전세경매 상계처리 문의 - 경매무료상담 ㅣ 부동산태인

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[질문] 전세경매 상계처리 문의

질문자 : nanum**
2021.09.14 14:34
조회수 567

안녕하세요. 이번에 전세경매 해서 상계처리 하려는 임차인 입니다.

1. 배당순위 : 선순위 임차인(대항력, 우선변제권 있음), 2016.09.20 전입 및 확정일자
> 경매신청 및 배당요구 완료

2. 말소권리기준 : 2018.03.22 근저당

3. 전세보증금 : 8,500만원

4. KB 매매 시세(일반) : 7,600만원

5. 기타 : 임대인 해외도주 로 강제경매 진행

Q 1. 제가 선순위 임차인 인데 저보다 앞서는 당해세(해당세금) 은 지급 해야 하는걸로 알고있습니다. 국민건강보험 의 경우 고지년월 이 젤 빠른일정이 2018.05 입니다.
이경우 제가 낙찰해도 변제할 의무 는 없는거지요?

Q 2. 조세채권 들도 제 전입일 보다 일자가 느린데요.
이중 당해세 또는 해당세금 으로 표기된 금액만 지불하면 되나요?

Q 3. 제가 낙찰하려고 하는데 최대한 유찰해서 낮은 금액으로 낙찰되는게?
취득세 부분에 유리 한건가요?

Q4. 전세보증금 으로 상계처리 하려고 하는데요.
경매비용 및 당해세 등은 제가 현금으로 별도 지불해야 하나요?
아니면 전세보증금 에서 상계처리 가능한가요?

감사합니다

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답변자 : ans**
2021.09.14 16:34

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

1. "당해세, 법정기일이 앞서는 각종 조세채권 및 공과금 에 해당하는 금액"을 납부해야 하는 것이지, "당해세, 법정기일이 앞서는 각종 조세채권 및 공과금" 을 변제하는 것이 아닙니다.
이 부분은 명확히 구분해야 하겠지요.
국민건강보험의 경우 보통 납부기한이 법정기일이 되며, 이 법정기일이 질문자님보다 선순위라면 이에 해당하는 금액 역시 낙찰대금으로 납부해야 합니다.

2. 알 수 없습니다.
임차인의 배당은 소액임차인의 최우선변제, 확정일자의 우선변제권에 의한 순위배당 두가지 방식으로 진행됩니다.
즉, 소액임차인의 최우선변제를 제외하고는 전입일과는 조세채권의 법정기일은 아무런 상관이 없이 확정일자와 그 순위를 따지게 됩니다.
만약, 조세채권의 법정기일이 질문자님의 확정일자보다 후순위라면 질문하신 바와 같이 당해세 및 법정기일이 앞서는 각종 조세채권 및 공과금 에 해당하는 금액만 낙찰대금으로 납부하시면 될 것으로 보입니다.

3. 아니요.
대항력을 갖춘 임차인이 임차주택을 취득한 경우 취득가액에 임차보증금이 포함되는 만큼 낮은 금액으로 낙찰을 받았다 하더라도 취득세는 동일합니다.
이 경우, 만약 낙찰금액으로 취득세를 신고 납부할 경우 추후 미신고 가산세가 부과되는 만큼 주의하시기 바랍니다.

4. 상계대상은 임차인의 임차보증금이 아니라 배당금액을 그 기준으로 합니다.
따라서, 집행비용, 당해세, 법정기일이 앞서는 각종 조세채권 및 공과금에 해당하는 금액은 낙찰대금으로 납부해야 하며, 이 중 집행비용은 배당절차를 통해 배당받게 됩니다.

경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이 아니더라도 가급적 전문가의 도움을 받아 보다 안전한 입찰을 진행하시길 권하는 바 입니다.
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