인이 B에게 계속 거주 하려면
보증금이랑 월세를 요구 해서
B는 보증금500만원에 월세까지 꼬박 꼬박 납부 했습니다.
근데 집주인과B는 임대차 계약을 하지 않은 상태이고,당연히 전입신고도 없습니다.
이럴때는 어떻게 명도를 해야할까요
B는 불법으로 거주한다고 봐야할가요?

답변환영!

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답변자 : ans**
2024.10.21 16:41

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

보다 명확한 답변은 정확한 기초사실관계와 구체적인 상황의 확인을 통해 가능한 만큼 이점 참고하시기 바랍니다.

질문 내용 그 어디에서도 임차인 A의 대항력을 판단할 근거조차 찾아볼 수 없습니다.
만약, 대항력을 갖추지 못한 임차인이라면 기본적으로 낙찰자가 대금납부를 완료한 이후에는 임대차계약서 상 임차인 과 그 친구는 모두 무단점유자에 해당합니다.
다만, 임차인 A의 친구 B는 임차인의 동거인이라는 지위를 갖고 있을 뿐 이지요.
따라서, 점유권원이 존재하는 임차인 A와 실질적점유를 하고 있는 동거인 B 모두를 대상으로 명도를 구해야 합니다.

당연히 기본은 동거인 B를 통해 명도협의를 거쳐야 하겠으나, 명도협의가 이루어지지 않을 경우 A,B 모두를 상대로 명도소송을 해야 할 수 있는 만큼 이점 각별히 주의하시어, 사건검토를 통해 정확한 사실관계를 확인한 후 구체적인 명도방안을 강구하시기 바랍니다.

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[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720 .

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답변자 : reala**
2024.10.21 19:39

반갑습니다.
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진행자 김명석입니다.

당초 임차인인 A와 임대인 사이의 대항력 유무를 알아야 명도를 논할 수 있습니다. A가 대항력이 있다면 배당신청 유무에 따라 명도가 달라집니다. 배당신청을 하지 않았다면 계약이 종료되고 보증금을 지급하기 전에는 명도를 요구할 수 없습니다.

A임차인이 대항력 없는 임차인이라고 가정하고 답변드립니다. A가 대항력이 없다면 인도명령의 당사자를 누구로 할 것인가의 문제만 남습니다. 만약 임대인이 B에게 요구한 보증금과 월세가 B와의 새로운 임대차계약이 인정된다면 B를 상대로 인도명령을 신청하면 될 것이고, B가 단순히 A의 보조 점유자라면 A와 B 두명을 상대로 인도명령을 신청하면 됩니다.

***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

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